北京房产律师 ：拆迁安置的房产，能否办理过户交易？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告吴A诉称：原、被告是同父同母的兄弟姐妹。父亲吴B与母亲王C于2009年1月20日协议离婚，约定个人名下财产归个人所有。现两人均已去世。父亲吴B生前留下下位于A市B区房屋一套。吴B生前留下遗嘱，该房屋由原告继承，他人不得干涉。现要求依照遗嘱继承上述房产。
 
被告辩称
被告吴D辩称：认可原告起诉状所述的事实理由。因为原告独自承担赡养义务，理应按照老人的遗嘱来安排房屋的继承。
 
被告吴F辩称：被继承人吴B原房产位于A市B区1号，该房产是吴B于2004年10月11日从本案原告吴A处以2万元购得，并于2004年11月5日完成变更登记。根据吴B于2008年7月19日A市旧城改造投融资管理中心签订的《A市城市房屋拆迁产权调换协议》及《补充协议》，吴B遗留的房屋应当位于A市B区，建筑面积52.17平方米，即原告提交的吴B的房产证记载的位于A市B区，应确认为吴B与王C的夫妻共同财产。吴B与王C分别于2008年10月14日和2011年4月去世。之前，两位老人于2008年1月24日经B区人民法院调解离婚。离婚时并未约定个人名下财产归个人所有。原告持吴B的代书遗嘱主张继承权，该遗嘱有多处错误，其中身份证号并非吴B的，签名是否为吴B本人所为无从考证，且与吴B在历下法院离婚案开庭记录中的签名字体不符。在该份遗嘱中出现了原告吴A的签名，该遗嘱是否符合代书遗嘱的法定形式，是否是吴B的真实意思表示，请法院明断。
被继承人吴B与王C于1995年6月15日曾共同立有公证遗嘱，明确表示“我们终年后遗留有屋，或生前变卖遗留有钱，均由我们的长子吴D、三子吴F、长女吴G、次女吴Y、三女吴O继承平均分配。次子吴A不得干涉。”根据上述遗嘱，原告吴A不享有继承二位老人遗产的权利。现请求法院依法作出判决。
 
二．法院查明
经审理，当事人对下列事实无争议，本院予以确认：
被继承人吴B与王C原是夫妻关系，二人共生育六子女，即长子吴D、次子吴A、三子吴F、长女吴G、次女吴Y、三女吴O。吴B与王C于2008年1月24日经A市B区人民法院调解离婚。被继承人吴B于2008年10月14日去世。王C于2011年4月11日去世。两被继承父母均早于两被继承人去世。
A市B区人民法院作出的民事调解书中，载明被继承人吴B与王C离婚时达成如下协议“一、原告吴B与被告王C离婚；二、双方无共同财产分割；三、案件受理费人民币150元，由原告吴B承担。”
2004年10月11日被继承人吴B与原告吴A签订《房屋买卖协议》，约定吴A将位于B区1号幢号X号房屋14.62平方卖给吴B。2004年11月1日双方完成房屋所有权转让登记。2008年7月19日被继承人吴B与A市旧城改造投融资历管理中心签订《A市城市房屋拆迁产权调换协议》，将上述房产拆迁，并安置在某某小区。2014年12月4日上述安置房屋办理了房屋所有权证，该房产登记在被继承人吴B名下，坐落位置为A市B区XXX室，即本案所涉房产。
案件审理过程中，原告主张涉案房产价值为415500元，被告吴F不认可。本院根据被告吴F的申请，委托M公司对涉案房产的价值进行了评估。2016年4月15日M公司作出房地产估价报告。估价结果为：2016年4月7日的房地产评估总价为517244元。经质证，原告及被告吴D、吴G、吴Y、吴O对估价报告的真实性无异议，但均认为评估的价值比实际价值偏高。被告吴F对估价报告无异议。
1985年6月15日被继承人吴B和王C留有遗嘱一份，载明“我们夫妻二人因次子吴A不尽赡养义务，并闹事索要财物，为防止今后子女间发生纠纷，特立下遗嘱。我们共有私房一处，座落于A市B区双清街，有北屋四间，东屋两间，西屋两间，南棚子一间，大门一座，院中有香椿芽树、石榴树各一棵。我们终年后遗留有屋，或生前变卖遗留有钱，均由我们的长子吴D、三子吴F、长女吴G、次女吴Y、三女吴O继承，平均分配。次子吴A不得干涉。鉴于我们二人不可能同时故去，因此先逝者其财产全部归生存方。最后生存的一方，故去后由执行人按上述遗嘱执行。执行人吴美珍，住本市南新街。”该遗嘱在A市B区公证处进行了公证。
2008年8月28日被继承人吴B留有代书遗嘱一份，载明“立遗嘱人吴B，男，汉族，1926年7月6日出生，B区交通局汽车三队退休工人，住A市市中区102室。遗嘱继承人吴A，男，汉族，1948年4月11日生，A市建委退休工人，住B区司里201室，立遗嘱人次子。我叫吴B，现年事已高，打算将自己名下的位于B区1号拆迁安置后的房产立遗嘱留给我次子吴A一个人。原房产已拆，协议已签，安置在B区二号房屋。因为我对象将我原有的房产卖了，并且将我在1987年从家里逼了出来，之后我在社会上流浪，她对我不管不问，不问死活。1989年我二儿子吴A将我接过去进行细心的照顾。后来我又离婚了，我二儿子吴A卖给了我B区1号东屋一处房产，大约2万元的价格。由于我没钱一直没给他，在拆迁安置的过程中，吴A又添了不少的钱，就把这个房子留给吴A吧，他人不得干涉。”吴B在立遗嘱人处签名，杨惠琴在见证人处签名，吴A在遗嘱继承人处签名，祝仰民在代书人处签名，并注明2008年8月28日。经质证，原告及被告吴D、吴G、吴Y、吴O对证人证言均无异议。被告吴F认为两证人都是吴A的朋友，特别是滕世平是吴A通知他去作证的。所以该遗嘱是否是吴B的真实意思表示值得怀疑。
案件审理过程中，原告主张如果遗嘱无效，其主张房屋的所有权，给其他人继承人补偿。被告吴D、吴G、吴Y、吴O主张如果遗嘱被认定无效，要求依法继承并各自主张房产所有权，同意给其他继承人补偿。被告吴F不主张房屋所有权，要求经济补偿。现涉案房产由原告对外出租，并自认已收取租金6000元。原告吴A为办理涉案房产所有权证支出各项费用共计12288元。
 
三．法院判决
被继承人吴B名下，位于A市B区XXX室房产归原告吴A所有。
 
四．律师点评
根据继承法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。遗产的第一顺序继承人为配偶、子女、父母。位于A市B区房产是由B区1号拆迁安置取得，而B区1号是2004年10月11日由被继承人吴B从原告吴A处购买所得，此购房行为发生在吴B与被继承人王C夫妻关系存续期间，系两被继承人的夫妻共同财产。两被继承人虽于2008年10月14日经法院调解离婚，但双方未对该房产进行分割，故拆迁安置所得房产即涉案房产应认定为两被继承人的遗产。原告主张两被继承人自1983年分居生活及在两被继承人离婚时已约定“各自名下的财产归各自所有”，但未能举证证明其观点，不予采信。
关于公证遗嘱和代书遗嘱的效力问题，继承法第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。第十七条规定，公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第38条规定，遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定为无效。根据上述法律规定，公证遗嘱的效力高于其他形式的遗嘱。但被告吴F提交的公证遗嘱仅对两被继承人于1985年立遗嘱时所有的财产进行了处分，其“我们终年后遗留有屋，或生前变卖遗留有钱”和“鉴于我们二人不可能同时故去，因此先逝者其财产全部归生存方。最后生存的一方，故去后由执行人按上述遗嘱执行”的表述明显指向均为“我们共有私房一处，座落于A市B区双清街四号”，所以上述公证遗嘱对涉案房产不具有约束力。故被告吴F主张涉案房产按公证遗嘱继承，于法无据，不予支持。
而原告提交的代书遗嘱符合上述法律规定的有效要件，代书遗嘱中虽有被继承人吴B身份证号码错误的瑕疵及继承人吴A在代书遗嘱上的签字，但不影响该代书遗嘱的合法性。被告吴F虽怀疑代书遗嘱中吴B的签名的真实性，但未能举证证明其观点，故对被告吴F的主张不予采信。在该代书遗嘱中，被继承人吴A处分了属于被继承人王C享有的涉案房产的份额，故该代书遗嘱部分无效。因被继承人王C生前未留有遗嘱，故其应享有的份额按法定继承予以分割。对涉案房产的价值，原、被告对M公司作出的房地产估价报告的真实性均无异议，原告及被告吴D、吴G、吴Y、吴O虽认为估价结果偏高于市场价格，但未能举证证明其观点，对该估价报告的估价结果予以确认。涉案房产现由原告对外出租，在继承分割时享有的份额较大，且原告主张房产的所有权，涉案房产判归原告所有，由原告向其他继承人支付相应经济补偿为宜。原告为涉案房屋办理所有权证时的花费系该房产价值的一部分，原告可用该房的出租费用冲抵，不再考虑从房产总价值中予以先行扣除。