一、原告诉称
原告李想起诉称:原告与被告立新公司(出卖人)于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定出卖人应当在2012年12月31日前，将符合条件的某小区X幢X号房产交付买受人使用;出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。出卖人应当于2013年3月31日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人，并代买受人办理该商品房转移登记;出卖人逾期交付权属证书的，应当按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。现原告已经支付了全部购房款合计人民币5162730元，但至今被告仍未能依据合同约定书面正式通知原告交房，也未依约交付并代办土地、房屋权属证书，致使原告合同目的不能实现。根据《合同法》及相关司法解释的规定，被告的行为实属根本违约，故要求被告立即履行2013年9月23日出具的书面说明确定的维修义务，维修结果应与图纸相符，达到国家标准;被告立即向二原告交付某小区X幢X号房产，并承担自2013年1月1日起至实际交付之日止按日向二原告支付已付房价人民币5162730元的万分之二的违约金(暂算至2014年1月1日违约金为：376879.29元);被告立即向二原告交付某小区X幢X号房产的《房产所有权证》和《国有土地使用权证》，办理相关变更登记，并承担自2013年4月1日起至实际交付权属证书之日止按日向二原告支付已付房款人民币5162730元的万分之三的违约金(暂算至2014年1月1日违约金为：425925.23元);被告承担本案的诉讼费。
二、被告辩称
被告立新公司辩称:1、涉案房屋不存在原告李想所称的质量问题。2、被告已明确告知原告交房的时间，但原告因其自身原因一直未配合办理交房手续。理由：(1)2012年1月2日原告向被告出具双方同意书，载明“本人知晓该房源先为立新公司工程部办公用房，按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子交付手续”，从中看出原告知晓房屋已在实际使用，并明知被告已具备交房条件，同时原告也进一步承诺将在一个月之后办理交房手续，因此，被告无须再在2012年12月31日另行书面通知。(2)双方同意书载明“经本人与立新公司协商一-致，本人按照合同时间，配合办理相关交房工作，以便办理相关产权等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料……”，可以说明原告已向被告承诺将于约定日期即2012年12月31日前配合被告办理相关交房手续，以便按期办理产权手续，现原告无正当理由不予以配合交房工作是违约行为。(3)原告在双方同意书中明确“本人承诺愿意在2013年6月30日之前将X幢X号作为立新公司工程部办公用房使用，待期满后2013年7月10将房屋钥匙等相关东西重新交接，如不能如期交付，按照商品房买卖合同第10条逾期交房违约责任来处理……”，该文字可以看出原告承诺在2013年7月1日之前将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付则按合同第10条处理，此处交付与之前的交接是一致的，范围仅仅为钥匙等物料而已。(4).被告已在双方同意书中以及其他途径通知原告前来办理交房手续，但是原告一直没有回应，导致至今仍未完全交房，原告为此应该承担全部责任。3、被告已于2013年3月9日取得涉案房屋所有权证，于2013年3月25日取得土地使用权证，上述均厲于合同约定的2013年3月31日前，只有在买卖双方办理完毕交房手续后上述权证才可以过户到原告名下，因此因原告无故不去办理交房手续，致房屋所有权证及其土地使用权证等无法顺利过户到原告名下，应当由原告自行承担责任。同时，合同附件8补充协议第6条第2款约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任后的本合同第16条出卖人承诺取得土地房屋权属证书时间相应顺延”，即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间应当与认定的逾期交房时间一致，不能简单套用合同约定的2013年3月31日。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
三、审理查明
法院经审理查明：2012年11月12日，原告李想(买受人)与被告立新公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房(X幢X号)，商品房房款合计5162730元，买受人按其他方式按期付款;出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用;出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金;商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担;出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金;若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等。2012年11月12日，原告出具《双方同意书》—份，言明：“本人X幢X号房源，本人知晓该房源先为立新公司工程部办公用房，按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子的交付手续，经本人与立新公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料。本人承诺愿意在2013年6月30前将X幢X号作为立新公司工程部办公使用，待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理。”2013年3月9日，被告登记取得某小区X幢X号的房屋所有权证(初始登记);2013年3月25日，被告取得某小区X幢X号的土地使用权(土地使用权分割登记)。二原告依照合同约定将房屋价款5162730元支付给被告。至起诉之日，被告未与原告办理房屋交付手续，亦未向原告交付房地产权属证书。
四、法院判决
1、被告立新公司于本判决生效之日起三十日内向原告李想交付某小区X幢X号房屋;
2、被告立新公司于本判决生效之日起三十日内向原告李想交付某小区X幢X号房屋的房地产权属证书(即被告立新公司办理某小区X幢X号房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方缴纳的税费由原告李想承担);
3、被告立新公司按原告李想已付购房款5162730元从2013年7月1日起按日万分之二向原告方支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(2013年7月1日至2014年1月1日，违约金为191021.01元);
4、被告立新公司按原告李想已付购房款5162730元从2013年4月1日起按日万分之三向原告方支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止(2013年4月1日至2014年1月1日，违约金为425925.23元);
5、驳回原告李想的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
1、违约责任认定
被告立新公司与原告李想签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。根据双方所签订《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用;商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……。”说明被告应当书面通知原告办理交付手续;而依据原告出具的《双方同意书》，原告会按照双方约定的时间配合办理交房手续，故被告无需在2012年12月31日前另行书面通知原告办理交房手续。但根据双方在2013年9月23日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等方面存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在问题的整改作出结论情况看，双方至今并未解决交房问题，被告存在逾期交房的违约行为。对于《商品房买卖合同》中约定的“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，明确了被告应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给原告，而不能理解为被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定原告何时才能取得房地产权证书(将房产从被告公司转移登记过户至原告名下)，现被告已逾期交付房地产权属证书，应当承担违约责任。
2、关于格式条款的效力
至于附件八补充协议第6条第2款关于“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明;格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议的格式条款系被告提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对原告利益不利，导致原告权益处于不确定状态，免除了被告按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效。
