交付全款买二手房引官司，房屋买卖要谨慎

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张先生起诉称：我和蔡女士原是夫妻关系，2007年离婚。在我们婚姻关系存续期间，我们在北京买得一套房屋，该房屋登记在我的名下。离婚时，没有对这套房屋做处理。离婚后，我一直在外地居住，该套房屋由蔡女士居住，但依旧登记在我的名下。2008年5月，蔡女士以个人名义，将该套房屋以40万元的价格出售给第三人龙先生，但尚未办理过户登记。后来我得知此事后，多次找到龙先生，告知该房屋登记在我名下，蔡女士无权出售该房屋，他们的房屋买卖行为是无效的，并要求其腾退房屋。经多次协商，龙先生拒不腾退该房屋。无奈之下，我诉至法院，请求法院确认蔡女士和龙先生签订的房屋买卖合同无效，龙先生腾退房屋。

　　二、被告辩称

　　被告龙先生答辩称：买房时，我根本不知道该房屋登记在张先生名下，我已经支付全部购房款，有收据为证，我属于善意第三人，请求法院驳回张先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2007年，张先生和蔡女士离婚。在两人婚姻关系存续期间，两人在北京购得房屋一套，房屋登记在张先生名下，离婚时，两人未对该房产做分割。离婚后，该房屋一直由蔡女士居住，但房产依旧登记在张先生名下。2008年，蔡女士以个人名义，将该房屋卖给龙先生，房屋总价款为40万元，并为龙先生出具收条一张，但该房屋一直没有办理过户。之后张先生得知此事后，找到龙先生协商，告知情况，让其腾退房屋未果，遂张先生诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：蔡女士和龙先生签订的房屋买卖合同无效。判决生效后10日内，龙先生腾退房屋。

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖纠纷律师靳双权认为：

　　不动产物权的设立、变更应当进行登记，未经登记不发生物权效力。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益及处分权利的唯一凭证。诉争房是张先生和蔡女士在婚姻存续期间取得的属于共同财产。且目前该房屋登记于张先生名下，龙先生仅提交蔡女士收到购房款的收条作为证据，并不能证明张先生同意处分该房屋的其他证据，也不符合善意取得的条件。依据我国《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，其基本构成要件一般包括让与人对标的物无权处分，受让人须实际占有让与人转移占有的动产、对于不动产完成登记，受让人为善意等诸多要件。其中出让人的无权处分行为是善意取得的前提，这也是前述确定夫妻一方擅自处分共有房屋是否属于无权处分的必要性所在。如果是无权代理，则涉及到的是是否构成表见代理的问题，两者显然不同。本案中，妻一方擅自处分共有房屋，第三人尚未完成房屋权属变更登记，因此不满足善意取得制度的要求，进而无法认定其已成为房屋的所有权人。