房产交易合同效力——交易合同未办理公证，合同能否构成效力？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告张A诉称：2016年7月5日，经天津K房地产信息咨询有限公司居间介绍，原、被告签订《房产交易合同》，合同约定原告以62万元的总房价购买被告名下的坐落于A市1号房屋一套。原告向被告支付了购房定金120000元。原告多次催促被告履行该合同，均遭到被告推诿拒绝。现请求法院解除原、被告之间签订的《房产交易合同》；被告返还原告购房定金120000元；
 
被告辩称
被告辩称：签订合同当晚23点，原告通过中介公司告诉被告不再购买诉争房屋，同时也给被告打电话表明不再购买诉争房屋，被告当时也明确表示不再出售房屋。原告的行为表明了其不想购买房屋的意思表示，已构成违约，原、被告签订的合同在2016年7月5日就已经解除，被告不同意返还定金。如果原告想继续购买被告的房屋应另行签订合同。故原、被告签订的合同已解除，请求法庭驳回原告的其他诉讼请求。
 
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：2016年7月5日签订的《房屋交易合同》。内容为：第一条房屋基本情况：1.1本合同项下的房产坐落于1号房屋。产别为私产。建筑面积为60.95平方米。第二条、房产价款、相关税费及付款方式：2.1房产成交价格为人民币陆拾贰万元整。2.2买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金人民币拾贰万元整；在买卖双方签订《A市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。2.3除定金外的剩余房款人民币陆拾万元整卖方以银行公积金贷款支付。
买方须在2016年9月30日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年9月30日前亲自签署《A市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入A市房管局指定的资金监管机构。第三条、权利义务3.6如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成的，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖予任何人，若支付的定金不足弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿。如卖方未能履行本合同之条款，已致本合同不能顺利完成，本合同中止或解除的，则卖方须双倍返还定金予买方。若支付的定金不足以支付买损失的，卖方还应负责赔偿。

• 违约责任：4.1买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任。双方均未按本合同约定履行义务的应各自承担相应的违约责任。4.2如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。第八条其他8.3对合同的变更或修改，由甲乙双方协商并签订书面协议。

 
三．法院判决
一、解除原、被告及第三人于2016年7月5日签订的《房产交易合同》；
 

• 被告李R于本判决生效之日起十日内返还原告张A购房定金120000元；

 
四．律师点评
依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及第三人之间签订的《房产交易合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，予以确认，当事人各方应严格按照合同的约定履行相关义务。《房产交易合同》签订后，原告交付给被告定金120000元，被告无异议，予以确认。
根据合同约定，买卖双方须在2016年9月30日前亲自签署《A市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入A市房管局指定的资金监管机构。原告虽然在签订合同当时提出解除合同之意，原因为被告未提供房产证及契税发票，在被告提供上述材料后，原告又自动履约支付了另外12万元的购房定金，被告也接受，双方以自己的行为表明均有继续履行合同的意思表示。原、被告及第三人按约定于2016年9月5日到达房管局，但被告李R不予配合，致使《房产交易合同》无法继续履行，故原告主张解除2016年7月5日签订的《房产交易合同》的诉讼请求，本院予以准许。
原、被告签订的《房产交易合同》第八条约定了“对合同的变更或修改，由甲乙双方协商并签订书面协议”，原、被告及第三人在2016年7月5日后未签订变更或修改《房产交易合同》的书面协议，故被告主张双方签订的《房产交易合同》于2016年7月5日已解除的辩解意见没有合同依据，不予采信。《房产交易合同》未能履行，是被告违约，应承担违约责任，故原告主张被告返还原告购房定金12万元，符合合同约定及法律规定，予以支持。原告依据《房产交易合同》第三条3.7条款主张违约金，被告李R在2016年9月5日已经提供了交易所需的书面材料和相关证明，故原告的此项诉讼请求，不予支持。