北京房屋律师解析一起购买未办证房屋，办证后起诉对方过户胜诉案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王某辉向一审法院起诉请求：1.判令周某文、周某涵、周某熙、郑某霞、周某路履行配合王某辉办理房屋过户手续的合同义务；2.诉讼费用由周某文、周某涵、周某熙、郑某霞、周某路承担。

周某文、周某涵、周某熙、郑某霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王某辉全部诉讼请求；诉讼费用全部由王某辉承担。

事实和理由：1.一审法院审理程序违法，遗漏了北京S公司。在王某辉与刘某兰、周某旭没有有效的口头或书面的房屋买卖关系的情况下，仅依据王某辉提供的《委托代理购房合同》及现金收据就当然认定证据真实性，违反法定审理程序。

2.一审法院未调取拆迁档案的全套信息，周某熙多次自行调取不能，一审法院有义务调取该关键证据。3.一审法院未查明关键事实。王某辉在与北京S公司签订《委托代理购房合同》时，明知安置协议的存在，并知晓房屋性质为回迁经济适用安置房，且房屋被安置人为五人家庭共同共有，刘某兰仅仅是代表其他家庭人口代为签订安置协议，并在案涉房屋产权证未下发的情况下进行购买，违反法律规定，并非善意取得。王某辉在起诉状中也表明案涉房屋性质为“回迁经济适用房产权”。

4.王某辉应举证证明其与刘某兰之间存在房屋买卖法律关系，王某辉所提交的证据存在相互矛盾，真实性存疑，应承担举证不能的责任。5.王某辉与刘某兰、周某旭不存在房屋买卖法律关系，仅是委托代理法律关系，即使存在房屋买卖法律关系，该买卖行为也是无效的。周某文、周某涵、周某熙、郑某霞是案涉房屋的合法安置权人之一，属于所有被安置人共同共有，刘某兰、周某旭的单独处分无效。案涉房屋具有针对被安置人的特定性，必须是合法被安置人才能购买。

被告辩称

王某辉辩称，同意一审判决，不同意周某文、周某涵、周某熙、郑某霞的上诉请求。一审举证责任合理，认定事实清楚，审理程序合法。一审开庭前已调取案涉房屋档案情况，不应进行重复调取。案涉房屋早已符合登记过户的条件。周某文、周某涵、周某熙、郑某霞主张的合同无效理由不能成立，其另案起诉要求确认合同无效，已被判决驳回，且并未在法定期限内上诉，该判决已生效。

周某路述称，不同意一审判决，同意周某文、周某涵、周某熙、郑某霞的上诉请求。王某辉提交的委托购房合同以及公证处所出的公证书都提到了案涉房屋的实测面积是84.88平方米，当时这个数据是不可能出现的，实际测绘日期在后，证据真实性存疑。一审法院认定王某辉以现金方式支付购房款，但未提供汇款凭证或提取大额现金的证据，不能认为其已经支付全部购房款。

法院查明

周某旭与刘某兰系夫妻关系，二人育有五名子女，即：长子周某亮、次子周某路、三子周某文、长女周某芝、次女周某涵。周某亮与郑某霞系夫妻关系，二人育有一女周某熙。周某芝于2009年3月死亡，生前未婚无子女。刘某兰于2012年7月死亡，周某旭于2016年1月死亡，周某亮于2021年7月死亡。刘某兰、周某旭的父母均先于二人死亡。

2002年3月2日，北京市D公司（甲方、拆迁人）与刘某兰（乙方、被拆迁人）签订《拆迁就地安置协议》，约定：甲、乙双方经协商，同意实行就地安置，放弃其他安置方式，并达成如下协议：一、需拆除乙方在拆迁范围内A公司私产房屋3间。二、乙方现有户籍人口4人，应安置人口5人，分别是户主70、妻71、女51、女21、子50。三、甲方就地安置乙方3居室1套，四、乙方应支付甲方共计应付151960.32元，所购房屋按商品房产权管理。五、甲方应支付乙方：1、一次性奖励费10000元。……

关于上述协议中的被安置人口五人，周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙均主张为周某旭、刘某兰、周某芝、周某熙、周某路。

2005年4月24日，北京S公司向刘某兰开具了案涉房屋的购房款发票。

2009年12月30日，北京S公司（甲方）与刘某兰（乙方）签订书面协议，约定：一、甲方就地安置乙方3居室1套，二、原暂定建筑面积为86.58平方米，实测建筑面积为84.88平方米。房屋价总款142536.88元。购房人应缴纳公共维修基金2648.26元。（按每平方米31.2元计算）。三、采用以下第1种付款方式：1、乙方在签订此协议时一次性付清房款及公共维修基金。甲方已结清余款。

2011年4月20日，刘某兰取得了案涉房屋的所有权证书，房屋性质为按商品房管理，建筑面积为84.88平方米。

审理中，王某辉主张其与刘某兰、周某旭之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，并提交了以下证据予以证明：

一、2005年5月16日，王某辉（甲方）与北京S公司（乙方，以下简称S公司）签订的《委托代理购房合同》。该合同约定：甲方委托乙方代理购买位于北京市西城区B室，权属性质回迁经济适用房产权，为3居。房屋成交价格为696000元，此价格为净房价，交易税费由乙方承担。甲方已于2005年5月16日付给乙方部分定金10000元。甲方于5月19日前补交定金余额56000元。甲方于5月19日补交定金同时支付S公司服务费17400元。甲方于5月26日前准备齐全款并及时办理公证手续（委托公证书）。公证当日结清余款630000元。

周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙对该证据的真实性不予认可。

二、S公司向王某辉开具的现金收据四张。载明：2005年5月16日代收购房定金10000元，2005年5月20日代收购房定金56000元、中介服务费17400元，2005年5月26日代收购房款630000元。

周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙对该证据的真实性不予认可。

三、2005年5月26日，北京市某公证处作出的公证书，公证内容为刘某兰、周某旭于2005年5月26日出具的委托书，内容为：“委托原因：因年老行动不便。委托事项：现全权委托王某辉为我们的代理人，代我们办理北京市西城区B室代为办理入住登记手续、产权登记手续、领取该房屋产权证、并代为出租、出售、维修维护、代为领取售房款及法律诉讼等一切事宜。（该处下方有手写内容并加盖某公证处方章。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认。委托期限：办完上述委托事宜为止。代理人有转委托权。”

周某路对该证据的真实性予以认可。周某文、周某涵、郑某霞、周某熙对该证据的真实性不予认可。

四、刘某兰、周某旭于2005年5月26日出具的收条，内容为：“今收房钱陆拾捌万伍仟元整。房屋坐落于北京市西城区B室。。将上述此房卖与受托人王某辉。双方任何一方反悔赔偿对方违约金人民币壹拾捌万元整。”该收条上有刘某兰、周某旭的签名和手印。

周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙对该证据的真实性不予认可。

五、购房款发票、房屋所有权证书原件，用以证明刘某兰、周某旭已将房屋有关的材料原件交给其本人，房屋所有权证书是由周某路交给其本人。

周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙对该证据的真实性予以认可。周某路主张房屋所有权证书并非由其交给王某辉。

六、壁挂炉维修单、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明、电费发票、自来水缴费单、燃气费缴费单，用以证明案涉房屋由其占有使用。

周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙对该证据的真实性予以认可。

七、王某辉与周某路的微信记录，用以证明其与周某路联系房屋过户事宜。

周某路对该证据的真实性予以认可，但主张其此前并不知道真相，直到看到王某辉提交的证据后才发现父母与王某辉之间是委托关系，而非房屋买卖关系。周某文、周某涵对该证据的真实性予以认可。郑某霞、周某熙对该证据的真实性不予认可。

审理中，周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙主张刘某兰、周某旭与王某辉之间不存在房屋买卖合同关系，即便存在，由于房屋属于被安置人及家庭共同共有的财产，刘某兰、周某旭也属于无权处分。

周某熙明确提出刘某兰、周某旭与王某辉之间的买卖行为无效，理由为：一、案涉房屋属于五个被安置人共同共有，刘某兰、周某旭属于无权处分；二、房屋性质属于经济适用房、安置房，不允许处分给不属于安置对象的任何人，损害了国家和社会公共利益。周某熙据此另行在法院立案起诉王某辉确认合同无效纠纷，并申请本案中止审理。

另查，S公司于2010年注销。

法院认为，结合各方当庭陈述及在案证据，本案的争议焦点应为：一、案涉房屋的权属；二、王某辉与刘某兰、周某旭之间是否存在房屋买卖合同关系；三、如果存在，该房屋买卖合同关系的效力及本案是否应当中止审理。

关于争议焦点一。法院认为，根据《拆迁就地安置协议》，被拆迁人为刘某兰，由刘某兰与拆迁单位签订协议且房屋所有权登记在刘某兰名下，因此房屋所有权人应为刘某兰，周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙主张为家庭共有或被安置人共有，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。案涉房屋系刘某兰与周某旭夫妻关系存续期间取得，应属于刘某兰与周某旭的夫妻共同财产。

关于争议焦点二。本案中，虽然王某辉与刘某兰、周某旭未签订书面的房屋买卖合同，但在当时，由出卖人与买受人分别和中介公司签订委托售房合同与委托购房合同，符合市场交易惯例。由于合同签订时，案涉房屋尚未取得房屋所有权证书，因此买卖双方办理委托公证书，也系当时此类房屋交易的惯常做法。

根据王某辉提交的证据并结合王某辉实际占有使用案涉房屋、房屋所有权证书及相关材料原件均在王某辉处保管、刘某兰、周某旭生前从未提出异议的事实，王某辉提交的证据已可以形成完整的证据链，证明其与刘某兰、周某旭之间就案涉房屋存在买卖合同关系且王某辉已支付全部购房款，法院对此予以确认。

关于争议焦点三。法院认为，王某辉以其与刘某兰、周某旭存在房屋买卖合同关系为由，要求刘某兰、周某旭的法定继承人协助办理房屋所有权过户手续，对于房屋买卖合同的效力，属于本案应当审查的范围，本案对合同效力予以审查，无须等待另案确认合同无效案件的审理结果。对周某熙要求本案中止审理的请求，法院不予准许。

周某熙主张合同无效，应当提供证据予以证明。周某熙主张刘某兰、周某旭属于无权处分，首先，如前所述，案涉房屋应属于刘某兰、周某旭的夫妻共同财产，刘某兰、周某旭有权进行处分，周某熙的该项主张不能成立，且无权处分亦不属于合同无效的法定事由，周某熙以此为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据。周某熙主张案涉房屋属于经济适用房、安置房，与房屋所有权证书记载的房屋性质不符，法院不予采信，周某熙以此为由主张合同无效亦缺乏依据。综上，周某熙主张王某辉与刘某兰、周某旭之间的房屋买卖行为无效，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

综上所述，王某辉与刘某兰、周某旭之间就案涉房屋存在合法有效的买卖合同关系，现王某辉要求刘某兰、周某旭的法定继承人即周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙继续履行合同义务，协助其办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某辉提交北京市物业服务协议，拟证明在2005年4月24日签署物业协议时，就已经对房屋的建筑面积进行了确认。

周某文、周某涵、周某熙、郑某霞对真实性、证明目的不予认可，称84.88的数字是手填的，可能是后补的。周某路对真实性不认可，对证明目的不予认可，称测绘日期晚于物业服务协议及合同签订日期。

另查，2021年12月8日，周某熙向北京市西城区人民法院起诉，要求确认2005年5月26日刘某兰、周某旭与王某辉之间的买卖行为无效。法院经审理判决驳回周某熙的诉讼请求。周某熙未提出上诉。

裁判结果

判决生效之日起七日内，周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙协助王某辉办理北京市西城区B室房屋的所有权过户手续。

房产律师靳双权点评

之前判决书认定刘某兰、周某旭与王某辉之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，该判决已经生效。周某文、周某涵、周某熙、郑某霞现主张不存在房屋买卖法律关系，实为否定生效判决之认定，法院无法支持。结合案涉协议的签订、履行情况、实际占有使用情况、各方沟通往来等情况，法院判决周某路、周某文、周某涵、郑某霞、周某熙协助王某辉办理案涉房屋的过户手续并无不当。