房产买卖律师——父母房屋购买是部分子女有出资是否构成借名买房如何认定

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告赵某霖配合二原告将北京市朝阳区一号房屋过户至二原告名下。

事实和理由：二原告系夫妻关系，赵某杰与赵某霖为兄弟关系，赵某杰与赵某霖为赵父、赵母之子，赵母于1992年病故，赵父于2017年病故。1999年赵父单位有购房名额的时候，赵父没有买房意愿，也无钱购买，赵某霖亦无意愿购买。只有二原告有意愿，也有能力购买。于是，二原告与父亲赵父商议，借用父亲赵父名义由其夫妇出资购买住房，父亲赵父同意，双方约定：位于北京市朝阳区一号房屋（以下称“诉争房屋”）以赵父的名义购买，由二原告全部出资，房屋所有权属于二原告。房屋缴费收据及房本也由赵某杰持有。

诉争房屋交付后，房屋的装修、宽带、水电费、家具、家电等均由二原告出资置办缴纳，房屋也一直由赵某杰一家实际占有和使用。基于此，二原告认为：诉争房屋应系其所有，赵某霖对借名买房一事不认可，双方发生争议。故二原告请求法院判令赵某霖配合办理诉争房屋过户手续。

被告辩称

赵某霖辩称：不同意二原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。诉争房屋不属于原告赵某杰，我父母去世之后留下的房产应属遗产，就算继承也是法定继承。房子是我父亲1985年单位分配的住房，1999年按照当时的房改政策购买。当时不存在针对一个人一套房的购房名额限制，买房之前，我跟单位负责的房产部门把价格确定了，根据我父母的工龄计算出应交的房款，当时说的是先不用买，暂时住着，后来是赵某杰不听我的劝阻，自己把钱交了。

2004年，我父亲在赵某杰的要求下，给赵某杰写了个确认出资的字条，但是不代表同意只有赵某杰来继承，后来，我父亲提出把钱还给赵某杰，让赵某杰搬走，赵某杰提出要利息，我父亲没同意，之后赵某杰就一直在房子里住着。

法院查明

二原告系夫妻关系，赵父与赵母系夫妻关系，赵某杰与赵某霖系赵父与赵母之子。赵母于1992年去世，赵父于2017年去世。

1999年1月20日，赵父（买方、乙方）与某单位（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》，约定：“赵父购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），房价款为53619元，乙方享受以下折扣：1.楼房的成新折扣（成本价2.0%年）；2.工龄折扣（含夫妻双方）；3.现住房折扣3%（91年7月后进住不享受）......六、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年可依法进入市场，在交补土地使用出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。

二原告提交的《单位出售公有住房房价计算表》（房改表）显示：“房屋售价计算公式：“成本价购房的实际房价=[（成本价-标准价高限*年工龄折扣率*夫妇工龄和）*（1+调节因素之和）*（本套楼房建筑面积+阳台面积*系数）+装修设备价]*（1-已竣工年限*2%）-负担价*现住房折扣率*（本套楼房建筑面积+阳台面积）。成本价1450。房屋总价，53619元”

1999年9月16日，赵父取得北京市朝阳区一号房屋产权登记证书，产别为私有产。

2004年4月，赵父出具手写证明，内容为：“我家住房（一号）购房款是由我的大孩子赵某杰付缴的。共计人民币......”

经询，原、被告均认可一号房屋购房款全部由赵某杰支付，房屋交付后由二原告及其女儿、赵父四人长期居住使用，房屋相关权属资料均由二原告保存。

二原告主张其借用赵父名义购买一号房屋，但双方未签署书面协议，并提交赵某强的证言（内容载明：“......经他爸赵父同意，借赵父名义买下他们单位分配的原住房，此后产权也归赵某杰和刘某丹，即全部购房款由赵某杰和刘某丹出资并负责偿还......”）予以佐证。赵某霖对此不予认可。

裁判结果

驳回原告赵某杰、刘某丹的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，根据已查明的事实，一号房屋登记在赵父名下，系赵父单位折合其与赵母工龄后以优惠价格出售给赵父。现二原告主张与赵父成立借名买房合同关系，应提供与赵父就涉案房屋存在借名买房关系的直接证据。但二原告提交的《手写证明》《房屋买卖契约》、购房款收据、房屋产权证等证据，仅能证明一号房屋购房款由二原告支付，房屋权属等相关资料由二原告保管，房屋由二原告及其女儿、赵父四人共同居住、使用，不能证明二原告曾与赵父就一号房屋存在“借名买房”的共同意思表示。

现赵父已经去世，在无其他充分证据佐证的情况下，仅凭赵某强的证言并不足以证明赵父具有“出借自己名义给二原告购房”的意思表示。故对二原告的主张，因缺乏充分证据佐证，法院不予采信，对其诉讼请求，法院不予支持。