北京房产律师——工龄折抵购买的房改房能否作为遗产继承

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原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告母亲陈小生前所立遗嘱合法有效；2、请求确认坐落于B市1号房屋的二分之一份额归原告所有。
坐落在B市1号房屋（以下简称1号房屋），建筑面积58.52平方米，为原告母亲陈小与被告李大的夫妻共同财产。陈小于2013年12月27日病故，其生前立有合法，有效遗嘱，对属于其在1号房屋上的财产份额在其百年之后如何处分进行了明确的记载，即属于陈小的一半房产由其第三子张三单独继承。上述对财产处分的遗嘱，真实、有效，因此原告对1号房屋享有一半份额，现原告诉至法院，请求判如所请。
 
被告辩称
被告张一、张二辩称，同意原告的诉讼请求及事实和理由。
被告李大及第三人李一、李二、李三、李四辩称：
一、本案事实：1989年李大与王小共同承租李大单位公房，1998年，李大单位根据房改房政策，依据二人工龄折抵部分购房款后，以成本价计算将公房出售给二人。王小病逝后，李大用夫妻二人共同积蓄交付了购房款（见收据），三天后，李大就涉案房产分割一事作了公证遗嘱。李大对身后之事安排妥当后，于20余天后与后老伴陈小再婚。
二、房改房是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。房改房是我国特定历史时期的政策福利分房，它具有出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性等特殊属性，与商品房的属性截然不同，不宜完全依据现行的房屋登记管制度生硬的进行解释或处理。
三、关于房管局备案的房改售房材料，因售房自1999年开始办理，李大再婚前2000年3月3日支付完购房款，所以没有使用陈小的工龄。从《购房人名单》上所列工龄、面积、价格分析，涉案房屋使用了李大与王小的工龄，因房改房售房手续繁杂，所以导致表面上的《购房协议》、《购房人名单》形成的时间为李大再婚后。后续协议是与委托代办单位北京自动化仪表二厂签署的，是对之前的购房行为、付款行为书面确认，并补缴了公共维修基金、手续费。
四、关于补款问题。对于再婚期间补缴公共维修基金与手续费的问题，因房产仍是建立在二人共同工龄优惠政策的基础上，故房改房的购房主体没有发生变化，仍是购房人与已故配偶。因此即使补款中含有再婚配偶的出资，则其出资视为对购房人的垫资帮扶，应按债权关系处理，即再婚配偶的出资不能取得“房改房”的产权。
五、关于确定涉案房屋权属适用依据，通过运用对法律的历史解释方法和最高院对网民的答复意见和废止司法解释的理由来看，对享受已故配偶工龄优惠所购“房改房”的权属认定依据，由以简单的“房款来源”作为判断标准而被以是否享受“福利政策”的标准所取代，即以是否使用权利人一方的包括工龄优惠在内的各种房改福利优惠来做基本的判断。
六、关于被告李大擅自处分共有财产的效力问题。涉案房屋属于李大与王小的夫妻共同财产。王小逝世后，因其所有份额未予以分割，涉案房屋应由李大与王小的继承人共同所有，即由李大及四子女李一、李二、李三、李四共同所有。2010年，李大在未取得其他共有人同意的情况下，擅自将房产的50%无偿赠与后老伴，属于无权处分行为，应属无效。
在共同共有关系中，共同财产作为一个不可分割的整体，共有人的权利及于整个共有财产，共有人对共同财产应不分份额地共同享有所有权，无法对共同财产划分出个人份额，共有人亦没有权利处分自己所谓的应享有的“份额”。一方擅自将共同财产赠与他人的行为应为全部无效，而非部分无效。李大既无权将共同财产赠与他人，也无权将其中所谓的属于自己的“应有份额”赠与他人。
综上，鉴于后老伴无权取得涉案房屋所有权，诉讼请求于法无据，应予驳回。
 
本院查明
李大与王小原系夫妻，二人育有子女四人，由长及幼顺序依次为长女李一、次女李二、儿子李三、幼女李四。王小的父亲1981年去世，母亲1984年去世，王小于1998年11月29日去世。
2000年3月29日李大与陈小登记结婚，陈小与前夫张大（1982年二人离婚，张大2014年6月30日去世）育有三子，由长及幼依次为长子张一、次子张二、幼子张三，陈小于2013年12月27日去世。
2000年3月6日，李大在公证处办理了公证遗嘱：“我与妻子王小共同购买的1号房屋，妻子王小已于1998年11月29日去世，在我去世以后，上述房产中，属于我所有的份额，由二女儿李二继承。”
在做此遗嘱公证时，李大曾提交司法部收据一份，内容为：“现收到李大同志购买1号房屋房改售房款25413元，2000年3月3日。”司法部2016年11月22日出具证明：“李大系我单位退休干部，他与其妻王小于1989年就承租了我单位1号房屋职工宿舍。房改时，我单位根据《国务院关于深化城镇住房制度改革决定的通知》等文件精神，鉴于李大同志当时未再婚，因此我们将李大、王小二人合计75年的工龄（其中李大40年、王小35年工龄）折抵部分房价后，以成本价出售给李大、王小二人，于2000年3月3日收缴了该房屋的全额购房款（见我单位当时开具的收据收据）。”另查，李大退休证显示其工龄41年，王小工龄34.5年。
2010年9月17日，1号房屋登记为按份共有，李大共有50%份额，陈小共有50%份额。2013年5月7日陈小立下遗嘱：“1号房屋是我和李大共和财产，所属我的二分之一房产我死后，由我的三儿子张三继承。其他物品……均由我的三子张三继承。”李大称:“对此遗嘱在陈小逝世之前四五天知道了，张二的爱人在陪床时说，陈小写了遗嘱，遗嘱不公平，把东西都给了张三；后来陈小去世之后我见到了这份遗嘱。”
另查，1号房屋在房管部门的产权登记档案显示：产权登记申请书载明，1号房屋建筑面积58.52平方米，成本价售房，产价25495，原产权人北京自动化仪表二厂，现产权人李大,工作单位司法部直属煤矿管理局, 2002年9月3日发证。
购房协议中载明，购房价25495元，一次性付款100%，公共维修基金1522元，手续费178元，第一次付款（包括四种费用）27195元，交款日期2000年11月2日。国土资源和房屋管理局房屋土地权属科提供具结书载明，我单位1999年共有36户职工参加房改售房，我单位遵照房改售房有关文件规定办理房屋产权登记手续。李大属于该1户职工。
李大称：“1号房屋房改之前，是我和王小承租的公房，之后房改买房是折算我二人的工龄买的，房改售房后很久才给的房本。我和陈小结婚前谈条件说好1号房屋她可以住，但房款我已经交了，手续也办了，房本是我的，房子给我的孩子，她说结婚后她什么都不要。后来我和她结婚后，我住院动手术，陈小发现我的房本上没有她的名字，与我闹矛盾，我说房屋我已经做了遗嘱公证了，陈小说结婚后得有她一半，后来我和陈小去的房管局过户大厅，提供了我的身份证，说房屋有她一半，后来房本下来了，就有她的名字了。房款是我和王小的共同积蓄支付的，当时交给了我的工作单位，后来维修基金交给了购房单位。房屋属于陈小和我结婚前的婚前财产。”
 
裁判结果
驳回原告张三的诉讼请求。
 
律师点评
我国宪法及相关法律明确规定，公民的私有财产的继承权受法律保护，继承从被继承人死亡时开始，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；……遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品……本案中，根据现已查明的事实，涉案1号房屋系根据房改房政策，依据李大、王小的二人工龄折抵部分购房款后，以成本价计算将公房出售给二人。王小病逝后，李大用夫妻二人共同积蓄交付了购房款，涉案房屋属于李大与王小的夫妻共同财产。王小逝世后，未留遗嘱，其所有份额应予以法定继承，其继承人为李大及四子女李一、李二、李三、李四，在财产未予分割前，属于共同共有。2010年，李大在未取得其他共有人同意的情况下，擅自处分房产，进行无偿赠与，1号房屋登记为李大、陈小按份共有，各占50%，该房产登记不能得出李大将其享有的50%份额全部赠与陈小，现共有人不予追认对共有物的处分行为，故李大的无权处分行为应属无效。陈小对涉案1号房屋个人不享有财产权利，其无权处分，故对原告张三要求确认陈小生前所立遗嘱合法有效，其享有201房屋的二分之一的诉讼请求，本院不予支持。