北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2014年8月，刘大、刘小诉称：被继承人刘老头与刘老太原系夫妻关系，婚后共育有四个子女，分别是刘大、刘小、刘小三、刘小四。刘老头与刘老太于1994年11月22日离婚后，与施华于2001年2月12日再婚。刘老头于2003年9月9日立有公证遗嘱一份，刘老头于2003年10月18日去世，其遗产未予分割，现刘大、刘小诉至法院，诉讼请求为：1、请求依法分割被继承人刘老头名下北京市102号房屋；2、请求依法分割被继承人刘老头名下位于石家庄市69号房屋；3、请求依法分割被继承人刘老头名下位于石家庄市145号房屋；4、请求对施华收取的上述三套房屋出租收益进行分割；5、请求对施华出售的三亚市304号房屋所得款项及其投资收益进行分割；6、请求对被继承人刘老头遗留在家中的7幅字画进行分割；7、请求对刘老头在民生银行保管箱内的物品依法分割。8.本案诉讼费用和评估费用依法负担。
2、被告辩称
施华辩称：刘大、刘小所述的被继承人刘老头的死亡时间以及亲属关系都对。刘老头确实立有公证遗嘱，确定永定门的房屋、石家庄的两套房屋由刘大、刘小和施华共同继承。后来刘老头又立了补充遗嘱，把三亚房产变卖用于其治病，治病剩余的钱施华可以存在银行用于以后使用。刘老头的7幅字画应该是刘大拿走了。2013年8月施华对永定门的房屋进行了装修共花费了20万元，这部分资产应该从总资产中予以扣除。房屋的租金收益不在本案审理范围。三亚房产是夫妻共有财产，房屋所售款项及投资收益共27万元，其中一半归施华所有，另一半根据刘老头变更后的遗嘱也应归施华所有。同意民生银行保管箱内的物品由刘大、刘小与施华共同共有。关于诉讼费及评估费用依法判决。
刘小三、刘小四未答辩。
二、法院查明
2003年9月9日，刘老头在公证处立下公证遗产，主要内容为：1、北京102号房屋由施华、刘大、刘小三人共同继承；2、石家庄402号房屋中属于刘老头的由施华、刘大、刘小三人共同继承；3、石家庄302号房屋中属于刘老头的由施华、刘大、刘小三人共同继承；4、坐落在三亚304号的房产属于刘老头的由施华、刘大、刘小三人共同继承；5、属于刘老头的所有动产由施华、刘大、刘小三人共同继承；6、不许刘小三、刘小四及其家人参与刘老头的后事处理及任何悼念活动；7、刘老头将财产遗留给施华是附条件的，所附条件为：施华在刘老头死后不得改嫁。若施华再嫁，则施华继承刘老头的遗产份额改由刘大、刘小二人共同继承。
施华称刘老头在立上述公证遗嘱后，又立有遗嘱，其内容为：“施华、刘大、刘小：2003年9月9日请公证处作的公证有效，我现在深思后再加些补充如下：一、三亚房产如现在卖出后房款可用于给我治病之用，余款可在北京买一处旧房，日后出租其租金支持家庭开支和施华的生活费用（石家庄的房屋租金太少，不够开支）……四、我治病余下的钱施华可存在银行被日后多年之用。立遗嘱人：刘老头2003年9月18日”。上述内容均为打印，在刘老头签名处有手写签名“刘老头”及一枚指纹。刘小、刘大不认可该遗嘱的效力。
关于北京102号房屋，刘大、刘小、施华均认可该房屋为刘老头的个人财产。审理中，刘大、刘小申请对北京102号房屋市场价值进行评估，确定估价对象房地产在2015年3月25日的市场价值为237.71万元。评估费6700元由刘大交纳。
庭审中，刘大以刘小自愿将其在该套房屋中的份额赠与给刘大，刘大占有该套房屋三分之二的份额，并具备向施华支付房屋折价款的能力，且施华有条件解决住房为由主张该房屋的所有权；施华以刘小、刘大定居国外，并在国内都有住房，施华除该处房产无住房、无子女为由主张该套房屋所有权。
关于石家庄402号房屋和石家庄302号房屋，上述两套房屋系刘老头购买的河北省冶金工业厅出售的公有住房，2000年3月8日河北冶金企业集团公司房改办公室出具《冶金厅出售公房收款凭证》载明刘老头交纳石家庄402号房屋房款3929.54元，刘老头交纳石家庄302号房屋房款6875.23元。同日刘老头与售房单位就上述两套房屋签订了《住宅共用部位共用设施设备维修基金缴交约定书》。刘老头与河北省冶金工业厅就上述两套房屋签署的《河北省省直成本价出售公有住房协议书》主文部分未载明合同订立日期，刘老头与河北省冶金工业厅签字盖章处亦未载明日期，在交易管理部门盖章处载明日期为02年3月15日。刘小、刘大以刘老头在与施华婚前交纳上述两套房屋全部购房款为由，主张该两套房屋均系刘老头个人财产。施华以购房合同在婚后签订为由主张该两套房屋为刘老头与施华的夫妻共同财产。对于上述两套房屋，刘小、刘大、施华均不主张全部所有权，亦不申请价值评估。
关于三亚304房屋，刘小、刘大主张该房屋系刘老头个人财产，施华主张该房屋系刘老头与施华夫妻共同财产。施华向法院提交了其与海南三亚面粉厂于2002年11月11日签订的《职工集资购房合同书》。刘小、刘大对该合同书不予认可。刘小、刘大、施华一致认可刘老头死亡后，304号房屋已被出售，售房款为250000元，该250000元用于投资所得收益为20000元。施华称其用304号房屋所得的250000元售房款购买国库券，2007年6月刘大回国与施华商议提前取出国库券到招商银行购买理财基金，至取款时共计270000元，该270000元当时分成4份，刘小、刘大、施华各购买了70000元基金，余下60000元存入施华账户，施华于2007年6月24日向刘小账户汇入40000元。施华称刘小、刘大、施华对三亚304房屋的分割系暂时性的，根据刘老头的遗嘱，该270000元应全部归施华所有。施华向法院提交了一本关于该270000元分配情况的书面说明，该本均记载投资收益情况，该本第一页的右、中部记载了“房屋基金”270000元的分配情况，施华称该部分内容为刘大所写，刘大不予认可。法院从招商银行股份有限公司北京方庄支行调取了相关储蓄存款凭条，刘小认可该存款凭条的真实性，但认为施华与刘小之间有资金往来，不能证明该笔存款系对三亚304房屋售房款及收益的分配。
关于刘老头遗留的7幅字画，刘小、刘大、施华一致认可该7幅字画下落不明，亦无法提供查找线索。
关于刘老头存在中国民生银行股份有限公司方庄支行保险箱内的物品，经现场勘验，保险箱内有一块手表（刘小、刘大、施华称其为“劳力士”品牌）及38幅字画。刘小、刘大、施华一致同意该保险箱内的财物由刘小、刘大、施华三人共同共有。
三、法院判决
1、102号房屋由施华所有，施华自判决生效之日起三十日内向刘大支付该房屋折价款人民币一百五十八万四千七百三十四元；
2、402号房屋由刘小、刘大、施华共同所有，各占该房屋所有权份额的三分之一；
3、304号房屋由刘小、刘大、施华共同所有，各占该房屋所有权份额的三分之一；
4、刘老头存在中国民生银行股份有限公司方庄支行保险箱内的财物由刘小、刘大、施华共同共有；
5、驳回刘小、刘大、施华的其他请求。
四、继承纠纷律师点评
继承纠纷律师靳双权认为：
根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第42之规定：遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准。本案中被继承人刘老头留有两份遗嘱，且一份为公证遗嘱，其对遗产的处置应以公证遗嘱为准。根据该公证遗嘱，施华、刘大、刘小为被继承人刘老头遗产的合法继承人，共同继承遗嘱内所涉遗产。
关于北京102号房屋，法院认为该房产系刘老头的个人财产，应由刘小、刘大、施华共同继承，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。法院根据刘小、刘大、施华的实际居住情况等因素综合判定，该房屋归施华所有，由施华给付刘小、刘大房屋折价款为宜。
关于石家庄402号房屋和石家庄302号房屋，法院认为从2000年3月8日刘老头向河北省冶金工业厅交纳购房款，双方并于同日签订《住宅共用部位共用设施设备维修基金缴交约定书》的行为可以推定，刘老头与河北省冶金工业厅于2000年3月8日（刘老头与施华结婚前）已达成了买卖石家庄402号房屋和石家庄302号房屋的合意，且刘老头于婚前交纳了石家庄402号房屋和石家庄302号房屋的全部购房款，故法院认定石家庄402号房屋和石家庄302号房屋系刘老头的个人财产，由刘小、刘大、施华均等继承。
关于三亚304房屋，法院认为根据《职工集资购房合同书》，该房屋系刘老头与施华的夫妻共同财产。刘小、刘大虽不认可该买卖合同，但未向法院提交相反证据，故法院对刘小、刘大的该主张不予采纳。根据继承法，夫妻在婚姻关系存续期间所得共同共有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。现刘小、刘大、施华一致认可该房屋在刘老头死亡后出售，该售房款的二分之一为刘老头遗产，售房款所得的投资收益不属刘老头遗产范围。关于售房款的分割，法院根据高度盖然性的证据规则对施华的主张予以采纳，认定刘小、刘大、施华对三亚304房屋所得售房款已经分配，法院对此不再处理，施华如对该分配有异议，可另案解决。
刘老头死亡后所得的北京102号房屋、石家庄402号房屋、石家庄302号房屋的租金收益不是遗产，本案不予处理。
关于刘老头遗留的7幅字画，因去向不明，本案不予涉及，可待发现财产线索后另行解决。
关于刘老头存在中国民生银行股份有限公司方庄支行保险箱内的财物，刘小、刘大、施华一致同意由其三人共同共有，法院对此不持异议。
施华主张其对北京102号房屋的装修费用应由刘小、刘大分担，因该主张与本案遗产继承不属同一法律关系，本案不予处理。
