房产律师——限制行为能力人签署房屋买卖合同是否有效如何认定

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某杰向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告继续履行2021年签订的《房屋买卖居间合同》；2.判决被告协助原告将坐落于北京市东城区a号房屋产权转移登记至原告名下；3.判决被告将北京市东城区a号房屋腾空交付原告；4.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2021年7月11日，原告与被告签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，被告将北京市东城区a号房屋及院内其他院落等附属建筑物出售给原告，成交价格为人民币300万元。合同签订后，原告按照约定于2021年7月11日支付给被告10万元定金。2021年10月10日，被告将10万元定金退回。经原告向合同居间方北京C公司了解，被告通知居间方房子不卖了，具体原因不清楚。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，双方均应认真履行。被告单方决定不出售房屋的行为已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同。现原告依据《民法典》第五百七十七条之规定起诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称

宋某春辩称，不同意原告的诉讼请求。原告系第三人的员工，其利用自己从业经验优势，信息不对称，明知涉案房屋未取得土地证，且以低于市场价百分之三十的价格，与被告签订房屋买卖合同，被告系限制行为能力人，不具备处分能力，且不懂合同条款，故双方之间的房屋买卖合同应为无效合同。

被告的配偶贾某丹于2019年去世后，被告就已患上抑郁症，经鉴定被告为限制行为能力人。被告不具备出卖房屋的行为能力，其法定代理人宋某辉不追认房屋买卖合同，该合同自始无效。原告系第三人的员工，是提供经纪服务方，非真正的买房人。原告和第三人的行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二项、第三项和第八项规定，“房地产经纪机构和房产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或强制交易；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”在合同法领域，当事人应当依据诚实信用原则订立契约和履行契约从而保证符合当事人真实意思，符合公平要求。

本案中，原告系房地产从业人员，明知房地产经纪管理办法的规定，违反自己的法定义务，也侵害了其他居住人的利益。涉案房屋未办理土地证，还不具备交易条件。原、被告签订的房屋买卖合同内容反常，有众多空白及约定不明，缺失主要条款。成交价300万元，其中包括购房款53万元，院落补偿款247万元，该约定存在欺诈与隐瞒。对于300万元成交价的付款方式、期限均未约定。被告的配偶贾某丹去世后，涉案房屋部分是遗产一直未分割，涉案房产应有其婚生子宋某辉的部分，宋某辉和被告共同居住在涉案房屋。购房、看房均未经其他共有权人同意。

北京C公司述称，不认可被告的意见。当时，被告说涉案房屋没有纠纷，家里人同意出售。被告和其孩子的关系不和，第三人与被告几次沟通确认后，签订了房屋买卖协议。

法院查明

2001年10月30日，被告宋某春取得位于北京市东城区a号×号房2间平房的产权证。

2021年7月11日，原告和被告签订《买卖居间合同》，约定被告将其名下位于北京市东城区a号平房及院内其他院落等附属建筑物，出售给原告。成交价300万元，其中购房款53万元，院落补偿款247万元。签订本合同当日，买受人应向出卖人支付购房定金10万元，转账至出卖人指定账户上，出卖人在收到定金后出卖人应向买受人出具收款凭证。该定金在办理产权过户手续时抵作购房款。

土地证办理过程中所产生的土地出让金、土地出让金契税、测绘费用等相关费用由买受人方支付（此买受人由出卖人手改为买受人，盖有第三人公章，无原、被告本人签字），具体支付时间以居间方通知为准。出卖人应当在产权转移以后将院落交付给买受人。

上述合同签订当日，原告向被告支付定金10万元。2021年10月10日，被告将上述10万元定金退回原告。

被告的儿子宋某辉向本院申请确认被告为限制行为能力人。本院于2022年11月9日作出判决书，认定宋某春为限制行为能力人，指定宋某辉担任其监护人。

庭审中，第三人称，原告不是其单位职工。被告的法定代理人宋某辉不追认被告签订的房屋买卖合同。针对被告的辩称，原告称，综合本案证据及庭审，没有证据证明签订合同时被告系限制行为能力人，原、被告所签订房屋买卖合同合法有效；原告不是第三人职工，原告只是为了保持社保连续，于2022年9月将社保转至第三人代缴社保，即使法院基于社保关系认定2022年9月之后原告与第三人之间存在劳动关系，也不能认定原、被告所签订的房屋买卖合同时原告是第三人的员工；《北京市东城区房地产转让管理办法》第九条规定，转让房屋必须具备土地使用权证，该规定不是强制性效力规定，也不影响合同的履行。

被告已经于2021年7月7日委托第三人办理土地使用权证，并且原告已经咨询相关部门，根据现有政策交纳按照房屋面积交纳土地出让金后可以过户，如果法院判决合同继续履行，涉案房屋不存在过户障碍；原告是涉案房屋的所有权人，原告有权进行处分。即使被告出售房屋存在无权处分，无权处分也不是合同无效的法定情形；房屋买卖合同中虽然对房款支付方式及时间没有约定，但这并不影响合同效力以及合同的履行，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必须要的准备时间，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；被告称成交价低于市场价30%，但未向法院提交证据。

裁判结果

驳回原告周某杰的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

限制行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。本案中，被告宋某春名下的涉案房屋院内还有案外人房屋，但是原、被告所签订房屋买卖合同中约定出售标的物为涉案房屋及院内其他院落等附属建筑物（该院落）根据本案查明事实，被告宋某春于2022年11月9日被法院宣告为限制行为能力人。

根据被告宋某春的病症特征、病程特点，可知被告宋某春在长年患病的妻子去世后，对居住场所带来的焦虑达到严重程度，被告宋某春已不能辨认自己出卖房屋的民事法律行为所代表的意义、性质和后果，不能作出主客观相一致的意思表示，故被告宋某春和原告签订的房屋买卖合同系效力待定合同。现被告宋某春的法定代理人宋某辉拒绝追认上述房屋买卖合同的效力，故该合同自始无效。基于此，原告的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。