一、购房定金合同是否有效
购房定金合同已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋产权证，这才冠以《定金合同》之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定，《定金合同》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证。
在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的、实际履行情况予以综合认定。名称是定金合同，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。
此外，《定金合同》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款来承担较低的违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方应本着诚实信用原则来履行合同。
二、签订购房定金合同应注意什么
(一)在交付定金时，对定金应当以书面形式约定，既可以订立定金合同来约定，也可在购房合同中设立定金条款来约定。
(二)为避免不必要的麻烦，购房者最好是在签定购房合同后再交付定金。如果房地产商坚持要求先付定金后签合同的，而购房者又决意购买并有足够支付能力的，先付定金也无妨。否则购房者就该掂量掂量。
(三)购房者在支付定金时应懂得，根据担保法的规定，购房定金数额不得超过房价款的20%，超出部分不受定金罚则的约束，只能作为预付款。
(四)约定的定金不宜过多，尤其是在签订认购书时就交付的定金，即使是在签订购房合同时，定金不要超过总房款的20%。
现在购买商品房很多会要求购房者支付一定的定金并签订定金合同，可是购房是否必须缴纳定金，购房定金的合同有何效力，在签订该定金合同时需要注意哪些事项才可以避免一些麻烦呢，这些问题可以咨询专业的房产律师，也可以请律师陪同签订购房定金合同。
