北京房产律师——借朋友钱买房对方主张借名买房纠纷

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某鹏向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市昌平区M号的房产归我所有，并判令赵某杰限期将该房屋过户到我的名下；2.判令本案的诉讼费用及保全费用由赵某杰承担。

事实与理由：2016年7月，我因名下购房资格尚未达成，便借赵某杰之名购买位于北京市昌平区M号的房产。2016年7月22日，赵某杰与中介机构办理资金托管手续，我于当日通过名下账户将首付款79万元汇入监管账户。同日，我代为缴纳房屋过户税款21200元。同日，房屋办理完毕过户手续，被登记在赵某杰名下。

2016年7月25日，我以赵某杰的名义向某银行申请银行贷款148万元，每月月初还贷11641元。我每月按时将还贷资金汇入赵某杰的还款账户。现赵某杰拒不承认该房产归我所有，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。

被告辩称

被告赵某杰辩称：孙某鹏主张其以我的名义购买涉案房屋与事实不符，我与孙某鹏之间有经济往来，自2013年开始孙某鹏向我借款200余万元，该房屋的首付款、贷款都是由我的自有资金支付的，与孙某鹏无关，我享有涉案房屋完整的所有权。孙某鹏的诉讼请求没有事实理由与基础，请求法院驳回孙某鹏的诉讼请求。

法院查明

M号房屋原登记在吴某刚名下。2016年7月17日吴某刚（出卖人）与赵某杰（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：出卖人所售房屋为楼房，坐落于一号。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币2120000元。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币1480000元。合同还对其他事项作出了约定。

2016年7月22日，吴某刚（甲方、出卖方）与赵某杰（乙方、买受方）及北京某资金托管公司（丙方，以下简称某资金托管公司）签订《理房通资金托管协议》。同日，孙某鹏通过其银行账户向某资金托管公司转账79万元。2016年7月25日赵某杰（借款人）与某银行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。售房人为吴某刚，该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，该房屋性质为商品住房。成交价212万元。借款人借款本金为人民币148万元，借款人指定委托扣款账户名称为赵某杰。2016年7月22日涉案房屋转移登记至赵某杰名下。

孙某鹏主张涉案房屋系其以赵某杰的名义向吴某刚购买，购房总价款为236万元，包括首付款79万元、银行贷款148万元、定金8万元及物业保证金1万元，所有购房款及2021年4月份之前的银行贷款均由其支付，自2021年4月后双方协商出卖涉案房屋，用卖房款归还借款，但卖房过程中双方发生纠纷，此后其未继续偿还银行贷款，房屋过户后由其对外出租，2019年后由其父母及表弟居住。

孙某鹏提交银行账户交易明细以证明其每月向赵某杰的账户转款用于支付银行贷款，提交发票、完税证明、银联商务回单以证明其代赵某杰支付涉案房屋的税款，并提交收据、《北京市房屋租赁合同》等以证明涉案房屋由其交纳水电费，并由其表弟程某涛、其朋友朱某鑫代赵某杰对外出租。赵某杰对孙某鹏提交的证据的真实性予以认可，对证明目的均不予认可，主张：涉案房屋的总价款为227万元，包括首付款79万元及银行贷款148万元，首付款79万元由孙某鹏支付，2021年4月之前的贷款由孙某鹏转账至其账户后支付，自2021年5月开始孙某鹏不再偿还银行贷款，其在孙某鹏未继续支付相关费用后将孙某鹏以民间借贷纠纷为由起诉至北京市海淀区人民法院。

其与孙某鹏原系某房地产公司的同事，后孙某鹏离职开办了北京D公司（以下简称D公司），该公司的法定代表人及股东为孙某鹏的配偶杨某旭。孙某鹏自2013年开始多次向其借款，至2016年7月购买涉案房屋时孙某鹏拖欠其借款本息200余万元，故双方协商其购买涉案房屋的首付款由孙某鹏代为支付，房屋购买后其将涉案房屋委托给D公司进行托管，由孙某鹏每月向其支付租金4641元及借款利息7000元，共计11641元。

除孙某鹏向其转账支付租金及借款利息外，还有部分款项由郭某霖向其账户转账，郭某霖系D公司的会计，代为出租涉案房屋的程某涛系D公司的监事、朱某鑫系D公司的股东。赵某杰提交《借款协议》《借条》、银行电汇凭证、个人账户交易明细清单、借记卡账户历史明细清单、账户交易明细、中国建设银行个人活期账户交易明细、微信支付转账电子凭证、D公司工商登记信息等予以证实。其中《借款协议》由孙某鹏（乙方、承借方）与金某芳（甲方，出借方，系赵某杰之妻）于2013年6月13日签订，约定：因乙方需要，现乙方向甲方借款人民币100万元。甲方于2013年6月14日转账给乙方100万元整，借款时间12年。借款利息二万元整/月。乙方于2025年6月13日之前归还甲方人民币100万元整。

《借条》由孙某鹏（借款人）与金某芳（出借人）于2013年6月13日签订，约定：今孙某鹏借到金某芳人民币100万元整，利息人民币二万元整/月。借款人已收到该款，并承诺于2025年6月13日归还100万元整，若借款不能按期还款，则按借款金额的1%加收逾期还款的违约金，直至还清全部欠款之日止。银行电汇凭证显示金某芳于2013年6月14日向孙某鹏转账100万元。个人账户交易明细清单、借记卡账户历史明细清单、账户交易明细、银行个人活期账户交易明细、微信支付转账电子凭证显示金某芳与孙某鹏有多笔账目往来。

D公司工商登记信息显示D公司于2013年10月21日成立，现已注销，法定代表人为杨某旭，主要人员为程某涛、杨某旭。孙某鹏对上述证据的真实性予以认可，认可杨某旭系其配偶，但对上述证据的证明目的不认可，主张上述证据仅能证明其与金某芳存在民间借贷的法律关系，与本案借名买房的事实无关，且其已偿还大部分借款，赵某杰、金某芳亦以民间借贷纠纷为由将其起诉至北京市海淀区人民法院。庭审中，双方均未提交涉案房屋的房屋所有权证原件。孙某鹏主张该房屋所有权证原件原由其持有，之后因向管某书借款，所有权证原件现由管某书持有。赵某杰主张该房屋所有权证原件原由其持有，之后因其向管某书借款，所有权证原件现由管某书持有，并提交其与管某书于2018年8月30日签订的《主债权及房屋抵押合同》予以证实。

该合同约定抵押人为赵某杰，抵押权人为管某书，被担保主债权金额为人民币120万元整，债务履行期限为6个月，孙某鹏对该份合同的真实性予以认可，但主张该合同不能证明实际借款人和用款人系赵某杰，因赵某杰只是担保人。

裁判结果

驳回原告孙某鹏的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中，因孙某鹏与赵某杰并未签订借名买房的书面协议，孙某鹏主张其与赵某杰存在借名买房的合同关系，孙某鹏需提交充分的证据证明双方形成了事实上的借名买房合同关系。现孙某鹏虽提交证据证明购买涉案房屋的首付款及部分银行贷款由其支付，且涉案房屋自购买后一直由其代为对外出租，但赵某杰主张因孙某鹏向其借款，借款未还请，故双方协商由孙某鹏代为支付购买涉案房屋的首付款，其将涉案房屋交由孙某鹏妻子开办的D公司进行托管，由孙某鹏每月向其支付租金及借款利息等，赵某杰提交的《借款协议》《借条》、中信银行电汇凭证、个人账户交易明细清单、借记卡账户历史明细清单能够显示其与孙某鹏存在民间借贷法律关系，孙某鹏与赵某杰之妻金某芳之间有多笔经济往来，故综合双方的证据，法院认为孙某鹏提交的证据尚不足以证明双方形成了借名买房的法律关系，其要求确认涉案房屋归其所有、要求赵某杰配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。