(一)广告宣传不符实
常见的霸王广告形式为：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”根据《合同法》第15条第二款的规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据最高法的司法解释，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。
(二)未及时签合同卖方免责
如果没有在约定时间签订购房合同，房地产企业可不用通知认购人，直接没收其定金，并将房屋另售他人。购房者保证不以购房合同无法协商一致为由拒签合同。
此点限制了购房者日后与房地产开发企业订立《商品房买卖合同》时进行平等协商的机会和权利，也加重了商品房买受人的责任。
(三)扩大卖家可免责的原因
购房合同对于房地产企业的免责范围除自然灾害外，还包括市政配套引起的误工、配合政府工作等诸多不甚明了的责任。
房地产企业把第三人对自己造成的影响加到买受人身上，实际上是减轻了自己逾期交房的违约责任。购房人没有义务替开发商承担风险。
(四) 买方无权调整合同
房地产企业提供的合同往往规定对于“买受人逾期付款的违约责任”、“出卖人逾期交房的违约责任”及产权登记约定，要求买受人不得在任何情况下，以任何形式和借口对该约定中的相关比例提出任何调整主张。
此条款剥夺、排除了商品房买受人依法享有的请求增加或适当减少违约金的权利。
(五) 公共收益被占有
根据《物业管理条例》等规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，如欲利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按规定办理有关手续。
而房地产商将共用部位、公用设施的经营使用权据为己有，典型的就是商品房外墙广告、电梯广告等。
二、如何防范买房合同霸王条款?
购房者要避免“霸王”合同，主要要注意以下几点：
(一)合同双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在订立商品房买卖合同时应当遵循的基本准则，是避免“霸王”合同发生的第一步
(二)购房者一定要学会理性购房
(三)购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款，要据理力争
(四)如果购房者对购房知识欠缺，可以请专业人士、房产律师陪同选房购房。
以上就是对“买房合同中有哪些霸王条款，如何防范买房合同霸王条款”的解答，希望能对您有所帮助。总之购买商品，特别是房产、汽车等大宗物品时，一定要仔细阅读合同，看其中是否存在不利于消费者的霸王条款，遇到合同中不懂的、容易产生争议的部分，最好请教说房网的法律专家律师后再做定夺，切勿贪一时之利随便签订合同，一旦发生侵权情况，要及时到有关部门投诉，请求协助维权。
