北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告张宇宁诉称：2013年9月24日，我与被告签订《房屋转让(买卖)协议》。我与被告双方约定：被告将位于北京市通州区X东区X号楼X单元X室房屋以120万元价格出售给我。并且我与被告口头约定：该房屋内除了饮水机、穿衣镜和书柜由被告搬走外其余家具、家电一同归我所有。同日我支付给被告定金2万元。2013年10月2日，我发现被告将房屋内部分家具搬离。我向被告咨询此事，被告予以承认但是拒不返还该家具。后我向政府部门询问得知该房屋没有房屋权属证书属于小产权房屋。因此，我认为：依据《城市房地产管理法》本案房屋禁止转让。现请求法院判决我与被告签订的《房屋转让(买卖)协议》无效;被告返还我定金20000元。
二、被告辩称
被告姚风灵辩称：不同意返还房屋定金。房屋买卖合同已明确写明诉争房屋为小产权房屋，原告明知房屋是小产权房屋，故，双方签订的房屋买卖协议是有效的。
被告笵翔宇辩称：我认为房屋买卖协议是有效的，不同意返还定金20000元。
三、审理查明
2013年9月24日，经X(北京)房地产经纪公司居间介绍，转让人(出卖人)：姚风灵、笵翔宇与受让人(购买人)：张宇宁签订《房屋转让(买卖)协议》约定：“转让房屋为【楼房】,建筑面积为112平方米。房屋所有权人：姚风灵、笵翔宇。该房屋性质为使用权(小产权)。该房屋成交价格为：人民币1200000元。”
2013年9月24日，姚风灵为张宇宁出具购房定金收条一张，该收条载明：“本人收到买方张宇宁女士交来购买位于北京市通州区X东区X号楼X单元X室房屋定金人民币(大写)贰万元整。如因买方原因不能正常签约过户，视为买方违约，此定金不予返还。如因卖方原因不能正常签约过户，视为卖方违约，此定金双倍返还给买方。”
四、法院判决
1、原告张宇宁与被告姚风灵、笵翔宇签订的《房屋转让(买卖)协议》无效;
2、被告姚风灵返还原告张宇宁定金人民币二万元。
五、资深房地产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
张宇宁与姚风灵、笵翔宇签订的小产权房屋买卖合同违反法律强制性规定，属于无效合同，根据我国合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，现张宇宁已经按照其与姚风灵、笵翔宇签订的合同约定支付定金20000元，因双方签订的合同系无效合同，故姚风灵应返还张宇宁定金20000元。
提醒：在房屋买卖过程中，遇交易房屋产权性质不明晰情形，建议咨询专业律师，避免大额财产损失。
