房产北京律师：非房产所有人签订协议，能否履行拆迁？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告黄A诉称：黄A与黄B均是黄C、赵D之子。1993年10月8日，黄C、赵D写下《黄C、赵D关于房屋析产决定》，对自有房屋进行分配，其中黄A分得南冲片新房127.56平方米。2014年1月，黄A、黄E就南冲片房屋拆迁事宜与征地拆迁方B区街道办事处、安置建设方A村支部、村委会签订《S市B区段房屋拆迁产权置换补偿协议书》，依法取得B区A村安置房住宅所有权，黄A、黄E对上述拆迁安置房享有占有、使用、收益、处分等权利。2018年4月12日被告黄B与许E以及杨某与彭某分别将黄A、黄E所有的位于B区A村安置房住宅的大门锁擅自撬开更换新锁并强行进入室内进行装修和居住。现请求法院判令上述四被告停止侵害、排除妨害，立即从二原告所有的位于B区A村安置房的住宅搬出。
 
被告辩称
被告黄B辩称：房屋析产协议签订后，黄C在1994年为南冲片房屋办理房产证时，并未将房产登记在黄A名下，可见黄C并不具有将该房屋转移给黄A的意思表示，黄C在该房产拆迁前，一直为该房产的合法所有权人，因此由该房产拆迁补偿而来的本案争议的房产依法应当作为黄C的遗产进行分割，原告黄A对房产不享有合法所有权，本案涉及房屋产权仍存在争议，应当在确权后由确定合法权利人提起排除妨害之诉。本案涉及的房屋系父亲黄C所有的房屋拆迁而来，该房屋并未确定权利归属。
在《S市B区段房屋拆迁产权置换补偿协议书》原件中，有黄C的签字和手印，但被人为擦除，拆迁补偿房屋应为黄C所有。《收房通知》书中也说明房屋产权仍在争议中，仅是将钥匙交给黄A、黄E，并不是确定该房屋所有权。
 
二．法院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据和事实,经综合分析审查判断,符合有效证据特征的,本院予以确认。
根据本院认定的证据及双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：黄C与赵D是夫妻，生育有三子女，女儿黄W、长子黄B、次子黄A。黄C是S市B区A村黄家组村民，是该村集体经济组织成员。赵D及三子女均非该村村民，户籍性质均为城镇户口。黄C在A村拥有两处宅基地房屋，分别为：打线坪旧房，面积为101.2平方米。1993年10月黄C、赵D写下《黄C、赵某六关于房屋析产决定》，主要内容为对上述两处房屋赠予两子以及儿子对父母的赡养。根据该析产决定的约定，长子黄B分得打线坪旧房101.2平方米，次子黄A分得南冲片新房127.56平方米。黄C、赵D夫妇有权管理、使用、居住、出租该房中楼、地两间一厨的两套房间。打线坪旧房在黄B改建之后，黄C、赵D夫妇有权居住新房一套。之后，黄C、赵D与黄A共同居住在南冲片新房。2002年3月21日，经黄C申请并经相关行政主管部门批准，上述南冲片房屋在两层的基础上增建一层，增加面积127.56平方米，致该房总面积增至342.02平方米。该房在2014年1月10日前通过加层、扩建以及建造杂房等方式又新增加面积约400平方米，但未办理相关批建手续。
2014年1月10日，原告黄A、黄E就南冲片房屋拆迁事宜与征地拆迁方B区街道办事处、安置建设方A村支部、村委员会签订《S市B区段房屋拆迁产权置换补偿协议书》，约定按房屋有证面积“拆一赔一，产权置换”形式对被拆迁房屋进行安置，安置面积342平方米；无证面积370平方米按拆一赔零点七进行安置。有证无证房屋置换面积共按640平方米包干安置。协议另约定拆迁房补偿搬迁费、装修费、暂定六个月过渡费、附属设施费共计41008元。2014年1月9日，黄A领取上述补偿费41008元。2014年3月28日，黄C去世。针对上述补偿协议，黄B、黄W自2014年4月9日起多次提出书面异议，认为被拆迁的房屋是黄C所有，黄A、黄E的行为侵犯了其他继承人的合法权益。\
2018年3月23日，B区某某街道A村村民委员会作出《收房通知》，载明：因黄B对黄A未经黄C同意以黄A、黄E名义签订拆迁合同一事有异议，并持续多年上访，致使安置房屋不能及时分配。A村强烈要求双方依法诉讼解决。家庭后续房产遗留问题及双方再发生的任何责任及纠纷均由其双方各行承担。A村依据拆迁协议将拆迁所分得坐落于B区A村安置房六套房屋钥匙交付给黄A、黄E。2018年3月25日，黄A向A村村委会交付安置房增加面积26平方米的价款25168元。此后，被告黄B等人提出上述房屋应当属于黄C的遗产，要求按遗产继承，并自行占有部分房屋并入住。各方为此多次发生矛盾并报案到公安部门，酿成纠纷。
 
三．法院判决
驳回原告黄A、黄E的诉讼请求。
 
四．律师点评
根据黄A、黄E提起排除妨害的请求权基础在于《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，即“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。根据该条法律规范，黄A、黄E请求各被告排除妨害的前提要件是其二人是涉案拆迁安置房的所有权人，黄A、黄E应当对该要件事实承担举证证明责任。因涉案房屋属于拆迁安置房屋，尚未办理产权证，故该六套房的权属应当依据原被拆迁房屋的权属状况予以认定。原位于南冲片的被拆迁房屋属农村宅基地上所建造的房屋，因农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员用于建造自住房屋的集体土地，农村宅基地的占有、使用具有强烈的人身属性，只有符合特定条件的农村集体经济组织成员方可享有。
本案中，原、被告双方及赵D均无农村集体组织成员资格，依法不具备农村宅基地使用权资格，故无法基于建造等事实行为直接取得宅基地上房屋所有权。根据该房的相关建房批准文件及黄C的农村集体经济组织成员身份可以确定涉案被拆迁房在被赠与黄A之前属于黄C所有。1993年10月，黄C通过析产决定将该房赠与给黄A，但1994年办理的房屋产权证登记权利人是黄C，该赠与行为并未产生物权变动的效力。后该房屋经批准后新建一层，批准文件上的申请人是黄C，在房屋被拆迁前又未经批准对房屋进行新建、扩建，最终形成面积700余平方的房屋，增加面积部分的房屋相关权益人应当是黄C。黄A主张由其出资对房屋进行新建、扩建，但未提供相应证据予以证实。即便建房时黄A有出资亦视为对黄C的帮助行为，并不改变增建房屋的权利人。黄C于1993年10月作出《析产决定》时仅赠与黄A127.56平方米房屋，当时的房屋面积远未达到700平方米，而本案六套拆迁安置补偿房是基于被拆迁房在被拆迁之前所拥有的房屋总面积置换获取的，而非仅以被赠与黄A的127.56平方米房屋置换获取的。黄A签订拆迁补偿协议并且领取钥匙等行为并不具备确认、变更物权的效力，黄A、黄E亦未提供证据证明黄C在房屋被拆迁前将新建、扩建后的房屋全部赠与黄A、黄E，或者仅由黄A、黄E继承。因黄C已去世，涉案拆迁安置房的权属处于争议中，黄A、黄E不能证明其对基于被拆迁房所取得拆迁安置补偿房享有所有权，应当承担举证不能的不利后果，对于两原告的诉讼请求，不予支持。