北京房产律师解析一起父亲生前患病，期间所写遗嘱法院认定无效案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某莉、张某君向本院提出诉讼请求：1.确认张某昌与陈某娟于2018年9月就位于北京市西城区××房屋（以下简称案涉房屋）所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.判令将上述房屋恢复登记至陈某娟名下。

事实和理由：张某霖与陈某娟于1950年结婚，婚后育有二女一子，即张某莉、张某君、张某昌。张某霖与陈某娟在工作时单位分配案涉房屋。张某莉、张某君、张某昌与父母张某霖、陈某娟共同生活直到他们各自结婚。2004年，房改时此房取得房产证，登记在陈某娟名下，系张某霖与陈某娟双方共同财产。

张某霖于2006年因病去世，陈某娟在上述房屋内居住至今；张某霖与陈某娟双方各自的父母均早已过世。张某霖去世时对其遗产分配未留有遗嘱，陈某娟及张某莉、张某君、张某昌从未提出对于张某霖的遗产份额进行析产继承。2020年张某莉、张某君突然得知张某昌与陈某娟于2018年9月在张某莉、张某君不知情，事后也未告知的情况下，将上述房屋以买卖的方式过户到张某昌名下。

张某莉、张某君认为，父亲张某霖去世后，上述房屋属于陈某娟及张某莉、张某君、张某昌四人共有，根据法律规定，处分共有的不动产应当经全体共有人一致同意。陈某娟在张某莉、张某君毫不知情的情况下，擅自将上述房屋以买卖形式过户到张某昌名下，严重侵犯了其他共有人的权利，该行为系无权处分，而张某昌对于房屋的共有状态是明知的，其不属于善意第三人，因此陈某娟与张某昌签订的房屋买卖合同应属无效。陈某娟在张某莉、张某君毫不知情的情况下将上述房屋过户到张某昌名下，明显属于无权处分，其行为严重侵犯了张某莉、张某君的合法权益，故诉至法院，请求法院依法确认双方签订的房屋买卖合同无效，依法撤销房屋不动产权证，恢复案涉房屋至陈某娟名下。

被告辩称

陈某娟辩称，不同意张某莉、张某君的诉讼请求。陈某娟办理过户手续是真实自愿的，属于有权处分。

张某昌辩称，不同意张某莉、张某君的诉讼请求。案涉房屋确属于张某霖和陈某娟的夫妻共同财产。该房屋于2003年首次办理的产权证。张某霖在2004年的立有自书遗嘱，内容是“我和陈某娟老伴商定我们的共同财产和房产都由陈某娟全权处置”。张某霖本人签名。该遗嘱符合法定要件，属于有效的遗嘱。张某霖于2006年4月22日去世以后该遗嘱就产生了法律效力。对于张某霖名下的财产，因为有遗嘱按照遗嘱继承。案涉房屋按照遗嘱属于陈某娟个人财产。

继承自开始继承发生法律效力。基于这份遗嘱陈某娟就取得案涉房屋的产权，陈某娟将自己的产权过户给张某昌属于有权处分，不属于无权处分。双方也不存在恶意串通，因为张某昌也知道父亲张某霖订立有该份遗嘱。《北京市存量房屋买卖合同》应为有效。另补充一点，张某霖于2000年12月1日订立遗嘱一份，遗嘱明确在陈某娟名下的西城区××住房同意由陈某娟全权处置。依据该份遗嘱陈某娟将案涉房屋过户至张某昌名下有法律依据。

法院查明

张某霖与陈某娟为夫妻，育有张某莉、张某君、张某昌。张某霖于2006年4月22日死亡。

案涉房屋原登记在陈某娟名下，系陈某娟与张某霖夫妻共同财产。

2018年9月25日，陈某娟（出卖人）与张某昌（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》：约定陈某娟以1元的价格将案涉房屋出售张某昌，双方自行成交。后案涉房屋转移登记至张某昌名下。

一、庭审中，陈某娟、张某昌主张陈某娟持有一份张某霖于2004年书写的《遗嘱》，该遗嘱载明：“我和陈某娟老伴商定我们的共同财产和房产都由陈某娟全权处置”，同时尾部显示张某霖签字。张某莉与张某君对该遗嘱真实性不予认可。经释明，陈某娟申请对遗嘱中内容和签名是否为张某霖本人书写进行鉴定。鉴定意见为：2004年1遗嘱中内容和签名与样本是同一人书写。

二、庭审中，张某莉、张某君申请就2004年张某霖立遗嘱时是否具备民事行为能力进行鉴定。鉴定意见为：被鉴定人张某霖于2003年已患有血管性痴呆和帕金森氏病继发性痴呆，这种混合性痴呆是脑损害后不可逆的后遗症，病情是逐渐加重的，故张某霖2004年所立遗嘱时处于重度痴呆病程过程中，为限制民事行为能力者。张某昌申请鉴定人员出庭。鉴定人出庭当庭予以回复，并于庭后就部分问题部分回复。张某昌申请重新鉴定，缺乏依据，本院不予支持。

三、庭审中，张某昌于最后一次庭审时补充提交一份证据，显示张某霖于2000年12月1日出具文件，内容为“在陈某娟名下西城区××住房，我同意由陈某娟全权处置”。张某莉、张某君对该证据不予认可，并表示该份遗嘱在起诉时没有提交，张某霖为限制民事行为能力人。

裁判结果

一、陈某娟与张某昌签订《北京市存量房屋买卖合同》中涉及张某霖遗产部分无效；

二、本判决生效后七日内，张某昌将北京市西城区××号房屋的50%份额恢复登记至陈某娟名下；

房产律师靳双权点评

案涉房屋原系张某霖与陈某娟夫妻共同财产，张某霖去世后，该房屋中50%份额应属陈某娟所有，剩余50%份额应属张某霖遗产。张某霖去世后，其继承人间并未就相关遗产进行分家析产。陈某娟在未进行分家析产时自行将房屋转移登记至张某昌名下，并非正当。现陈某娟表示其有张某霖于2004年所立遗嘱，交由其处置。虽经鉴定确认该遗嘱系张某霖所书写，但亦有鉴定意见显示张某霖彼时为限制行为能力人，故此作出该遗嘱并非张某霖彼时可依法独立实施的行为，故此，张某霖于2004年所立遗嘱应属无效。

相应地，陈某娟在无处分权时与张某昌签订《北京市存量房屋买卖合同》，损害张某霖继承人之权利，涉及张某霖遗产部分应属无效。至于张某昌又于法院最后一次庭审时提交之显示张某霖于2000年12月1日出具的文件，其并未于此前庭审提交，与陈某娟与张某昌签订《北京市存量房屋买卖合同》并非当然相关。该文件不足以否定法院就陈某娟与张某昌所签协议无效之认定。如陈某娟、张某昌就该文件权利，其可另行与张某霖继承人在分家析产纠纷案件中予以解决。

《北京市存量房屋买卖合同》无效后，陈某娟将其所有之50%份额转移至张某昌名下，法院不持异议，但其将原在其名下但属张某霖继承人所有之50%份额转移登记至张某昌名下，应在合同无效时恢复原状。

综上所述，张某莉、张某君诉讼请求部分成立。