农村房屋卖给城市居民所签协议并非全部无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告贺先生起诉称：1999年的时候，我和王先生签订协议，我把我位于北京某村的一套房屋以4万元的价格卖给了被告王先生，但一直没有办理过户登记。今日我才知道王先生当时是城镇人口，城镇人口购买农村集体土地违反了国家相关政策，所以请求法院判令我和王先生签订的协议无效，王先生腾退诉争房屋归还于我。

　　二、被告辩称

　　被告王先生答辩称：1999年6月份，我和贺先生签订协议书，购买了贺先生在北京某村的房屋，协议签订后，我按约支付了房款，贺先生将房屋交给我使用至今。2006年，我以房屋改造的名义，向当地规划部门成功申请了建设用地，后原告贺先生得知此事后，便以上述理由为借口，不想继续履行协议，所以请求法院驳回原告的诉讼请求，配合我办理房屋过户手续。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：1999年6月20日，原告和被告签订协议书，约定被告以4万元的价格一次付清的方式购买原告在北京某村的房屋一套。协议签订后，被告付清了购房款，原告交付房屋给被告使用至今，但一直没有办理房产过户登记的手续，2006年，被告成功申请了建设用地，原告知道后，便以城镇人口不得购买农村集体土地为由，诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告贺先生的诉讼请求。

　　五、北京房屋买卖纠纷律师靳双权点评

　　根据《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”所以农村村民与外村村民尤其是城市人口签订农村宅基地房屋转让协议原则上是无效的。除非房屋交易后，房屋所在土地的性质由于征收由原有的集体土地转变为了国家所有的土地，已经不需要符合买主必须是同一集体组织成员这一条件了，法院一般会尊重历史，维持合同的效力。本案中，现诉争房屋土地位于市区，市区土地属于国家所有，该土地不再是农村集体土地，双方之间的协议是买卖房屋真实的意思表示，应该本着诚信原则履行。城镇居民购置此宅基地并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，所以法院驳回原告的诉讼请求是正确的。