亲属间借名购买限价商品房，无效后返还出资分割增值案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令周某君、吴某洁连带返还赵某芬、周某刚购房款862393．6元，及其他费用共计925884．27元及利息；2．请求判令周某君、吴某洁连带赔偿赵某芬、周某刚信赖利益损失400万元。

事实与理由：赵某芬系周某刚、周某君之母。2012年7月1日，赵某芬、周某刚与周某君共同协商购房投资，由赵某芬、周某刚等共同出资，由周某君购房，待房屋上市交以后，出售所得利益由三人按照出资比例共同享有。2012年8月8日，由周某君签订《北京市商品房预售合同》，购买了性质为限价商品房的位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）。2012年8月13日，赵某芬、周某君支付了全部购房款862393．6元以及其他费用共计917180．33元。

2015年赵某芬、周某刚、周某君签订《共同出资购房协议》，对2012年对出资购房投资行为进行明确约定，其中赵某芬、周某刚、周某君、周某君之妻吴某洁、周某君之子周某昊均签字确认。2015年3月18日，房屋产权证办好后，房屋已符合上市交易政策，周某君未按协议约定，拒绝出售房屋，将房屋占为己有，不配合赵某芬、周某刚办理售房、过户手续。后赵某芬、周某刚与周某君多次协商，周某君置之不理。

一号房屋为限价商品房，《共同出资购房协议》违反了相关政策、法规的规定，应属无效，基于无效协议取得的财产应予返还，周某君应返还赵某芬、周某刚已支付的购房款和办理房屋产权相关费用、装修款及协议约定之利息。现一号房屋已增值，周某君应一并赔偿赵某芬、周某刚因购买该房屋产生的信赖利益损失。为维护赵某芬、周某刚合法权利，现诉至法院。

被告辩称

周某君辩称，听从法院判决。协议属实，赵某芬、周某刚借用我购买“两限房”的资格，是为了改善赵某芬的住房条件，购房款是赵某芬、周某刚一起出的，房子登记在我名下，具体归谁没有约定。我和吴某洁、周某昊一家三口没有出钱，我同意赵某芬、周某刚的诉讼请求。

吴某洁辩称，共同出资购房协议应书无效。自2013年底交付后，一号房屋一直由赵某芬和周某刚占用，期间的物业费、垃圾清运费、供暖费、装修费应由赵某芬、周某刚自行承担，吴某洁不需返还。至于返还购房款、公共维修基金、契税及利息，我们认为赵某芬、周某刚的出资属于对周某君和吴某洁的赠与，即便不属于赠与，也属于借款。

如果认定为借款的话，双方之间也没有约定利息，根据民间借贷司法解释的规定，自然人之间的借款没有约定利息视为无利息，返还本金即可。赵某芬、周某刚主张赔偿信赖利益损失，所谓信赖利益损失，是指一方实施某种行为后足以使另一方对其产生信赖，并因此支付了一定费用，后因对方违反诚信原则，使该费用不能得到相应补偿，但是本案涉及的共同出资购房协议是由赵某芬、周某刚起草，即对于协议内容及可能产生的后果，应当知悉并理解。

吴某洁并没有主动提出让赵某芬、周某刚借名买房，对于协议的签订不存在主观过错。赵某芬、周某刚的所谓的损失并非因吴某洁一家的过错所致，实际上利益受损的是吴某洁一家，周某君、吴某洁轻信赵某芬、周某刚所说而签订协议，但尚未实际享受住房，且使得自身的保障性住房指标被占用，自己不能再享受相关住房政策的福利，因此吴某洁等对于协议的签订不存在缔约过失责任，赵某芬、周某刚作为过错方，主张吴某洁等被告信赖利益损失，缺乏法律依据，请求法院驳回诉讼请求。

周某昊辩称，听从法院判决。房屋购买经过我不了解，但是协议上的签字是我签的，当时我签字时跟我说的就是一家人要一起签，我认为我没有出钱，也没有出力，所以房子跟我没有什么关系。

法院查明

2012年8月8日，周某君作为买受人，自北京H公司购买一号房屋，全部购房款及其他税费杂费共计925884．27元，房屋性质为限价商品住房。

庭审中，周某君、吴某洁认可一号房屋上述款项来自于赵某芬、周某刚一方，但吴某洁表示其实际有出资，理由为，周某君、周某刚均系赵某芬之子，周某君与周某刚之父曾有房屋拆迁，安置房屋一套登记在赵某芬名下，一套登记在赵某芬夫妇名下，一套登记在周某刚名下，吴某洁与周某君在赵某芬房屋内结婚，赵某芬曾承诺，该房屋给二人使用，但二人婚后实际未在此处居住，赵某芬称该房屋租金给周某君和吴某洁，但实际也未给付，故其认为赵某芬的钱有一部分是吴某洁和周某君的。就具体金额，吴某洁称说不清楚，亦未提交证据。

2015年赵某芬（甲方）、周某君（乙方）与周某刚（丙方）签订《共同出资购房协议》，内容为：“甲是乙丙之母，乙丙为兄弟关系，为改善居住环境，甲乙丙三方决定购置住房一套，经三方协商，就房产出资及产权等有关事项达成如下协议：一、2012年7月1日甲丙共同出资购买了一号房屋。其中甲方出资443428元，丙方出资473752．33元。

三、该房屋为两限房，目前登记在乙方名下，三方约定该房屋产权属于甲乙丙三方按出资比例共同所有，待房屋可上市后将房屋所有权证变更为甲乙丙三方名下（乙方必须无条件随时配合办理该房屋的各项手续，变更产权所产生的相关费用由甲、乙、丙共同承担，如乙方违反该约定，将支付甲丙全部购房款及所缴纳的其他费用，同时房屋按照当年的市场价格进行评估，乙方需另行支付房屋升值部分的差价，具体价款按照当年市场评估价格计算。购房款及所缴纳的其他费用按照中国人民银行同期贷款利率（自2012年7月1日起）的四倍计息（含利率本数）。

四、该房屋在过户前所产生的一切营利性收益，归甲、丙所有，与乙方无关。五、本协议内容甲乙丙已知晓并认可，吴某洁作为周某君之妻，周某昊作为周某君之子知晓本协议内容，并同意执行本协议。”庭审中，赵某芬、周某刚自认不具备一号房屋购买资格。

2015年3月8日，一号房屋登记至周某君名下。庭审中，各方均认可该房屋系取得于周某君与吴某洁婚姻关系存续期间，周某君、吴某洁对房屋属夫妻共同财产无异议。

本案在审理过程中，各方均确认一号房屋现具备上市交易条件，考虑到需补足税费问题，该房屋现市场价值为480万元。经询，周某君、吴某洁表示，若法院判决返还款项及相应损失，周某君、吴某洁同意保留房屋。赵某芬、周某刚同意所有款项由赵某芬收取。

裁判结果

一、被告周某君、被告吴某洁于本判决生效后十五日内连带向原告赵某芬返还购房款八十六万、契税八千、登记费八十元、专项维修资金一万七千。

二、被告周某君、被告吴某洁于本判决生效后十五日内连带向原告赵某芬支付装修损失五千元、房屋增值损失一百五十万元。

三、驳回原告赵某芬、原告周某刚的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

损害社会公共利益的合同无效。本案中，《共同出资购房协议》虽约定三方共同购房，并约定三方按出资比例共同所有，但实际购房款及税费款项均来源于赵某芬、周某刚一方，周某君一方并未实际出资，且房屋交付后实际由赵某芬、周某刚占有使用，房屋使用相关费用亦由赵某芬、周某刚一方支付，结合赵某芬、周某刚不具备一号房屋购房资格、周某君具备一号房屋购房资格的事实，可见《共同出资购房协议》名为共同出资购房，实为赵某芬、周某刚借用周某君的名义购买房屋。

一号房屋性质为限价商品住房，属于国家政策性保障住房，赵某芬、周某刚借用周某君名义购买一号房屋，损害了社会公共利益，双方之间的借名约定应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就全部购房款862393．6元，以及购房必要支出契税8623．94元、登记费80元、住房专项维修基金17672元，周某君应予返还。就物业费、供暖费、垃圾清运费，系房屋使用过程中所产生的费用，考虑到一号房屋实际由赵某芬、周某刚使用，对上述费用返还的诉讼请求，法院不予支持。装修费实际为赵某芬、周某刚负担，现周某君、吴某洁同意保留房屋，应就装修费予以补偿，法院考虑到装修费用、装修时间、房屋使用情况，酌情判决补偿5000元。

一号房屋现价值各方认可为480万元，就房屋增值损失，周某君应对赵某芬、周某刚予以补偿。综合考虑本案中各方关系、房屋购买和使用情况、房屋升值收益等，酌情判定周某君向赵某芬、周某刚支付损失150万元。周某刚同意款项由赵某芬收取。就利息，考虑到赵某芬、周某刚明知房屋性质以及限购政策而出资，存在过错，法院对此不予支持。

一号房屋取得于周某君、吴某洁婚姻关系存续期间，二人对房屋属于夫妻共同财产并无异议，故就该房屋所负债务，应属夫妻共同债务，由二人连带偿还。吴某洁称购买一号房屋存在其与周某君出资，其陈述之事由不足以支撑其主张，且就此未提交任何证据，法院不予采信。