北京房产律师：因政策原因延迟办理房产证能否免除责任

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
张三向本院提出诉讼请求：1.M公司支付给张三从2019年1月2日开始直至实际交付产权证止按购房款1599600元为基数，日万分之二计算的逾期办理产权证违约金；2.M公司在判决生效之日起一个月内交付给张三房产权属证书；3.M公司支付给张三违规交房的违约金1000元；4.由M公司承担本案的诉讼费用。
事实和理由：张三与M公司于2013年8月20日签订《商品房买卖合同》，约定张三购买M公司位于A市一号房屋。合同第八条、第十一条、第十四条、合同附件六约定：1、出卖人即M公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合消防验收等条件的房屋交付给买受人即张三使用。2、交房时，M公司应出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件。直至2019年1月2日交房时M公司并未出示这些证件，按合同约定M公司需支付1000元违约金。3、张三已于交房时及时缴交相关契税31992元。因M公司的责任，张三不能在规定期限内取得房产权属证书的，M公司应按已付房款1599600元为基数，即自2019年1月2日至实际交付房产证之日止，按日向张三支付万分之二计算的逾期办理产权证违约金。综上所述，M公司违反了合同的相关内容，要求M公司履行合同，限期向张三交付房产权属证书，并按合同约定向张三支付违约金。
 
被告辩称
M公司辩称，一、M公司代为办证义务产生前提未具备，M公司不应承担逾期办证违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，关于办理产权证书，张三可选择要求M公司提供办证所需材料自行办证或书面授权M公司后，由M公司代张三办理。张三诉求M公司交付产权证书，即要求M公司代为办证。而根据该约定，张三向M公司出具书面授权材料后，M公司方产生代为办证义务。但张三至今未向M公司出具书面授权材料，M公司无义务也无权为张三办理权属证书。
二、《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定系政府制订的条款，且不能更改，不具有可操作性，缺乏公平合理性。《商品房买卖合同》第十四条中“初始预登记60日”（现在称“首次登记”）、“办理权属证书90日”的条款约定系政府部门所制订的，是制式条款，不具有可操作性，相应的缺乏基本的公平合理性。正是基于其不可操作性，自2015年后由国家工商总局建设部监制已修改了该条款中90天的办证期限约定。
三、M公司不存在过错，无法及时按约定办理权属证书的原因不能归责于M公司，因此，M公司不应承担违约责任。本案不存在因出卖人原因导致逾期办证的情形：1、政府原因导致无法按期办理权属证书。（1）规划验收问题。M公司递交申请后，因政府部门在规划条件核实过程中的有关事宜，导致A市城乡规划局无法按时核发核实意见书。2019年7月24日，A市城乡规划局才向M公司核发竣工规划条件核实意见书，至此，该份意见书因政府原因拖延近一年时间才取得。（2）二证合一问题。M公司原开发该项目时土地使用权证为二本，而在办理权属证书时，政府要求二本土地使用权证合二为一，变为一本土地使用权证后方可办理各户的权属分割，造成办证过程中时间拖延。
2、买受人原因导致无法按期办理权属证书。M公司将房屋交付买受人后，各家各户前后陆续进入装修，在装修过程中存在占用公共通道、封闭阳台、乱安装防盗网等违章建设、违法装修的行为，根据相关文件规定，规划部门不予验收通过，直接导致办证时间拖延。
四、退一步说，即使法庭认定M公司应承担逾期办证的违约责任，张三诉求违约金过高，不应予以支持。综上，张三诉求M公司承担逾期办证的理由不足、缺乏证据，依法不能得到法院支持，请法院驳回其诉讼请求。
 
本院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年8月20日，M公司与张三签订《商品房买卖合同》,约定张三以总价款1599600元向M公司购买一号房屋（建筑面积为134.11㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：张三于2013年8月20日前支付首付款489600元，余款1110000元办理银行按揭。该合同第八条关于交付条件与期限约定：M公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付张三使用。第十条关于合同第十四条的约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。
后张三向M公司付清了涉案商品房的全部购房款。M公司陈述涉案商品房所在的楼栋于2018年6月14日竣工验收，于2018年9月4日消防验收合格；张三对上述事实无异议。张三陈述M公司通知其于2018年10月15日前往交房，后其于2019年1月2日前往办理了涉案商品房的交房手续，M公司对张三陈述的涉案商品房的交房时间没有异议。2019年2月25日张三向M公司预交了涉案房屋的代缴费用（含工本费、转移登记费、土地证工本费）180元、代收契税31992元，M公司向张三出具《收款收据》两份。2019年7月24日A市城乡规划局出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》，核实：一号房屋符合城乡规划要求，同意出具建设工程竣工规划条件核实意见书。因涉案商品房的权属至今未转移登记至张三名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。
 
裁判结果
一、A市M公司应在本判决生效之日起三十日内代为张三申请办理坐落于一号房屋的《不动产权证书》的登记手续；并在上述《不动产权证书》转移登记至张三名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给张三，张三应当予以必要的配合；
二、A市M公司应在本判决生效之日起三十日内向张三支付逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（以1599600元为基数自2019年4月3日起至上述《不动产权证书》转移登记至张三名下之日止按日万分之二计算，该违约金最高限额为79980元）；
三、驳回张三的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
张三与M公司签订的《商品房买卖合同》及附件六：《合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。张三已向M公司付清涉案商品房的购房款，双方确认已于2019年1月2日办理涉案商品房的交接手续，且M公司已收取张三预交的契税等办证费用，视为双方已形成委托代为申请办证关系；根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，M公司应于涉案商品房交付使用后60日（即2019年3月3日）内向当地房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日（即2019年4月2日）内为张三取得涉案商品房的权属证书；但涉案商品房的权属至今尚未转移登记至张三名下，M公司逾期代为张三申请办理商品房的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。
现张三请求M公司代为申请办理涉案商品房的权属证书并交付权属证书，具有事实和法律依据，法院予以支持。
根据附件六：《合同补充协议》第十条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%，故张三诉求M公司以购房款为基数按照日万分之二支付逾期办证的违约金，具有事实和法律依据，法院予以支持。
M公司辩称违约金应以合同总价款的5%为上限，具有合同依据，法院予以采纳。对于违约金计算的截止期限，考虑到M公司系无偿代为张三申请办理商品房权属证书，且双方并未明确约定M公司将商品房权属证书交付给张三的期限，故本案逾期代为申请办证违约金应计算至涉案商品房权属证书转移登记至张三名下之日止。经核算：M公司应以已付购房款1599600元为基数自2019年4月3日起至涉案商品房的《不动产权证书》转移登记至张三名下之日止按日万分之二向张三支付违约金，支付违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的5%，即1599600元×5%＝79980元。
M公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实；M公司辩称逾期办证系因部分业主私自违建改造所致，但其提供的证据不足以证实业主私自违建改造导致其逾期办证，应承担举证不能的法律后果；M公司辩称其已完成案涉商品房住宅楼部分初始登记，但全国爆发疫情导致办证程序拖延，应扣除疫情期内的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；故对上述辩解意见法院均不予采纳。张三请求M公司支付违规交房违约金1000元，根据《商品房买卖合同》第八条约定，M公司应当在2016年12月31日前交房，如果在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金，该违约金条款系对按期但不合规交房的约定，而张三于2019年1月2日才前往办理涉案商品房交接手续，此时涉案商品房已竣工验收和消防验收合格，故张三的该项诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，法院的判决是正确的。