北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2012年11月，张楠诉称：2012年9月19日，我和周静签订了《北京市存量房买卖合同》，约定我以235万元的价格购买周静505房屋一套，同日双方签订《补充协议》一份，约定，双方在审批结果出来2个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，如违反上述约定，每逾一日，甲方应按日计算向乙方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，我已按合同约定履行自身义务，但审批结果出来一月有余，周静迟迟不履行办理房屋过户的义务。故诉至法院要求周静支付违约金68150元，诉讼费由周静负担。
2、被告辩称并反诉
周静辩称并反诉称：不同意张楠的诉讼请求。双方交易标的为已购公有住房，《补充协议》第二条第5项约定的“审批结果”包括“已购公有住房上市交易审批”在内的所有过户所需审批文件，我在2013年1月5日取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，并于2013年1月6日配合张楠完成房屋过户手续，我不存在任何违约，请求法院驳回张楠的诉讼请求。同时，张楠自2012年9月20日起就向505房屋的承租人收取租金，但我认为在房屋所有权转移登记前，房屋所有权仍归属周静，故反诉要求张楠返还已收取的租金22399元，反诉费由周静承担。
二、法院查明
2012年9月19日，张楠作为买受人(乙方)和周静作为出卖人(甲方)通过北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务签订了《北京市存量房买卖合同》，约定周静将505房屋出售给张楠，合同总价款为235万元。同日，双方签订《补充协议》，其中第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”内容为：“……。4.申请购房贷款：甲乙双方应于评估结果出来2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5.权属转移登记：甲乙双方同意，在审批结果出来2个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理;乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押权办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。6.……”第四条第1款约定;“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”第五条第3款“甲乙双方达成的其他约定”中，“关于房屋租约的约定”双方勾选“有”，并约定“交易房屋的租赁期限至2012年10月1日止，就房屋租赁事宜，甲乙双方一致同意：现住此房屋租户由乙方接手，租金由现租户直接同乙方约定并支付给乙方，甲方同链家事业部的约定由甲方自行解决。链家和甲方同意乙方可自行与租户协商租约及钥匙事宜，乙方与租户由此产生的一切纠纷与甲方无关。”在该条款中，对“关于央产房的约定”双方勾选“无”。
现张楠以周静逾期办理过户登记为由提起本诉，周静答辩请求法院驳回张楠的诉讼请求并反诉张楠返还已收取的租金。
诉讼过程中，合同居间方经法院传唤就案件有关事实进行了陈述，其表示补充协议第二条第5款中的“审批”指的是“贷款审批”。另经张楠申请，法院依法前往中央国家机关住房资金管理中心调取了“住房公积金贷款通知单”，该贷款通知单显示：“经我中心批准，同意对借款申请人张楠发放住房公积金贷款，贷款金额65万元，收款单位为周静。”该通知单备注显示“审批日期：2012年11月6日”。
查明，2012年10月12日，周静收到张楠支付的购房款170万元。2013年1月5日，在京中央和国家机关住房交易办公室出具《在京中央单位已购公房变更通知单》，同意505房屋办理转移;2013年1月6日，链家公司员工胡斌领取了X京房权证朝字第×号房屋所有权证，该证持证人登记为张楠。
三、法院判决
1、周静给付张楠合同违约金六万八千一百五十元;
2、驳回周静的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
张楠和周静就505房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。现张楠依约履行了支付购房款等义务，周静应按双方约定按时履行办理房屋过户等义务，如违约应承担违约责任。根据现已查明的事实，双方约定的办理房屋所有权转移登记手续的期限是在审批结果出来2个工作日，就该“审批”的理解，张楠认为系“公积金贷款审批”，周静认为系包括“已购公有住房上市交易审批”在内的所有过户所需审批。对此律师认为，张楠关于“公积金贷款审批”的理解更符合合同签订时双方的共同意思表示：第一，双方在补充协议第五条第3款“关于央产房的约定”项中勾选“无”，证明合同签订时周静作为房屋出售方尚不清楚房屋系央产房的性质，亦不可能对此进行意思表示;第二，从合同条款字面含义及交易习惯看，该“审批”约定在补充协议第二条第5款中，而上一款就是对“申请购房贷款”的约定，故将“审批”理解为“贷款审批”更符合文本含义;第三，居间方作为证人对“审批”的理解进行了陈述，该陈述独立于双方当事人，且与前述两条相互对照，能够较清晰地表明当事人在合同签订时的意思表示，故周静实际办理过户时间已超过双方约定的时间，应承担违约责任，故对张楠的本诉请求，法院予以支持。
对于周静的反诉，因双方在补充协议第五条“关于房屋租约的约定”中约定的较为清楚，明确表明周静已将房屋过户前使用房屋及收取租金的权益让渡给了张楠，现周静要求张楠返还租金的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。
