被查封的房屋不能转让查封解除才可以转让

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告严先生起诉称：我和XX开发商在2005年10月签订了《商品房买卖合同》，约定由我购买XX开发商开发建设的楼房一套，在合同履行过程中，任何一方拒绝履行合同或者要求解除合同的，都视为违约，违约方须向守约方支付总房款的5%作为违约金，守约方实际损失超过违约金的，违约方要如实承担守约方的损失。合同签订后，我按照合同约定支付了定金，之后开发商却要求解除合同，无奈之下，只能请求法院判令开发商继续履行合同。

　　二、被告辩称

　　被告XX开发商答辩称：诉争房屋早在一年前为一起纠纷案件的原告申请财产保全提供了担保，法院于一年前已经查封了该房屋，到现在一直没有办理解封手续，法院已查封的房屋不能办理过户手续，因此合同不能继续履行，请求法院解除我公司和原告签订的《商品房买卖合同》。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2005年10月，原被告签订了《商品房买卖合同》，由原告严先生购买被告XX开发商开发建设的房屋一套，合同约定，合同履行过程中，任何一方拒绝履行合同或者要求解除合同的，都视为违约，违约方须向守约方支付总房款的5%作为违约金，守约方实际损失超过违约金的，违约方要如实承担守约方的损失。合同签订后，原告严先生按照合同约定支付了定金，后因为房价上涨厉害，开发商见给严先生的卖价太低，后悔将房屋以此价格卖给严先生，便称诉争房屋早在一年前为一起纠纷案件的原告申请财产保全提供了担保，法院于一年前已经查封了该房屋，到现在一直没有办理解封手续，法院已查封的房屋不能办理过户手续，因此合同不能继续履行，要求解除合同。另查被告XX开发商诉称的诉争房屋有财产担保，现在该案已经胜诉并申请执行，开发商以诉争房屋提供担保的义务可以申请解除。另查开发商在提出解除合同的同时已将房屋卖给了第三人，同时开发商同意赔偿严先生的损失。双方协商不成后发生争执，无奈之下严先生起诉到法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告XX开发商继续履行合同。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人都应遵守诚实信用原则，认真履行合同。本案中，被告XX开发商虽曾经为其他案件原告申请财产保全提供担保时，法院将诉争房屋查封，但是现在涉诉案件已经胜诉，并已申请执行，因此，该诉争房屋为另一案件提供的担保义务可以申请解除，若再继续查封诉争房屋，就失去了法律意义，所以被告XX开发商以此为由解除合同法院不予支持，所以XX开发商应继续履行与严先生签订的《商品房买卖合同》。根据《城市房地产管理法》第38条第(二)项规定，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。本案中，XX开发商明知道诉争房屋有担保且已被法院查封，却依旧与原告严先生签订《商品房买卖合同》，最后造成不能为原告办理过户，因此XX开发商应承担为此给原告带来的损失。本案中，诉争房屋的查封若不能解除，合同目的便不能实现，最后只能解除合同，但事实是诉争房屋的查封可以解除，既然可以解除，就应该继续履行合同。综上法院判决是正确的。