北京房产律师解析一起宅基地出售给外村人因拆迁房价上涨，卖方起诉合同无效引发的房屋价值分割案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某鹏向一审法院起诉请求：1.判决赵某鹏与周某杰、陈某瑞于2004年11月16日签订的《协议书》无效。2.判决周某杰、陈某瑞将《协议书》中涉及的北京市丰台区M号宅院返还给赵某鹏。3.诉讼费由周某杰、陈某瑞承担。

周某杰、陈某瑞向一审法院提出反诉请求：1.判决赵某鹏向周某杰、陈某瑞返还25000元。2.赵某鹏赔偿周某杰、陈某瑞因《协议书》无效所遭受的经济损失。3.诉讼费、反诉费由赵某鹏人承担。

周某杰、陈某瑞上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第六项，维持一审判决第一项、第二项；2.赵某鹏承担一、二审诉讼费及反诉费。

事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院没有查清本次腾退安置政策的规定，造成了周某杰、陈某瑞利益的重大损失。本案腾退安置分为货币补偿和安置房补偿两种方式，周某杰、陈某瑞过错较小，赵某鹏过错更大，补偿方式应选择对周某杰、陈某瑞有利的货币补偿方式，一审法院却选择了对赵某鹏有利的安置房补偿方式。周某杰、陈某瑞自2004年11月16日购得涉案房产后一直在此居住，没有其他房产，赵某鹏在他处有住房，2004年11月16日之后从未在此居住，周某杰、陈某瑞应该是本次腾退需要安置的人员，应享有选择安置方式的权利。《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》上没有腾退人北京市丰台区F村村民委员会的签字或盖章，该合同没有成立。

二、一审判决适用法律不当。本案为发回重审案件，原一审判决认定赵某鹏承担90%的过错，周某杰、陈某瑞承担10%的过错，裁定的发回重审理由中未对双方过错比例提出异议，现一审判决对双方过错责任比例进行调整是错误的。目前腾退人未就涉案房屋腾退获得补偿利益做出明确，但周某杰、陈某瑞在腾退范围内，现一审法院判决周某杰、陈某瑞将房屋交给赵某鹏，显然对周某杰、陈某瑞不公平，周某杰、陈某瑞有权对涉案房屋获得的整体征收利益进行分割。

被告辩称

赵某鹏辩称，不同意周某杰、陈某瑞的上诉请求。根据合同无效的规定，房屋应该返还。周某杰、陈某瑞认为涉案房屋项下全部的利益都归其分配，我们不同意，其二人不是本案的被腾退人也不是被安置人，没有权利获得安置房等相应的利益，他们的主张，我方认为没有事实和法律依据。我方对一审判决是有异议的，但为了尽快解决纠纷，没有提起上诉。

法院查明

陈某刚与周某杰系夫妻关系，婚后育有一子陈某瑞。丰台区M号系赵某鹏1999年申请获批的宅基地。2004年11月16日，赵某鹏与陈某刚签订《协议书》载明：赵某鹏把房基地一座送给陈某刚盖房使用，盖房相应手续由赵某鹏提供。赵某鹏一家在房基地这一事上永不反悔，宅基地永远归陈某刚所有。

陈某刚为了表示对赵某鹏一家的感谢，特送人民币贰万伍仟元整。此协议一式三份，赵某鹏一份，陈某刚一份，证明人刘某丽一份。双方签字之日起生效。证明人刘某丽亦在该协议落款处签名。陈某刚购买该宅基地后即在该址建房并实际居住至今。陈某刚去世后，周某杰、陈某瑞继续在涉案院落居住。

2017年8月12日，赵某鹏与北京市丰台区F村民委员会签订《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》，认定被腾退人为赵某鹏，认定宅基地面积265.76平方米，认定房屋补偿面积265.76平方米，支付宅基地腾退补偿总价2543540元，宅基地腾退补偿款1716356元，其中宅基地区位补偿价1318368元，房屋价款281853元，装修设备附属物价款116135元，各项奖励费、补助费共计827184元。赵某鹏认购安置房2套，应支付购房款681840元。

法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，陈某刚通过买卖方式取得M号宅基地使用权，陈某刚并非涉案宅基地所在村的集体经济组织成员，不享有该集体经济组织的宅基地使用权，故陈某刚与赵某鹏签订的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，周某杰、陈某瑞亦表示认可协议无效，法院不持异议，故赵某鹏要求确认该协议书无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赵某鹏应当知道其所出卖的宅基地属禁止流转范围，应对合同无效负主要责任，陈某刚应承担次要责任。现M号宅基地拆迁认定被腾退人为赵某鹏，因周某杰、陈某瑞仍在占用涉案院落及房屋，赵某鹏尚未实际取得拆迁补偿，但可以参照该宅基地的拆迁腾退补偿标准确定该宅基地及地上房屋的价值，并按照该价值确定赔偿损失范围。涉案院落内房屋均为陈某刚购买宅基地后所建，故该院落内房屋及附属物而获得的拆迁补偿款应归周某杰、陈某瑞所有。

因合同无效，导致陈某刚失去了涉案宅基地增值部分的利益，故该宅基地所获得的拆迁补偿款应根据双方的责任酌情由陈某刚分得70%，由赵某鹏分得30%。各项奖励费及补助系以每宗宅基地为单位所获得的补偿，应由在此居住的实际居住人享有，虽经认定赵某鹏为该宅基地的被腾退人，但实际居住人为周某杰、陈某瑞，故该宅基地所获得的奖励费及补助费应归周某杰、陈某瑞所有，但期房补助费、独生子女奖励费、周转补助费系针对被安置人所给予的补偿，周某杰、陈某瑞无权要求分割。安置房屋亦系针对被安置人口确定享有的购房指标所购买的房屋，周某杰、陈某瑞亦无权要求分割。

裁判结果

一、赵某鹏与陈某刚于二〇〇四年十一月十六日签订的《协议书》无效；二、赵某鹏于判决生效之日起十日内退还周某杰、陈某瑞25000元；三、周某杰、陈某瑞于判决生效之日起三十日内将位于丰台区M号142号院落腾空并交还给赵某鹏；四、赵某鹏于判决生效之日起十日内赔偿周某杰、陈某瑞1977845.6元；

房产律师靳双权点评

关于赵某鹏与陈某刚所签协议的效力问题及赵某鹏、陈某刚对合同无效分别应承担主、次责任的问题，法院对此已进行详细论述，关于因合同无效产生的赔偿问题，因涉案院落及房屋面临拆迁，故法院参照该宅基地的拆迁腾退补偿标准确定该宅基地及地上房屋的价值，并按照该价值确定赔偿损失范围，是适当的；同时，法院对于拆迁所涉各项补偿款的分配及所占比例的确定，并无不当。周某杰、陈某瑞主张的双方过错比例，依据不足，因周某杰、陈某瑞不是被安置人，故其二人主张应采用货币补偿方式，缺乏依据。

同理，安置房屋系针对被安置人口确定享有的购房指标所购买的房屋，周某杰、陈某瑞不是被安置人，其二人亦无权要求分割。法院已判决赵某鹏向被告退还房款并支付赔偿，周某杰、陈某瑞不同意将涉案院落腾空并交还赵某鹏的主张，缺乏依据，法院不予支持。