(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
2015年4月,房地产律师靳双权解答拆迁补偿房屋可否作为遗产继承？，吴其龙诉称：我为智力残疾三级，系限制民事行为能力人。2009年1月13日，我与方青、孙云签订了北京市西城区×号房屋的房屋买卖合同。合同超出了我的辨认范围，且没有得到法定代理人的追认，故双方签订的合同无效，为维护残疾人的合法权益，故诉请法院确认双方签订的房屋买卖合同无效。
二、被告辩称
方青、孙云辩称：吴其龙起诉要求确认合同无效已过时效，双方签订合同是2009年1月13日。吴其龙没有证据证明签订房屋买卖合同时系限制民事行为能力人，应当承担不利后果。双方签订合同时吴其龙表现没有异常，我们无法确认吴其龙是否为限制民事行为能力人，签订合同时吴其龙母亲一直陪同也并未提出异议。涉案房屋为央产房，吴其龙在登记表上签字，该证据证明吴其龙当时有工作单位有职级,借名买房十分危险 切勿借名购房，可以证明其签订合同时有民事行为能力。
即使吴其龙是限制民事行为能力人，但双方签订的合同已经过吴其龙母亲进行追认，我们均将房款给吴其龙，由吴其龙母亲收取，可以证明吴其龙母亲通过行为认可吴其龙签订合同的事实，标的合同的价格与当时市场房屋价格相适应，房屋买卖合同上,丧偶儿媳起诉寡居婆婆争房产 法院认定家庭共有合理分割解争端，是由吴其龙母亲填写的内容。
2014年5月12日，吴其龙的法定代理人李彩月起诉要求解除与我们的合同，称未交房款，可以证明吴其龙的行为已经经过李彩月的追认。综上，不同意吴其龙的诉讼请求。
三、审理查明
吴其龙为杜菲、吴冲之婚生子，1995年3月2日，吴冲与杜菲在北京市X法院协议离婚，双方约定吴其龙由吴冲自行抚养，×号房屋由杜菲继续居住。吴其龙的残疾证记载：吴其龙为智力残疾人，监护人杜菲。
方青、孙云出示的房屋买卖合同中出卖人信息、房屋基本情况、房屋权属情况、成交价格等内容为吴其龙的母亲杜菲手写填写。上述合同签订后，涉案房屋交付孙云、方青。
2014年8月13日北京市残疾人联合会填发的残疾人证记载：吴其龙为智力残疾人，家庭住址北京市×号，监护人李彩月。2014年12月18日，北京市X法院就吴其龙之母宣告吴其龙为限制民事行为能力人的申请，经审查作出该判决。
另查：涉案房屋自2009年2月至2014年10月期间，由方青、孙云出租获利。自2015年2月以来，实际由吴其龙居住使用。
再查：吴其龙为残疾人，无固定收入，生活困难。
四、法院判决
北京市西城区人民法院经审理后判决：
驳回吴其龙要求确认北京市西城区X号房屋签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。
五、房地产律师靳双权点评
根据我国有关司法解释的精神，诉讼时效的客体为请求权，当事人要求确认合同无效的权利属于形成权，该诉权属确认之诉，不属于诉讼时效的适用范围。故对方青、孙云就诉讼时效提出的抗辩，应不予采纳。
未成年人的父母是未成年人的监护人，限制行为能力的精神病人由其配偶、父母、成年子女担任监护人。以上监护人均为法律直接规定的监护人。吴其龙在2009年签订合同时，已成年但尚无配偶，故应由吴其龙的父母为其监护人。记载吴其龙为智力残疾人的残疾人证始于2001年12月且一直延续，并均有监护人信息，2014年人民法院判决宣告吴其龙为限制行为能力人，故吴其龙在2009年1月13日与孙云、方青设立房屋买卖合同关系的行为不能独立实施，应在当时的监护人的监护下实施。法律规定，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。
但，吴其龙之母填写房屋买卖合同中的出卖人信息、房屋信息、房屋权属信息、价款等合同主要条款内容表明，其母参与了吴其龙与孙云、方青签订房屋买卖合同。杜菲收取买受人支付的购房款后转交吴其龙表明，杜菲参与了房屋买卖合同的履行。因此，应认定，吴其龙出售涉案房屋的行为非吴其龙独立实施，是在当时的监护人杜菲监护下实施。并且，吴其龙出售涉案房屋的价格，符合当时的市场价格。综上，吴其龙要求确认合同无效的诉讼请求，依据不足，法院驳回是正确的。
