房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国的《民法通则》、《合同法》。
其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第(二)项规定， 购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。
其二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：
第一、行为人具有相应的民事行为能力;
第二、意思表示真实;
第三、不违反法律和社会公共利益。
由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生承当违约责任法律的后果。
二、房屋买卖合同无效会怎样
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
(一)出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
(二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
(三)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
(四)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
(五)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
根据上文内容，我们了解了有关“怎么看房屋买卖合同是否有效”以及“房屋买卖合同无效会怎样”等问题的详细情况，也希望这些内容能够给您带来帮助。实践中，您在与开发商签订房屋买卖合同后，如果您发现开发商存在欺诈或是其他会导致房屋买卖合同无效的情形时，要及时向法院申请确认房屋买卖合同无效，并要求开发商退还购房定金，赔偿损失。在此过程中，如果您有任何问题，不妨向说房网的房产专家律师咨询解决。
