房产北京律师：因房屋价格上涨未能及时交房可以主张解除合同

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令两被告返还原告购房款27.2万元并支付违约金14.7万元；3.本案的诉讼费由被告承担。
事实与理由：2017年7月22日，被告李四向原告出示了其女儿李小四与M公司签订的《A市商品房买卖合同》及收据，证明其女儿李小四购得了位于A市一号房屋。李四声称该合同没有在房管部门备案，可以协调原告与开发商直接签订《A市商品房买卖合同》并备案，办理按揭贷款。在此基础上，原告与被告李四签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告李四将其女儿李小四购买的房屋作价49万元转卖给原告，签订合同时支付现金27.2万元，余款21.8万元办理银行按揭贷款支付给开发商。合同同时约定任何一方不得违约，否则按房屋总价的30%赔付对方。合同签订当日，原告向被告李四转账支付了购房款27.2万元，被告将其女儿李小四与M公司签订的《A市商品房买卖合同》及收据转交给原告。之后，原告去收取房屋时被开发商告知涉案房屋需要加价才能签订合同。原告不同意加价，要求与被告李四解除合同。被告李四口头表示愿意解除合同，但一直未向原告退款。故原告张三诉至法院，提出前述诉请。
 
被告辩称
被告李四辩称，原、被告签订的《房屋买卖合同》是基于被告与开发商签订的购房原始合同和收据，表明了被告转卖涉案房屋的真实性。原告没有取得房屋，是因为原告不同意开发商加价直接造成，不应由被告承担违约责任，相反原告应承担违约赔付责任。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是经双方同意签订的书面合同，解除合同必须经过双方的书面手续，才能退房屋款。此外，不是被告不给房子，原、被告都是受害者，应该团结起来起诉开发商。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取了两份证据:一份是一号房屋的备案登记查询结果，证明涉案房屋不分单元，已由案外人实际取得并办理了备案登记；另一份是本院对涉案房产开发商M公司的法定代表人童木华所作的一份调查笔录，证明一号房屋因为购房人李小四没有办理按揭，也没有付清购房款，所以该购房合同没有办理备案登记，后开发商将该房屋又卖给他人。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：
2014年9月15日，被告李四以其女儿、被告李小四的名义，与M公司签订了《A市商品房买卖合同》一份，以人民币32.1万元（以下币种相同）的价格购买M公司开发的位于A市一号房屋。合同约定于2014年9月15日前支付首期房价款10.3万元，余款21.8万元向农业银行申请贷款，2015年10月1日前交房。当日，李四支付了首期购房款，M公司开具了收款收据。被告李四自述购房事宜由自己一手操办，购房款亦由自己支付，其女儿李小四均不知情。
后该商品房购房贷款未获银行批准，李四也未支付下余购房款，该购房合同一直未办理备案登记，M公司亦未按合同约定交付房屋。2017年7月22日，被告李四以其女儿李小四的名义，将上述房屋以49万元转卖给原告张三，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定由原告张三向被告支付27.2万元，余款21.8万元由原告张三办理银行按揭直接给开发商。合同还约定，被告在收到原告27.2万元房款当日，将上述交易房屋交付给原告；任何一方不得违约，否则按房屋总价的30%赔付对方。被告李四在合同上代被告李小四签名。合同签订当日，原告张三通过银行转账方式向被告李四的银行账户转款27.2万元，被告李四亦于当日出具了收条。后原告张三通过他人找M公司营销人员要求收房，遭到拒绝。原告张三又与被告李四多次交涉交房或退款事宜，无果后遂诉至本院。审理过程中，经原告张三申请，本院依法冻结被告李四、李小四的银行存款30万元或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。
2017年，M公司与被告李四曾就退还购房首付款或以市场价赎回折算面积问题进行过商议，但双方未达成一致意见。
 
裁判结果
一、解除原告张三与被告李四于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》;
二、被告李四于本判决生效之日起十日内向原告张三返还购房款人民币272000元并支付违约金人民币81600元;
三、驳回原告张三的其他诉讼请求。
 
法院认为
法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。被告李四以其女儿、被告李小四的名义实施向开放商买房、继而将房屋转卖给原告张三等一系列行为，李小四概不知情，系李四借名买卖房屋，且无证据证实李小四事前向李四授权、事后对李四的行为予以追认，李四没有代理权而实施的代理行为，对李小四不发生效力，李四应对自己实施的行为承担法律责任。
原告张三与被告李四签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行合同。原告张三在与被告李四签订合同后，依约向李四支付了部分购房款，但购房余款因开发商对李四转卖房屋的行为不予认可而无法支付，且在起诉前，开发商已将案涉房屋转卖给他人，导致张三无法实现其合同目的，故原告张三依法有权主张解除合同。对原告张三要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。关于被告李四抗辩称其与原告一样是受害者，双方应该团结起来起诉开发商的意见，根据合同相对性原理，被告李四以被告李小四的名义与M公司签订的《A市商品房买卖合同》属另一法律关系，与本案无关，被告李四、李小四可另行主张权利，对被告李四的上述抗辩意见，法院不予采纳。
关于违约责任和违约金问题。被告李四与原告张三于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》第四条约定“甲方应在收到乙方272000房款当日，将上述交易房屋交付给乙方”，被告李四与开发商签订的《A市商品房买卖合同》中约定的案涉房屋交房时间为2015年10月1日前，即被告李四完全有能力在2017年7月22日将案涉房屋交付给原告张三。被告李四在2014年9月15日与开发商签订《A市商品房买卖合同》并支付首期购房款后，明知道购房余款向银行申请贷款未办理成功，未及时向开发商支付购房余款，并在与开发商约定的交房期限届满后未及时主张权利实际取得房屋；同时，开发商于2017年与被告李四就退还首期购房款或市场价赎回折算面积问题进行过商议，但双方不能达成一致。在此情况下，被告李四仍将案涉房屋转卖给原告张三，其既在未实际取得案涉房屋时仍约定将房屋交付给原告张三，又在明知其与开发商存在纠纷的情形下，不积极与开发商进行协调沟通，消极懈怠，其在主观上存在过错，客观上未履行合同约定，构成违约。
原告张三、被告李四签订的《房屋买卖合同》第八条约定“合同一经签订，立即生效。任何一方不得违约，否则按房屋总价的30%赔付对方”，现被告李四构成违约，依法应按双方的约定承担违约责任，且被告李四在法院进行释明后，未请求对违约金进行调整。原告张三在庭审中明确要求以实际支付的27.2万元购房款为基数，按30%计算违约金，属于对自己民事权利的处分，法院予以支持；按上述违约金计算方法，原告张三要求的违约金总额为14.7万元，属于计算错误，法院依法予以调整为8.16万元。被告李四抗辩称原告没有取得房屋是因为原告不同意开发商加价，不应由被告承担违约责任，相反原告应当承担违约赔付责任，以及必须经过原、被告双方书面解除合同，才能退购房款等意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。
综上所述，法院的判决是正确的。