北京房产律师解析一起购房多年后未过户，卖方起诉要求支付增值案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某杰向一审法院起诉请求判令：1.张某兰、张某坤支付剩余购房款50000元，并赔偿我经济损失800000元；2.本案诉讼费由张某坤、张某兰承担。

周某杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，诉讼费用由张某兰、张某坤承担。

事实与理由：1.支付购房款是买方的义务，应由张某兰、张某坤承担举证责任，一审法院举证责任分配错误。2.我始终认为《协议书》的性质为抵押合同，只要将50000元还给张某兰、张某坤，周某晨就可以赎回房产，且房产仍登记在周某晨名下，故未主张后续50000元购房款。

3.若通过我未积极催要购房款即推定购房款已全额支付，则同样的逻辑张某兰、张某坤方十几年间未要求过户亦可以推定张某兰、张某坤的购房款未全额支付。4.一审以高度盖然性理论推定张某兰、张某坤已支付剩余50000元购房款属于适用法律错误。5.张某兰、张某坤在多个诉讼中关于购房款支付时间前后陈述矛盾亦可以印证其未支付剩余50000元购房款。6.我的实际损失为案涉房屋增值部分的一半即80万元，双方对房屋增值部分无法达成一致意见，故我申请对案涉房屋自2004年至今的增值价值进行评估。

被告辩称

张某兰、张某坤辩称，同意一审判决，不同意周某杰的上诉请求。周某杰之父看病急需用钱，让我方购买案涉房屋，因为双方是战友和老乡的关系，签订协议时除了借款外，周某杰之父还需要看病住院，故未写明款项交付时间。后来我方亦为周某杰之父代付执行款3.7万余元，且此前周某杰并未向我方主张过剩余款项。

法院查明

杨某珍与周某晨原系夫妻关系，双方婚姻关系存续期间购置位于北京市丰台区一号房屋（下称案涉房屋）一套，登记在周某晨名下。1999年12月14日经法院判决准予杨某珍与周某晨离婚。周某晨育有一子周某杰，即本案周某杰。

2004年11月13日，张某兰、张某坤（乙方）与周某晨、周某杰（甲方）、高某霖（中间人）签订《协议书》一份，约定：“甲方周某晨系北京市某单位退休工人，甲方周某晨有一套位于一号两居室住房，系与前妻共有财产，房屋产权证属甲方周某晨，后因夫妻感情矛盾经北京市第二中级人民法院判决离婚，离婚后财产分割，判定夫妻存续期间共同财产各得一半，北京市丰台区一号〈两居室〉属夫妻共同财产，甲方周某晨具有该套〈两居室〉住房的一半产权。

离婚后夫妻双方因房屋产权分割等繁杂因素，该套住房不便转卖、出租。经甲、乙双方、中间人协商协议如下：一、甲方周某晨自愿将北京市丰台区一号一套两居室（68.3㎡）的一半（自己所属产权部分）〈即34.15㎡〉以十万元价值抵押给乙方张某兰。二、甲方周某晨将自属产权部分以十万元价值抵押给乙方后，其中五万元作为抵消债务，乙方张某兰再交付甲方周某晨五万元，乙方即可获得甲方周某晨北京市丰台区一号该套住房的一半所有权，即甲方周某晨的所属全部产权部分〈即34.15㎡〉。三、甲方周某晨回原籍安度晚年后，系北京市丰台区一号两室一套住房的一半〈即34.15㎡〉全权归属乙方张某兰所有，包括出租、转卖、转借、产权过户等。

四、甲方周某晨回原籍安度晚年后，房屋产权证、身份证复印件、离婚判决书、单位优待证等均留交乙方张某兰保存，以作为法律凭据。以上协议经各方充分协商，一致同意，均无异议。三方签字之日起生效，该协议共三份，甲乙双方及中间人各持一份。”协议签订后，张某兰居住于案涉房屋至今，周某晨回老家居住，于2006年9月4日去世。

2019年7月3日，杨某珍与周某杰因分家析产、法定继承纠纷诉至法院，法院作出调解书，内容为：“位于丰台区一号房屋一套由杨某珍、周某杰按份共有，杨某珍享有50%的份额，周某杰享有50%的份额。”

2019年12月5日，张某兰、张某坤向法院起诉，要求确认与周某晨、周某杰签订的《协议书》为房屋买卖合同且合法有效。2020年5月28日，法院作出判决书，判决周某晨、周某杰于2004年11月13日签订的关于案涉房屋的买卖合同有效。周某杰不服提出上诉，2020年7月22日，北京市第二中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。

2020年8月21日，张某兰、张某坤再次向法院起诉要求依法确认案涉房屋（百分之五十产权）归张某兰所有，并判令周某杰协助办理过户手续。周某杰提出反诉，要求判令解除周某晨与张某兰、张某坤于2004年11月3日签订的《协议书》；要求判令张某兰、张某坤立即腾退并返还周某杰名下百分之五十产权的案涉房屋。法院判决案涉房屋所有权的50%（现在周某杰名下）归张某兰，周某杰于判决生效后一个月内协助张某兰办理上述房屋的产权过户手续，并驳回周某杰的反诉请求。周某杰不服提出上诉，2021年3月21日，北京市第二中级人民法院作出判决：一、撤销法院之前判决；二、周某杰于判决生效后一个月内协助张某兰办理案涉房屋50%所有权的产权过户手续；三、驳回周某杰的反诉请求。

周某杰主张在之前案件开庭笔录中，张某坤、张某兰对50000元购房款给付时间陈述先后矛盾，分别陈述在签协议前、签协议时、签协议后给付购房款现金50000元。张某坤、张某兰称签订协议交付房款是一个概括的过程，所以协议没有约定付款时间及交房时间；因为时间久，具体哪天给付购房款记不清了，协议签订后，张某兰一直在案涉房屋居住，周某杰及其父亲从未主张过该50000元购房款，所以当时支付符合逻辑。

周某杰认可之前未主张过该笔购房款，但称不能将房屋交给张某坤、张某兰居住推定张某坤、张某兰已支付购房款，买方有付款义务，即使协议没有约定购房款交付时间，2004年底房屋已经交付，张某坤、张某兰应在合理期限内支付购房款。

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，周某杰与张某坤、张某兰签订的《协议书》，已被生效法律文书确认为有效的房屋买卖合同，并判决周某杰协助张某兰办理案涉房屋50%所有权的产权过户手续。结合《协议书》中内容，周某晨系因病借款而卖房，在此情况下若张某坤、张某兰未支付50000元购房款，周某晨按常理应积极主张。

但协议签订后案涉房屋交付张某坤、张某兰，周某晨即回老家居住，且周某杰与周某晨十几年间未向对方主张过该笔购房款。关于张某坤、张某兰陈述支付购房款时间不一致问题，因时间久远，不能因此推断张某坤、张某兰未支付该笔购房款。因此，法院认为，张某坤、张某兰当时已支付50000元购房款具有高度盖然性，故周某杰主张张某坤、张某兰支付剩余购房款50000元及经济损失800000元的诉讼请求，法院难以支持。

裁判结果

驳回周某杰的诉讼请求.

房产律师靳双权点评

案涉《协议书》已经生效法律文书确认为有效的房屋买卖合同，在已有生效判决判令周某杰协助张某兰办理案涉房屋50%所有权的产权过户手续的情况下，周某杰以张某兰未支付剩余购房款50000元为由，主张张某兰、张某坤支付剩余购房款及经济损失。首先，以案涉协议签订的时间节点看，张某兰有关其与周某晨在签订《协议书》时以现金交付购房款的意见具有现实可能性，因此案涉交付款项并未留存具体凭证亦具有合理性，因时间久远，张某兰对于付款时间的陈述存在出入一节并不能成为认定其未交付款项的充分理由。

其次，周某晨喜出于治病养老之目的而将案涉房屋卖与张某兰，可以推定周某晨在签署《协议书》并将案涉房屋交付给张某兰时，有对于案涉购房款的紧迫需求；其三，依《协议书》约定，张某兰再交付50000元即可获得案涉房屋一半所有权，随后又约定，周某晨回原籍安度晚年后，案涉房屋权属归张某兰所有；而周某晨在回原籍之前，已将案涉房屋产权证等交由张某兰保存至今；

其四，周某晨回原籍后直至去世，均未曾就案涉房屋权属或是剩余购房款提出任何主张，周某杰所持周某晨系因未收到房款故而未予办理过户之意见，缺乏事实依据。在双方关于本案争议焦点均不能进一步提供直接证据予以证实的情况下，法院参考以上各时间节点发生事实之间的关联，以张某兰已交付剩余购房款具有高度盖然性为由，未予支持周某杰的主张，并无不妥。