借名买房律师解析一起房屋被出售后出名人起诉分割房款法院驳回案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

宋某文向一审法院起诉请求：1．宋某玲返还宋某文购房款15万元；2．宋某玲返还属于宋某文的房屋增值利益799265．3元；3．宋某玲赔偿宋某文房屋增值可得利益损失14万元；4．宋某玲赔偿宋某文支付的违约金损失7万元；5．案件受理费由宋某玲负担。

宋某文上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持宋某文全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由宋某玲承担。

事实和理由：一、一审法院未认定宋某玲构成根本违约，宋某玲拒绝提供房产证，最终致使宋某文与案外人解除房屋买卖合同，导致宋某文承担了违约责任。二、三方《卖房协议》经生效判决确认系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，至今仍处于可以继续履行的状态。

三、之前判决书系依据2017年5月23日宋某玲向朝阳法院起诉的所有权确认纠纷作出。宋某玲起诉的初衷，即为违反三方《卖房协议》约定，要求独占诉争房屋，后经法院释明才将诉求变更为主张房屋增值利益。所以，此处的“房屋增值利益”与三方《卖房协议》约定的房屋增值利益性质是完全一致的。

在宋某玲变更诉讼请求后，该案就已经不属于纯粹的“借名买房”纠纷了，因为如果宋某玲坚持诉讼请求必然被驳回，那么其就达不到阻却三方《卖房协议》履行的目的。在宋某文得知宋某玲变更了诉讼请求后，宋某文立即向朝阳法院提出了追加第三人的申请书并提交了三方《卖房协议》作为房屋增值利益划分的证据。但朝阳法院并未受理，而是告知宋某文可以另行起诉主张分割增值利益，这才有了后续四年间双方的多起诉讼。

四、基于以上事实，之前判决书中关于“宋某丽与宋某玲借名买房合同被确认无效后的法律后果”并不能覆盖三方出于真实意思表示订立并生效的《卖房协议》约定，更不能导致三方《卖房协议》不能继续履行的法律后果。

被告辩称

宋某玲辩称，同意一审判决，坚持一审答辩意见。

宋某丽述称，不同意一审判决，同意宋某文的全部诉讼请求。

法院查明

宋某文、宋某玲及第三人宋某丽系姐妹关系。

2008年8月20日，宋某丽与北京W公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定由宋某丽购买位于北京市朝阳区×号房屋，房屋总价款为人民币310368元。2011年12月23日，宋某丽取得涉案房屋的房屋所有权证。自2010年6月房屋交付之日起，宋某玲在涉案房屋中居住至今，并支付了全部物业费、供暖费等生活费用，并由宋某玲进行装修。

2017年4月16日，宋某丽作为出卖人与陈某鹏作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由陈某鹏购买涉案房屋，房屋总价款3450000元。2017年7月15日，宋某丽作为甲方（出售人）与陈某鹏作为乙方（买受人）、北京某中介公司作为丙方签订《解约协议书》，约定鉴于涉案房屋房本由宋某玲保存且拒绝交出，无法继续履行合同，三方协议约定解除此前签订的所有有关购买涉案房屋的协议。宋某丽一次性向陈某鹏支付70000元作为补偿。陈某鹏于2017年8月3日出具《收据》，载明收到宋某丽支付的房屋补偿款70000元。

2017年4月16日，宋某文作为指标方、宋某丽作为房主、宋某玲作为出资方签订《卖房协议》，约定房产（两居）所得款3450000元，扣除成本（以发票为准）费用之外所得利润分三份（出资方宋某玲一份，房主宋某丽一份，指标方宋某文一份）。

2018年5月，宋某玲以合同纠纷为由将宋某丽诉至法院，要求确认双方就购买涉案房屋达成的借名买房协议无效，同时要求宋某丽退还宋某玲为涉案房屋已支付款项并赔偿房屋增值损失。法院经审理查明，涉案房屋购房款均系宋某玲出资，涉案房屋交付后一直由宋某玲居住使用，宋某玲与宋某丽之间就购买涉案房屋存在借名买房的法律关系，但由于该合同违反相关政策、法规的规定，合同应属无效。故法院判决宋某玲与宋某丽就涉案房屋达成的借名买房合同无效，宋某丽向宋某玲退还购房款310590元，宋某玲将涉案房屋返还宋某丽，宋某丽向宋某玲赔偿房屋增值损失1700000元。宋某丽不服该判决提起上诉，本院裁定书，裁定准许宋某丽撤回上诉。

2019年，宋某文以合同纠纷将宋某玲、宋某丽诉至一审法院，要求宋某玲向其支付垫付的购房款15万元、违约金7万元，要求宋某玲、宋某丽共同向其支付房屋增值利益83万元。在该案审理中，宋某文表示其起诉系基于其与宋某玲、宋某丽签订的《卖房协议》，该协议是在三方决定共同出售房屋后签订的，应认定为三方达成了新的共同意思表示，在三方之间具有法律效力，各方均应当按照协议约定履行义务。

宋某丽认可协议的真实性并同意按照协议履行义务。宋某玲认可该协议系三方本人所签署，但表示该协议是无效的，原因是宋某文并非指标方，指标方和房主均为宋某丽，宋某玲在签订协议时对此不知情，因此涉案房屋的财产利益与宋某文无关。法院经审理认为《卖房协议》系宋某文、宋某丽与宋某玲的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按照约定履行义务。但各方均认可该协议系以出售涉案房屋为前提，现涉案房屋未另行出售，宋某文据此要求宋某丽，宋某玲履行合同义务，缺乏合同依据，法院不予支持，判决书驳回了宋某文的诉讼请求。宋某文不服该判决提起上诉，本院经审理，于判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2020年8月，宋某丽将涉案房屋以303万元的价格出售，宋某丽认可其收取了上述303万售房款。

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，宋某文以宋某玲拒绝履行《卖房协议》为由（未提交涉案房屋产权证致使宋某丽与陈某鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》未能履行），主张可得房屋增值利益损失及违约金损失，但《卖房协议》并未约定购房成本以及利润支付时间，故宋某玲以宋某文和宋某丽未给付其购房成本为由拒不提供房本并非属于违约行为，故宋某文以宋某玲拒绝履行《卖房协议》为由要求赔偿损失，法院不予支持。关于宋某文要求宋某玲给付房屋增值利益799265．3元的诉讼请求，法院认为，因涉案房屋最终系由宋某丽出售，购房款亦由宋某丽领取，故宋某文要求宋某玲给付该增值利益的诉讼请求，没有事实依据，法院亦不予支持。

另需说明的是，宋某丽基于之前民事裁定书向宋某玲支付的170万元赔偿款并非系涉案房屋的增值利益，该款项的发生系因宋某玲与宋某丽之间的借名买房合同被确认无效后的法律后果。宋某文基于宋某玲取得的该款项要求宋某玲支付房屋增值利益亦完全没有任何法律依据。关于宋某文要求宋某玲支付15万元购房款的诉讼请求，一审法院认为，宋某文提交的证据不足以证明该款项系由宋某文支付，且在宋某文、宋某玲、宋某丽签订的《卖房协议》中已经明确宋某玲系购买涉案房屋的“出资方”，故一院对宋某文的该项诉讼请求亦不予支持。

裁判结果

驳回宋某文的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

有关宋某文要求给付15万元购房款的问题。尚无证据表明涉案15万元购房款系由宋某文实际出资，且三方签订的《卖房协议》中，已经明确宋某玲系购买涉案房屋的“出资方”，故法院驳回宋某文要求宋某玲给付15万元购房款的诉讼请求，并无不当。

有关宋某文要求返还房屋增值利益799265．3元的问题。第一，考察涉案《卖房协议》内容，宋某文、宋某玲、宋某丽三方平均分配利润以将涉案房屋以345万元出售为前提，现涉案房屋以303万元另行出售的情形下，三方是否应继续平均分配利润，有待商榷；

第二，因涉案房屋最终系由宋某丽出售，购房款亦由宋某丽领取；第三，宋某丽基于之前裁定书向宋某玲支付的170万元赔偿款系因宋某玲与宋某丽之间的借名买房合同被确认无效后的法律后果。基于债的相对性，宋某文以宋某玲取得上述款项为由，要求宋某玲支付房屋增值利益，缺乏依据。综上，法院驳回宋某文要求宋某玲给付799265．3元增值利益的诉讼请求，并无不当。

有关宋某文要求赔偿房屋增值可得利益损失14万元的问题。关于房款增值利益损失，经法院审查，双方产生纠纷后，宋某玲就其与宋某丽之间的借名买房合同纠纷另案进行诉讼，该案件经过一审、二审及执行程序，执行程序中，宋某丽才得以实际占有房屋，其出卖房屋的时间亦在此之后，而此时房屋交易价格较2017年确实有所下跌。考虑到上述诉讼过程和周期对另行出卖涉案房屋造成影响，而宋某玲进行该诉讼具有正当性，故在此期间的房屋价格降低造成的损失难以认定为因《卖房协议》未履行而造成，故法院对宋某丽的此项诉讼请求，不予支持，并无不当。