借父母名义买房，后因登记人债务，债权人能否执行此房

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令登记被告二名下位于北京市西城区S号房屋50%份额归被告一所有；2．本案诉讼费用由二被告承担。

事实及理由：一、原告对被告一享有合法到期债权至今未实现。2019年10月23日，北京市延庆区人民法院作出判决，判决北京D公司、周某、刘某洁于本判决生效后七日内对判决书确认的北京C公司向W公司应付债务借款本金380万元及利息承担连带清偿责任。判决生效后，原告向延庆区人民法院申请强制执行，因被告一名下无可供执行的财产，故原告对被告一享有的债权至今未能实现。

二、二被告系夫妻关系，案涉房屋登记在被告二名下，被告一对该房屋享有50%份额。1981年二被告登记结婚。案涉房屋系婚姻关系存续期间所得，应属夫妻双方共同所有财产。2014年4月22日，二被告在北京市西城区人民法院调解离婚，离婚时对该房屋份额未进行分配。现该房屋仍登记在被告二名下，属于二被告夫妻双方共同财产。

三、在执行过程中，二被告一未分割共有财产，法院无法强制执行，原告债权未能受偿。执行过程中因二被告未分割共有财产，法院无法强制执行该房产，原告的债权无法实现。现案涉房屋属二被告共有，原告依法提起诉讼，请求依法判令案涉房屋50%份额归被告一所有。

被告辩称

被告周某辩称，首先，我不同意原告的诉讼请求，其一，北京C公司我只是一个挂名股东，并没有实际来注资。其二，作为这公司实际掌控人他名下还有很多资产，原告应该去找他来解决问题。第三，关于S号房屋的购房款是由我们家孩子来支付的，我2014年和林某离婚没有提出房产的分割，就是基于此，是由她母亲来代持此房产。

被告林某辩称，第一，本案诉争的房产实际权利人是女儿周某芳，不是房产证上登记的林某。因为周某芳属于残疾人，所以就将房产登记在母亲林某的名下，也是为了方便办理各种手续的需要。林某作为周某芳的母亲，将周某芳的房子挂在自己名下，帮助周某芳打理房产属于母亲对女儿的爱护。不能以此来说明林某即为房子的所有产权人。

第二，周某芳全额支付了本案诉争的房屋的购房款。是诉争房屋的实际购房人。2011年12月7日，周某芳从自己名下账户向北京H公司支付全部购房款，人民币2 345 840元。购房款的来源是其奶奶贾某霞。贾某霞生前有一套住房，是在西城，2011年1月份拆迁，贾某霞心疼女孙女周某芳，决定将房产拆迁款全部赠与孙女周某芳，家庭其他成员没有任何异议，也表示支持奶奶的这个决定，周某芳将这笔赠与的房款用于购买房屋。

第三，周某芳实际居住和使用了涉案房屋，该房屋的购房合同、发票、房产证等原件均由周某芳保管，周某芳实际履行了房屋买受人的出资和完税义务，并实际行使了购房交易完成后房屋所有权人的主要权利，故周某芳是诉争房产的实际权利人，林某仅为登记权利登记人，并且居委会也对周某芳在此房屋实际居住开具了居住证明。原告提出的被告在离婚时没有对诉争的房屋进行分割，是因为这个房屋的实际权人是周某芳，不属于二被告，因此没有进行分割。

第五，周某芳购买诉争房屋的时间在先，父亲周某对第三人的债务发生在这个时间之后，因此不存在逃避债务转移财产的情形。

综上所述，我方认为，周某芳支付了全部购房款项，并且实际占有使用该房屋。也请充分考虑这个家庭的特殊性，给予充分的保护。我方不同意原告的诉求。另外，周某芳起诉了林某合同纠纷，要求将房屋过户到周某芳名下，现已立案，所以我们希望法院能够中止本案的审理，等待另一个案子的审理结果。

法院查明

2019年10月23日，北京市延庆区人民法院经审理作出（判决：北京D公司、周某、刘某洁于本判决生效后七日内对(2005)海民初字第18468号民事判决书确认的北京C公司向W公司应付债务[借款本金380万元，利息承担连带清偿责任。 

2019年12月21日，北京市延庆区人民法院作出执行裁定，该裁定载明：申请执行人W公司与被执行人北京D公司、周某、刘某洁股东损害公司债权人利益责任纠纷一案，本院作出的(判决书确定：北京D公司、周某、刘某洁于本判决生效后七日内对判决书确认的北京C公司向W公司应付债务[借款本金380万元，利息承担连带清偿责任。因被执行人北京D公司、周某、刘某洁未按期履行判决书确定的法律义务，W公司向本院申请强制执行，本院于2019年11月22日立案执行。

本案在执行过程中，申请执行人W公司向本院撤回执行申请，本院裁定如下：终结执行程序。本裁定书送达后，即发生法律效力。

另查，2011年12月7日，出卖人北京H公司与买受人林某签订北京市商品房预售合同，约定：买受人购买位于西城区S号，总价款贰佰叁拾肆万伍仟捌佰肆拾零元整。2011年12月7日银联签购单显示：商户名称为H公司，金额2 345 840元，持卡人签名处为“周某芳”。银行个人账户对账单显示2011年12月7日周某芳消费支出2 345 840元。

2013年7月12日，北京H公司取得西城区S号产权登记。2013年10月29日，该房屋过户登记至林某名下。

2014年4月22日，本院立案受理了林某与周某离婚纠纷一案，林某诉请判令双方离婚。同日的调解笔录显示：林某及周某均称其二人于1981年登记结婚，双方都是初婚，婚后育有一女，现已成年，因性格不合，导致夫妻感情破裂。经询问，林某及周某均表示无夫妻共同财产需要法院处理。本院遂于2014年出具调解书，载明：经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：原告林某与被告周某离婚。双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。

2021年1月15日，原告曾起诉二被告债权人代为析产纠纷一案，在该案审理期间，案外人周某芳向本院提起所有权确认纠纷之诉，要求确认涉案房屋归周某芳所有并更变登记至周某芳名下，随后，本院经审查认为因案外人周某芳起诉要求确认其对案涉房屋享有所有权，周某芳与周某、林某之间就案涉房屋的所有权归属存在争议，无法排除周某芳对涉案房屋享有权益，原告应待明确案涉房屋权属后，再行解决。遂裁定驳回原告的起诉。后林某被案外人周某芳另行起诉合同纠纷。庭后，经与周某芳联系，周某芳表示不申请以第三人身份参加诉讼，另案救济。

裁判结果

驳回原告W公司的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案系债权人代位析产纠纷，债权人代为析产的前提是所析之产为夫妻共有财产。此也为本案争议的焦点，即登记在林某名下的西城区S号房产是否为林某与周某的未分割的夫妻共同财产。对此，分析如下：

第一，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此为不动产物权依登记而设立的法律规定。故而，从物权法律规定的角度来讲，案涉房屋登记在林某名下，因不动产物权的设立、变更、转让依登记发生效力，案涉房屋从2013年10月29日，过户登记至林某名下，直至当下，产权归林某所有。

第二，从民法典婚姻编的角度来讲，2014年4月22日，林某、周某协议离婚，2013年10月29日，林某取得案涉房屋产权，上述房产是否属于未分割的夫妻共同财产。对此，法院认为，夫妻共同财产，为夫妻在婚姻存续期间所得的财产，“所得”从字面理解应为“合法取得”。关于夫妻共同财产，民法典婚姻编有明确规定，其中具体列明的情形为工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归乙方的财产除外。从上述列举可以看出，夫妻共同财产应具有正常的合法来源，从物权变动的原因行为来看，也具有归物权变动后的权利人所有的意思表示。

结合本案来看，第一，二被告在离婚时未将案涉房产作为夫妻共同财产进行分割，从二被告主观上未将案涉房屋认定为夫妻共同财产；第二，案涉高达二百余万元的购房款系案外人周某芳支付；第三，案外人周某芳系残疾人，残疾人属于社会弱势群体，该类人员上学、就业都存在巨大障碍，未有证据证明上述购房款系案外人周某芳对于被告林某的赠与，在自身情况存在诸多困难的情况，还向他人赠与大额财产，亦不符合常理。在此情况下，林某一方主张案外人周某芳因自身残疾，购房环节繁复，故而由其代案外人购房，进而形成借名买房的合同关系符合常理。

故从夫妻共同财产认定的来源因素、物权变动的原因行为的因素，法院认为，案涉房产不属于被告林某与周某的夫妻共同财产。基于此，原告作为被告周某的债权人，诉请分割现登记在被告林某名下的案涉房产，没有事实及法律依据，法院不予支持。