房产律师 ：房产买卖过程中未能及时还款一方需承担违约金

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告M公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告M公司与被告签订的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于一号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2、判令被告向原告支付合同违约金33998.59元；3、判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计39332.14元；4、判决被告立即完成腾空房屋，与原告完成房屋交接；5、请求判令第三人配合原告办理位于一号房屋的相关的解押手续；6、本案诉讼费用、律师费、财产保全费等费用由被告承担。
事实与理由：2014年2月19日，原告M公司与被告张三签订了《商品房买卖合同》，约定被告张三购买原告开发的位于A市一号房屋。被告与G银行签订了《个人购房借款/担保合同》，原告为被告的购房提供阶段性连带保证责任。按揭还款期内，因被告多次逾期未还款，贷款银行要求原告承担连带保证责任，分期从原告账户扣取按揭款项。现原告为被告代偿本金、利息、罚息等共计39332.14元。期间，原告多次电话联系被告催其还款均未有回应，被告至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。
另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告在第三人处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告张三未做答辩，亦未提交任何证据材料。
第三人G银行辩称，被告张三名下在我行尚有贷款，截止2020年6月16日，贷款本金为308618.39元，利息1386.76元，该笔贷款由原告在房产证办出之前承担连带保证责任。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：
2014年2月19日，原告M公司作为出卖人与作为买受人的被告张三签订了《商品房买卖合同》一份。合同主要约定了如下内容：1、被告张三购买原告开发的位于A市一号房屋，房屋建筑面积共124.67平方米；2、房屋总价款为544283元，被告应于2014年2月19日前以现金方式交纳购房首付款164283元，剩余房款380000元于2014年3月11日前以商业贷款方式支付；3、违约责任：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。同时，原、被告双方在附件四《合同补充协议》第二条中对付款方式为商业贷款的作出补充约定：在出卖人承担担保责任期间，因买受人没有按照与银行签订的《借款合同》约定还款，导致出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内将该代偿款项支付给出卖人，如延期买受人同意从出卖人代偿之日起，按日向出卖人支付代偿款项的10%作为违约金，同时承担出卖人为实现债权而支出的相关费用。如因买受人逾期还款导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人同意配合出卖人办理退房相关手续，向出卖人支付总房款5%的违约金，并承担合同解除的相关费用。双方在《商品房买卖合同》中约定了的其他相关的权利和义务。
被告张三作为借款人与作为贷款人的G银行签订了《个人购房借款/担保合同》，原告M公司作为保证人。合同主要约定了如下内容：1、被告张三向贷款人借款380000元，期限240个月，借款利率以贷款发放时的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；2、以被告张三位于A市一号房屋合同作为抵押；3、被告的该笔借款用于购买原告M公司开发的位于A市一号房屋商品房使用；4、双方约定贷款人将该笔借款一次性划入原告M公司的银行账户内。同时，原告M公司作为被告张三该笔购房借款的保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
上述《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》等签订后，被告张三向原告M公司交纳首付款共计164283元，G银行为被告张三发放了个人住房贷款380000元，并按照合同约定将该笔借款直接转到了双方在合同中指定的原告M公司银行账户内，原告M公司依约作为保证人对该笔贷款承担连带保证责任。
自2018年6月27日起至2019年12月24日止，被告张三没有全部按照约定向G银行偿还按揭款项，原告M公司为被告张三代为向G银行偿还按揭金额共计39332.14元。期间，原告M公司多次电话联系被告张三催其还款，被告张三均未回应。2019年7月21日，原告M公司向被告张三邮寄送达了《律师函》一份，被告一直没有给予回复。
以上事实，有原告向本院提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、原告代被告偿还借款的凭证、《律师函》等证据及原、被告的当庭陈述予以证实。
 
裁判结果
一、解除原告M公司与被告张三于2014年4月7日签订《商品房买卖合同》；
二、被告张三应当于本判决生效之日起十日内向M公司支付代偿款39332.14元；
三、被告张三于本判决生效之日起十日内向原告M公司支付解除合同违约金27214.15元，代偿违约金13117.96元；
四、被告张三于本判决生效之日起十日内协助原告M公司办理《商品房买卖合同》中位于A市一号房屋备案登记注销手续；
五、第三人G银行于本判决生效后且待涉案房屋剩余贷款本息全部清偿之后十日内配合原告M公司办理房屋抵押预告登记的注销手续；
六、驳回原告M公司的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
M公司与张三签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》的约定行使权利、履行义务。
张三作为买受人按揭购买M公司开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，导致M公司作为连带责任保证人代为偿还贷款本息。根据《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的约定，张三的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。M公司已根据合同约定的地址向张三送达《律师函》，履行了通知的义务。故《商品房买卖合同》约定的解除条件已成就。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。因涉案商品房买卖合同已解除，M公司与张三关于该合同的债权债务关系消灭，房屋预告登记、预抵押登记的注销手续是商品房预售合同解除的附随义务，故M公司要求张三协助办理注销备案登记手续和注销商品房抵押预告登记手续，符合法律规定，法院予以支持。第三人工商银行陇海支行亦应待剩余所有本息清偿完毕后就注销该预告抵押手续对原告予以配合及协助。
综上所述，法院的判决是正确的。