房屋买卖中的善意第三人受法律保护

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告水先生和水小姐起诉称：我们两是兄妹关系，冯大娘是我们的母亲，2004年父亲生病去世后，留下一处房产，由我们母子三人继承。2006年，母亲未经我兄妹二人同意，和第三人褚先生签订了房屋买卖合同，约定以15万元的价格将诉争房屋卖给褚先生，合同签订后，褚先生向母亲支付了全部购房款，母亲母亲将房屋交付给褚先生使用，但一直没有办理产权过户手续。现在我兄妹二人请求法院判令母亲和第三人褚先生签订的房屋买卖合同无效。

　　二、被告辩称

　　被告冯大娘答辩称：此事由孩子们全权做主。

　　第三人褚先生答辩称：我不同意原告的诉讼请求，我和冯大娘签订房屋买卖合同时，两原告尚未成年，我作为买受人，我有理由相信冯大娘有权利全权处理该房屋，就算冯大娘卖房未经过两原告同意，那我也是善意第三人，请求法院判令冯大娘协助我办理产权过户登记。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：两原告系兄妹关系，冯大娘是两人的母亲，2004年父亲生病去世，留下一处房产，由母子三人共同继承，2006年，冯大娘一人拉扯着两个孩子，生活很困难，于是找到第三人褚先生，决定将房屋以15万元的价格卖给褚先生，同时两人签订了房屋买卖合同，合同签订后，褚先生按照合同约定向冯大娘支付了全部购房款，冯大娘收到房房款后，将房屋交付褚先生使用，但是一直没有办理产权过户登记。2008年，冯大娘见房价直线上涨，后悔将房屋卖给了褚先生，于是拒绝为褚先生办理产权证书。2009年，两原告已经成年，便向法院起诉，要求确认冯大娘和褚先生签订的房屋买卖合同无效。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告冯大娘和第三人褚先生签订的房屋买卖有效，冯大娘协助褚先生办理产权过户登记。驳回原告的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：被告冯大娘和褚先生签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，并没有违反相关法律和行政法规的禁止性规定，也没有损害任何人的权益，合同依法有效，双方应遵守诚实信用原则，认真履行合同。冯大娘和褚先生签订房屋买卖合同时，两原告尚未成年，冯大娘作为两原告的母亲，是原告的合法监护人，有权利代理原告行使民事活动权利。《民法通则》第16条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。”冯大娘作为监护人和褚先生签订房屋买卖合同，没有损害两原告的合法权益，且生活中，买受人一般不会怀疑监护人处理被监护人财产的合法性，所以褚先生签订合同后就按照合同约定支付了全部购房款，属于善意第三人，所以法院应对善意第三人的合法权益予以保护。综上所述，法院判决是正确的。