房产合同律师解析一起签署房屋合同后因买方违约卖方起诉解除合同案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某刚、黄某涵向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.周某辉支付杨某刚、黄某涵违约金860000元；3.本案诉讼费由周某辉承担。

杨某刚、黄某涵上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判周某辉支付违约金86万元；周某辉承担本案诉讼费用。

事实和理由：一审法院在明知双方约定了20%的违约责任的情况下，认定周某辉应当支付违约金仅5万元，没有任何事实与法律依据；一审法院在认定违约金过高的举证责任应当由周某辉承担的基础上，却因杨某刚、黄某涵提交的证据而认定杨某刚、黄某涵损失只有5万元，明显有违法律精神；杨某刚、黄某涵提供的证据足以证明因周某辉恶意违约导致的近两年的损失；一审判决结果所造成的事实会变相鼓励周某辉恶意违约的后果，会造成负面的社会评价。

被告辩称

周某辉辩称，同意一审判决，不同意杨某刚、黄某涵的上诉请求。周某辉不是恶意违约，无力购买时亦及时进行了告知；杨某刚、黄某涵列举的损失没有有效证据证明，且周某辉之前支付的10万元定金没有退还，再加上5万元违约金责任，其实际上需要支付15万元赔偿，远超过合同解除给杨某刚、黄某涵造成的损失。

法院查明

2019年5月13日，杨某刚（出卖人）、黄某涵（共有人）与周某辉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区一号，房屋在中国某银行设定抵押。房屋成交价格为1920000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价2380000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金100000元；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。

关于违约责任，双方约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方与居间方北京F中介公司（以下简称F中介公司）签订《补充协议》，约定：1.定金：乙方于2019年5月13日签约当天将定金100000元自行划转支付甲方；2.还款解押：甲方应于2019年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年10月30日前办理完毕解除抵押登记手续。3.关于购房款的支付，乙方于权属转移登记前5个工作日将第一笔购房款4050000元以理房通支付的方式支付甲方。关于违约责任，双方亦约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……

（2）拒绝购买该房屋的；……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。上述合同签订后，周某辉向黄某涵支付定金100000元。

2019年8月28日，周某辉出具《书面告知书》，其上载明：“我本人的老母亲身患癌症在治疗期间需要一大笔的治疗费用，故此我现在已无能力继续履行于2019年5月13日与你公司及房屋出卖方杨某刚、黄某涵所签订的合同号购买丰台区一号房屋的买卖合同”。

庭审中，杨某刚、黄某涵主张为证明其实际损失，向法院提交了三张《借条》、银行转账记录、与案外人高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年11月市场交易价等证据在案佐证。黄某涵与高某签订《北京市存量房屋买卖合同》显示：2019年6月8日，黄某涵购买高某位于北京市丰台区二号房屋，购买价2850000元。庭审中，杨某刚、黄某涵称宋某玲是黄某涵的母亲，陈某是杨某刚的母亲，并称借款和利息均未偿还。周某辉对借条的真实性不予认可。

庭审中，杨某刚、黄某涵称其实际损失为因购买新房向母亲借款产生的利息；房屋价格下降造成的差价损失约55万元；无法支付新房尾款85万元可能产生的诉讼风险和违约金。经一审法院电话联系案外人高某，高某称双方约定尾款850000元于房屋过户时支付，因其出售的房屋系回迁房，房产证还没办下来，故过户时间不确定。经一审法院询问，杨某刚、黄某涵不要求对涉案房屋价格进行司法评估。

庭审中，周某辉提交户口本、医院诊断证明、书面告知书、微信截图和价格走向等，证明其因母亲生病治疗无力购买房屋，其及时告知杨某刚、黄某涵，并以价格走向证明房屋价格没有下降，未给杨某刚、黄某涵造成损失。对以上证据的证明目的，杨某刚、黄某涵均不予认可。

另查，本案系发回重审案件，原审案件向周某辉送达起诉状副本时间为2019年11月1日。

法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨某刚、黄某涵与周某辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。周某辉因个人原因拒绝履行合同，杨某刚、黄某涵有权要求解除合同，解除时间以一审法院原审时向周某辉送达起诉状副本的时间为准。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中，周某辉的行为构成根本违约，应当向杨某刚、黄某涵支付违约金。根据双方约定，周某辉应当按照房屋总价款的20%向杨某刚、黄某涵支付违约金。庭审中，周某辉认为违约金过高，要求法院降低。法院认为，对于违约金过高的举证责任在于违约方，其应当提交证据证明合同约定的违约金存在不公平、不合理之处，但是守约方对于违约实际损失情况亦负有证明协助义务。

本案中，周某辉提交的价格走向不能证明双方约定的违约金数额过高。同时，杨某刚、黄某涵提交的《借条》系其利害关系人出具，对该证据的真实性，法院难以核实，对其主张的借款利息损失，法院不予采信。杨某刚、黄某涵虽称无法支付新房尾款85万元可能产生诉讼风险和违约金，但该损失并未实际发生，法院亦难以采信。

杨某刚、黄某涵主张的房屋差价损失，未申请价格评估，法院不予支持。因双方均未提交有效证据证明，法院综合考虑合同履行情况、违约方的违约情节和违约程度以及守约方的预期利益等因素，结合双方在《补充协议》中关于买方违约时“乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”的约定，酌情确定周某辉还需向杨某刚、黄某涵支付违约金50000元。

裁判结果

一、杨某刚、黄某涵与周某辉于2019年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年11月1日解除；二、周某辉于判决生效后十日内给付杨某刚、黄某涵违约金50000元；三、驳回杨某刚、黄某涵的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

杨某刚、黄某涵与周某辉所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，周某辉在合同签订后，因个人原因拒绝履行合同，构成违约，杨某刚、黄某涵要求解除该合同于法有据，法院予以支持系正确的。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中，周某辉违约，应承担违约责任。现杨某刚、黄某涵要求周某辉按照房屋总价款的20%支付违约金，周某辉则认为违约金过高，要求法院减少。就违约金具体数额问题，法院在认定周某辉已经支付的10万元定金冲抵违约金的基础上，判令周某辉还应向杨某刚、黄某涵支付5万元违约金，故周某辉承担的违约赔偿数额实际为15万元。综合考虑周某辉的过错程度、违约情节及涉案合同的履行情况等因素，法院判决该数额并无不当。