一、原告诉称
原告李新水诉称：2016年9月11日，我与巨木公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并一起与房产中介公司签订了《居间服务合同》，与担保公司签订《房屋交易保障服务合同》。约定巨木公司将自己X号房屋出售给我。且对房屋的价款、定金、房屋过户、房屋交付、违约责任等进行了详细的约定，合同第五条特别约定出卖人应保证该房屋没有产权纠纷、未被限制转让。否则出卖人应承担违约责任，按照房屋总价款的20%赔偿损失。合同生效后，我充分履行了自己的合同义务。然而，在我按照合同约定办理房产过户登记手续的时候，却被相关行政机关告知;双方交易的涉案房屋有异议登记及诉讼而不能过户。巨木公司故意隐瞒房屋真实情况，违反承诺的行为意味着巨木公司根本性违约、意味着我的合同目的无法实现，这必将给我造成严重的经济损失。为维护我的合法权益，诉至法院，要求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令巨木公司依法、依约定向我支付房屋不能办理产权过户登记的违约赔偿金1216000元;3、判令巨木公司向我支付因购买巨木公司房屋所产生的居间服务费、保障服务费损失共计152000元;4、判令巨木公司返还我已支付给巨木公司的首付款60万元;5、判令巨木公司支付我房屋升值差价损失100000元;6、诉讼费由巨木公司承担。
二、被告辩称
被告巨木公司辩称：我公司同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但是不认可我公司违约。首先签订合同之前房屋不存在权属纠纷问题，也不存在异议登记的情况，合同签订后是原业主滥用诉权导致的。现法院已经驳回了原业主的诉讼请求，2017年1月11日我公司已经向房管局提交解除的申请，并于当日解除登记。同日，我公司法人就异议解除登记结果也向李新水和房产中介公司进行了告知，异议登记已经解除，并就房屋的后续交易问题请求继续履行。李新水没有给我公司答复，房产中介公司陈述说李新水等着法院再做决定。李新水给付的60万元我公司同意返还。对李新水主张的违约赔偿金及保障服务费15.2万元我公司不同意赔偿。对李新水主张的差价损失我公司不同意赔偿，李新水没有证据证明有差价损失。
三、审理查明
经审理查明：2016年9月11日，巨木公司作为出卖人，李新水作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，巨木公司作为甲方(出卖方)，李新水作为乙方(买受方)，房产中介公司作为丙方(居间方)签订《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定李新水购买巨木公司所有的X号房屋，房屋价款608万元。同日，巨木公司作为甲方(出卖人)，李新水作为乙方(买受人)，房产中介公司作为丙方(居间人)签订《居间服务合同》，约定李新水向房产中介公司支付居间代理费133760元。《居间服务合同》约定：“在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反约定的，丙方应承担相应的违约责任;甲方或乙方违反约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”巨木公司作为甲方，李新水作为乙方，担保公司作为丙方(服务方)签订《房屋交易保障服务合同》，约定李新水向担保公司支付保障服务费18240元。《房屋交易保障服务合同》约定：“甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。”李新水于2016年11月25日向房产中介公司交纳服务费133760元，向担保公司交纳服务费18240元，房产中介公司及担保公司分别为李新水出具发票。2016年9月21日，案外人宋某起诉巨木公司，并向北京市国土资源局申请异议登记。2016年10月中旬，房产中介公司在进行X号房屋核验时未能通过，并了解到异议登记情况，且向李新水进行了告知。巨木公司亦向李新水告知了异议登记的相关情况。在本案诉讼期间，李新水于2016年12月25日另行购买了其他房屋，且已完成过户手续，李新水已无购买X号房屋的购房资格。李新水不申请对X号房屋的现价值进行评估以证明其损失情况，亦未提供其另行购买房屋的价款情况对其损失进行佐证。2016年12月22日，北京市通州区人民法院驳回了案外人宋某的诉讼请求。2017年1月11日，巨木公司依据该生效判决申请注销了异议登记。后巨木公司向李新水及房产中介公司告知该情况。
上述事实，有《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》、异议登记档案材料、注销异议登记档案材料、收条、发票、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
四、法院判决
1、自本判决生效之日起解除原告被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》;
2、被告返还原告李新水定金60万元，于本判决生效之日起七日内执行清;
3、被告赔偿原告李新水服务费损失15.2万元，于本判决生效之日起七日内执行清;
4、被告赔偿原告李新水违约金30万元，于本判决生效之日起七日内执行清;
5、驳回原告李新水的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案李新水与巨木公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李新水、巨木公司、房产中介公司签订的《补充协议》均合法有效，各方当事人均应按照合同的约定进行履行。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，当事人双方应在签订合同之日起80日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。且《补充协议》第四条约定，如果X号房屋被查封或限制转让，导致李新水无法取得房屋所有权，则巨木公司构成根本违约，李新水有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。因案外人的异议登记，X号房屋于2016年9月21日被限制转让，异议登记虽于2017年1月11日依巨木公司的申请被注销，但确实导致李新水无法在签订合同之日起80日内办理房屋权属转移登记手续。巨木公司已经构成违约，故李新水要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，理由正当，证据充分，应当得到支持。合同解除后，巨木公司应当返还李新水支付的定金60万元。为购买X号房屋，李新水向房产中介公司支付服务费133760元，向担保公司支付服务费18240元，现因巨木公司的原因导致合同解除，故巨木公司应赔偿李新水的上述损失。李新水在与巨木公司解除合同之前，已于2016年12月另行购买了其他房屋，且至今李新水只向巨木公司支付定金60万元;同时，系因案外人对巨木公司提起诉讼并申请异议登记，导致X号房屋被限制转让，后因法院驳回了案外人的诉讼请求，巨木公司即申请注销了异议登记，故在此过程中，巨木公司并不存在主观违约的故意，且一直积极协调，并承诺异议登记注销后同意继续与李新水交易。故综合考虑合同的履行情况、李新水的损失情况及巨木公司的违约程度，酌情确定巨木公司赔偿李新水违约金30万元。对于李新水要求巨木公司赔偿房屋升值差价损失的诉讼请求，李新水并未提供证据证明房屋升值情况或者其另行购买房屋导致其受损失的情况，故李新水的该项诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持
