一起借亲属名义买房，因登记人不配合过户，己方起诉强制过户胜诉案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈某刚、陈某杰、陈某坤协助陈某芳办理北京市东城区一号房屋所有权转移登记手续，三被告将各自名下20%的产权份额过户至陈某芳名下；2、案件受理费由陈某刚负担。

事实和理由：2006年7月，陈某芳借陈某刚、陈某坤、陈某杰的名字和贾某鹏（贾某鹏占该房屋的共有份额为20%，陈某芳与贾某鹏无异议，但该合同的履行需要贾某鹏共同配合过户，因而其为本案无独立请求权的第三人）购买了位于北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）。陈某芳与陈某刚、陈某坤、陈某杰借名买房合同合法有效，陈某芳是实际所有权人。借名买房的事实及借名买房合同有效，已经法院判决依法确认，该判决已生效。

由于一审审理中涉案房屋尚未转移登记至陈某刚、陈某杰、陈某坤名下，法院认为陈某芳径行要求上述三人办理转移登记的诉讼请求缺乏可予支持的前提。但在一审判决作出后，涉案房屋的所有权登记已发生了变化，即涉案房屋已转移登记至陈某刚、陈某杰、陈某坤名下，房屋共有情况为按份共有，原、被告共有份额均为20%。因而现在已具备办理转移登记的前提，被告应依法履行合同义务，协助陈某芳办理过户登记，现陈某杰、陈某坤、贾某鹏均同意配合，但由于陈某刚拒绝履行义务，无法办理手续。综上，为维护陈某芳的合法权益，故诉至法院，诉如所请。

被告辩称

陈某刚辩称，陈某芳在1990年回到家后没有收入，因此陈某刚做生意，将收入和资产交给陈某芳。陈某芳和陈某刚一直处于财产混同状态，没有分家。涉案房屋购房款是陈某芳支付给房屋出售人的，但该笔款项系陈某刚先支付给陈某芳的。陈某芳以胁迫手段逼迫陈某刚书写遗书等材料，使陈某刚有家不能回。陈某刚年事已高，需要住房，要求取得房屋，故不同意陈某芳的全部诉讼请求。

陈某杰、陈某坤辩称，同意之前判决结果，同意陈某芳的诉讼请求。

贾某鹏述称，陈某芳借三被告名义购房情况属实，涉案房屋系陈某芳与第三人共同共有，同意陈某芳的诉讼请求，也同意配合陈某芳办理过户。

法院查明

陈某刚与林某君系夫妻关系，二人育有四个子女，即陈某芳、陈某贵、陈某坤、陈某杰。陈某芳与贾某鹏原系夫妻关系，已离婚。

2006年7月12日，案外人王某松与陈某芳、陈某刚、陈某杰、陈某坤、贾某鹏签署《房屋买卖合同》，约定陈某芳、陈某刚、陈某杰、陈某坤及贾某鹏购买北京市东城区一号房屋，标的物价格13万元。后陈某芳等人取得产权证，陈某刚、陈某芳、陈某坤、陈某杰和贾某鹏各占20%共有份额。2015年11月4日，陈某坤将其产权份额赠与陈某芳。

2015年产权登记显示坐落于北京市东城区一号房屋为陈某刚、陈某芳、陈某杰和贾某鹏共有，其中陈某刚占20%的共有份额，陈某芳占40%的共有份额，陈某杰占20%的共有份额，贾某鹏占20%的共有份额。后因产权证书与实际购房不符，贾某鹏、陈某芳、陈某杰、陈某刚、陈某坤向本院起诉王某松房屋买卖合同纠纷一案，经一审法院调解，各方当事人签署调解协议：1、王某松于本调解生效后十日内协助贾某鹏、陈某芳、陈某刚、陈某坤、陈某杰将登记在王某松名下位于北京市东城区一号房屋变更登记至贾某鹏、陈某芳、陈某刚、陈某坤、陈某杰名下；2、贾某鹏、陈某芳、陈某刚、陈某坤、陈某杰于本调解生效后十日内协助王某松将登记在贾某鹏、陈某芳、陈某刚、陈某杰名下位于北京市东城区二号房屋变更登记至王某松名下。本院2018年11月出具调解书确认上述调解协议效力。

2021年，陈某芳向本院起诉三被告，请求判令陈某芳与三被告之间的借名买房合同关系有效；三被告配合将其持有涉案房屋的产权份额登记至陈某芳名下。本院作出（判决，认为陈某刚、陈某杰、陈某坤与陈某芳之间存在有效的借名买房合同关系，但因涉案房屋尚未实际过户至陈某刚、陈某杰、陈某坤名下，陈某芳现要求三被告配合将其持有涉案房屋的产权份额登记至陈某芳名下的诉讼请求，本院不予支持。故判决：一、确认陈某芳与三被告之间的借名买房合同有效；二、驳回陈某芳的其他诉讼请求。

判决后，陈某芳不服该判决提起上诉，请求撤销一审判决书中的第二项，即判决三被告过户。北京市第二中级人民法院作出判决，认定陈某芳提交的材料载明2021年12月1日，涉案房屋产权登记发生变更，登记类型为更正登记，所有权人为陈某芳、陈某坤、贾某鹏、陈某刚、陈某杰，共有方式为共同共有。该判决认为一审所述不予过户的理由正确。此外，涉案房屋的所有权登记于一审判决作出后发生了变化，但变更后的所有权人中除该案当事人外，另有贾某鹏，且共有方式为共同共有而非按份共有。在此情况下，无法单独对其份额进行转移登记。

鉴于此，在共同共有权人未作为当事人参加诉讼的情况下，陈某芳要求陈某刚、陈某杰、陈某坤办理转移登记的诉讼请求，已涉及案外人利益，法院在该案中难以支持，陈某芳可就此另行主张。故驳回了陈某芳的上诉，维持原判。另，陈某刚在该案审理中所持意见与本案答辩意见一致。

2022年3月2日，涉案房屋不动产登记为原、被告及第三人按份共有涉案房屋，每人的份额为20%。

裁判结果

被告陈某刚、陈某杰、陈某坤于本判决生效后十日内分别协助陈某芳将登记在陈某刚、陈某杰、陈某坤个人名下北京市东城区一号房屋的共有产权份额变更登记至原告陈某芳名下。

房产律师靳双权点评

陈某坤、陈某杰承认陈某芳的诉讼请求部分，不违反法律规定，法院予以支持。依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应按照合同约定履行自身义务。已有生效判决认定借名买房合同关系有效。故三被告应当依据合同履行自身义务。原告作为房屋借名人，要求出名人将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，具有合同依据。前案诉讼中导致原告要求三被告办理转移登记不能实现的履行障碍已消失，故原告的诉讼请求，应当得到支持。