北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2010年12月，李娜诉称：我与张文于1990年1月登记结婚，双方均系再婚，张燕系张文的女儿。我与张文婚后购买了位于502室，产权登记在张文名下。2007年11月2日张文因病去世。后我委托代理律师从北京市朝阳区房管局调查获悉，张文于2007年10月23日与张燕就502室签订了《北京市存量房屋买卖合同》，内容中没有成交价。502室是我与张文的夫妻共同财产，张文在未经我同意的情况下，将502室过户至张燕名下的行为严重侵害了我的合法权益。现诉至法院，要求判令《北京市存量房屋买卖合同》无效。
2、被告辩称
张燕辩称：张文作为一名军人应该享受的待遇就是120平米以上的房屋，张文在北京的房屋78平方米，在上海507号房屋建筑面积是59.6平方米，两套房屋加一起符合张文应享受的待遇，张文在购买上述两套房屋之前，李娜与其有口头约定，上海房屋归李娜所有及支配，北京房屋由张文所有并支配。现在北京的房屋登记在我名下，但上海那套房屋购买后登记在李娜与其前夫之子朱彬名下，但购房款4万元都是张文出资的。北京房屋是1995年分配给张文，张文于2000年购买，并于2001年取得房屋产权证。就存量房屋买卖合同中张文的签名，确实是张文本人签的，当时我与张文在央产房大厅办过户时，由于张文当时坐的轮椅，是在大厅外签的字。张默是张易的儿子，因为被人殴打身体不好，眼睛也失明了，张文一直很记挂他，后来提出把502室过户到我名下将来给张默，所以就把房了过到了我名下，我父亲也留了遗嘱，说是财产由张默继承。所以我不同意李娜的诉讼请求。
张英、张易辩称：不同意李娜的诉讼请求。
二、法院查明
张文与前妻育有子女6名，分别为张英、张启华、张燕、张欣、张林、张易。张文的前妻于1988年12月7日去世。张默为张易之子，为视力一级残疾。张文和李娜于1990年1月3日再婚，双方婚后未生育子女。2007年11月2日张文因病去世。
1995年，故宫博物院将301室分配给张文。2000年10月8日，张文与故宫博物院签订《故宫博物院出售公有住宅楼房合同》，按照房改政策购买了301室并于2001年5月16日取得了房屋所有权证，登记的所有权人为张文。后李娜的委托代理律师从北京市朝阳区房屋管理局调查获悉，张文于2007年10月23日与张燕就502室签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同中对合同价款没有约定。2007年10月24日，张燕取得502室的房屋所有权证，登记的所有权人为张燕。
另查，上海市507室现登记在朱彬名下，朱彬为李娜与前夫所生之子。
庭审中，张燕提交了遗嘱一份，内容为：赠与人张文，受赠人张默，我将我所有财产都赠于我的孙子张默。由张燕负责保管。遗嘱人张文，2007年10月19日。该遗嘱下方有一份关于房产的说明，内容为：在购买北京和上海房屋之前，李娜与我立下口头约定，上海房屋归李娜个人所有及支配，北京房屋归我个人所有及支配。张燕还提交了张文的信件及朱彬写给张文、李娜的信件，证明上海市507室为张文、李娜的共同财产。李娜对该证据的证明目的不认可。
三、法院判决
张燕与张文签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
301室系李娜与张文婚姻关系存续期间取得的财产，为二人共同共有的财产。共同共有人在处分共有财产时，须经全体共有人同意。张文与张燕签订《北京市存量房屋买卖合同》时未取得李娜的同意，事后也未经李娜追认，张文的行为属于无处分权的人处分他人财产，该合同无效。张燕、张英所述上海的房屋及301室均属于李娜与张文的夫妻共同财产，二人有口头约定，301室系张文个人所有。李娜并不认可其与张文对房屋的处分有口头约定，就此节张燕、张英也未提供相应证据，法院对其辩称意见不予采纳。关于张英所述张文是将房屋赠与张默，只是按买卖的程序办理，法院认为，301室系李娜与张文夫妻共同财产，在未经李娜同意的情况下，张文无权将该财产赠与他人，法院对张英的辩称意见也不予采纳。李娜的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
