房产律师 ：开发商破产清算后原来房产买卖合同如何处理

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
两原告诉请判令：1.解除原、被告于2012年3月3日签订的商品房买卖合同；2.确认原告享有破产债权533255.1元；3.由被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：2012年3月3日，两原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告在B区房产，合同明确被告分别于2013年4月30日、11月1日前向原告交付涉案房屋及其土地、房权证书，如逾期超过90天，原告有权解除合同，被告应退还已付购房款并支付相应的违约金。同日，两原告与M公司签订商业用房委托经营管理合同一份，约定两原告将涉案房屋委托M公司经营管理，并按约定收取租金。
合同签订后，两原告按约首付购房款280000元，并于2013年8月6日向被告支付代办房屋权属证书相关费用20978元，向被告指定银行提交了办理按揭贷款的完整资料，明确办证是由被告代办。但被告至今未向原告交付涉案房屋及其权属证书。M公司也未按约向原告支付租金。被告被裁定破产后，原告在债权申报时明确要求选择解约退房，并退回己付购房款等费用，但被告及其管理人对涉案合同是否同意解除一直未作明确答复。因被告原因一直未办理好按揭贷款，也未办理预抵押。故原告现予起诉，请依法判处。
 
被告辩称
被告F公司答辩称：第一，我方认为原告主张解除合同没有事实依据和法律依据，商品房买卖合同第7条第3款，明确买受人原因不能贷款或者被银行确定不能办理按揭手续的，应当在90日内付清房款，原告并不能举证系因被告方的原因无法办理贷款手续。同时，原告称未交付房屋，事实上我方在2013年4月份已经交付房屋，也是从这天开始按照委托经营协议计算租金，管理人也是按照这个时间点确定租金数额的。
第二，被告的前身是M公司，M公司于2018年10月6日进入破产程序，管理人向原告方邮寄了继续履行合同的通知，要求合同继续履行。原告方也表示已经收到了继续履行的通知。合同解除权的除斥期间最长是1年，合同上也明确了解除的时间，原告方已经超过了该时间，无权要求解除合同。涉及被告的重整计划草案已经通过，按照草案规定，合同应当继续履行，重整计划草案对全体债权人有约束力。
第三，被告方不存在任何违约，被告方已经交付了房产，在原告方未付清房款的情况下，也按照委托经营协议给原告计算了租金并进行了确认。原告尾款还没有支付，实际违约方是原告，合同应当继续履行。关于确认破产债权533255.10元的请求，没有事实和法律依据，根据原告方的证据可以看出，管理人已经将债权审核情况告知原告，通知书明确原告对债权有异议的，原告可以提出异议或向法院提起诉讼。但是原告方并未提出，据此管理人提请法院对债权进行裁定，法院也已经进行了裁定。现在，原告提起诉讼已经违背一事不再理原则。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
 
本院查明：
 
根据本院确认证明力的证据及到庭当事人及其代理人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2012年3月3日，两原告与M公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买A市一号房屋，为地上1层，建筑面积25.25平方米；总价款为550000元，合同签订后，两原告支付了首付款280000元，剩余房款270000元至今未付清。2013年8月6日，两原告向被告交纳办证等费用20978元，并前往银行办理了银行开户手续。2013年8月6日，两原告在《广场委托经营协议起始日期确认书》上签字确认M公司已于2013年4月30日代为收房，同时委托经营管理日期从2013年5月1日开始计算。
2017年10月6日，本院裁定受理M公司破产清算一案，2018年1月17日，M公司破产清算案召开了第一次债权人会议，原告经通知后未参会。2018年10月15日，管理人向原告寄送了《破产债权审核确认书》，核定两原告的债权为58817.10元，其中租金52950.68元、租金违约金5866.42元。因原告未付清房款，未计算逾期交房违约金，并告知债权人如有异议，可在收到确认书后十五日内向管理人或者人民法院书面提出，管理人作出不更正或者部分更正决定的，债权人应在收到决定通知书三十日内提起诉讼。原告收到材料后未在期限内提出诉讼。被告在破产案件审理期间明确要求两原告继续履行商品房买卖合同。
2018年8月6日，本院裁定对M公司进行重整。2018年11月22日，本院裁定批准M公司重整计划，重整计划对普通债权中未付清房款业主的受偿方式为商品房买卖合同继续履行，依照“普通债权调整方案及受偿方案”计算出的债权在未付清房款中直接抵扣，抵扣后的剩余未付房款，购房业主应在债权人会议表决通过《重整计划草案》并经法院裁定批准之日起6个月内付清；若购房户在重整计划执行期内提出解除商品房买卖合同并经法院判决生效的，则因解除商品房买卖合同而产生的债权纳入普通债权范畴，该部分债权按普通债权调整方案及受偿方案执行，M公司或投资人不再另行出资清偿。重整计划批准后，M公司于2019年1月28日名称变更为F公司。2019年4月23日，本院作出民事裁定书，确认包括本案原告在内的207债权人的债权，原告的债权额为58817.10元（含租金及租金违约金）。
另查明，涉案房产的竣工验收日期为2013年7月29日。
 
裁判结果
驳回原告诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
原、被告间商品房买卖合同关系属实。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点有二，一是双方的商品房买卖合同是否应当解除，二是两原告享有破产债权的具体数额。焦点一，根据合同约定，房屋交付日期为2013年4月30日，房屋的竣工验收时间为2013年7月29日，即使系因为被告的原因导致贷款无法发放，根据双方之间的合同约定，原告应当在解除权发生之日起三十日内向被告提出退房并办理相关手续，但原告在破产案件受理前并未向被告提出，也未提起诉讼要求解除合同。
两原告虽未付清房款，但从《城市广场委托经营协议起始日期确认书中》可看出，被告确认涉案的房产归属两原告，且按照委托经营管理合同的约定给原告计算租金回报。在进入破产程序以后，管理人也是按照此标准进行了债权核定，两原告对该债权核定未提出异议。被告的行为尽可能维护了原告的合法权益，并未侵害两原告利益。现两原告以被告违约为由要求解除合同于法无据，法院不予支持。
焦点二，本案中在被告未付清房款的情况下，管理人按照全款计算两原告的租金及租金的违约金损失已经最大程度保护了两原告的权益，其主张办证违约金、交房违约金无法律依据，法院不予支持。
综上，法院的判决是正确的。