一起父母共同房屋，母亲以买卖名义赠与亲属，子女主张无效案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某鹏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告与杨某君签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：原告是父亲张某英与前妻所生，张某英与前妻离婚后，原告由张某英抚养。1978年9月20日，张某英与杨某君结婚，原告由张某英、杨某君共同抚养长大，一家人非常和睦。西城区XXX房屋是张某英、杨某君的共同财产。被告是杨某君弟弟的女儿，两家关系平常也比较和睦，经常走动。1998年张某英患脑血栓并留下后遗症，行动障碍，无法正常表达，长期无法生活不能自理。

张某英于2010年去世，杨某君于2021年9月去世。原告办理完杨某君的丧事后，在办理户口注销时才知道涉案房屋已经被转移到被告名下。后了解得知在原告父亲得病后，被告以落户西城为名与杨某君串通，以虚假买卖方式将房屋过户到被告名下，该交易价格明显低于市场价格，且未实际支付对价。

该房屋属于张某英、杨某君的共同财产，张某英去世后，应由原告与杨某君共同所有。被告明知涉案房屋为张某英与杨某君的夫妻共同财产。涉案房屋交易价格过低，且未实际支付。被告明知张某英从1998年手术后即无意识，属于无行为能力状态，而张某鹏在2003年至2009年期间不在家中，被告2008年与杨某君以买卖的形式将房屋过户至被告名下，杨某君与被告系恶意串通，严重侵害了张某英及原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告杨某聪辩称，第一，张某鹏不具有提起本次诉讼的主体资格。涉案房屋是杨某君和张某英的共同财产，张某英2010年去世，杨某君2021年去世，该房屋在二人去世前已经过户给被告。杨某君和张某英前从未对买卖提出过异议。张某鹏作为继承人，没有权利提出无效的主张。第二，杨某君和张某英具有相应的民事能力，张某英虽患有脑血栓，但其只是身体受限，精神和辨认能力没有问题。

第三，张某英和杨某君将涉案房屋卖给被告的意思表示是真实的。办理过户时，杨某君的弟弟杨某涛带着杨某君、张某英、被告一家三口一起去的，在办理过户时，杨某君还问张某英是否同意过户，张某英明确表示同意。杨某君和张某英有两套房子，一套是涉案房屋，另一套在朝阳，杨某君和张某英商量把这两套房子给原告和被告一人一套。现在朝阳的房子已经按照继承给了张某鹏。

第四，涉案房屋的买卖行为没有违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗，签订房屋的买卖行为符合房管局的要求，经过房管局部门的审批。涉案房屋过户给被告，也是基于被告一家对杨某君、张某英两人的照顾。

第五，原告所述杨某君去世之后才知道涉案房屋过户不是事实，事实是2010年，被告就让杨某君将涉案房屋过户的事情告诉了张某鹏，张某鹏当时还表示理解。综上，不同意原告的诉讼请求。

第三人张某莉述称，涉案房屋是我出资3.8万元购买的，房子买卖的事我不知道，我是去年老人去世后听我弟弟说的。被告无权占有杨某君的房。给她这房我们都不知道。既然被告继承这套房子，就应该赡养张某英和杨某君，但是被告什么都没管过。我认为被告与杨某君存在恶意串通。我同意原告的诉讼请求。

法院查明

原告张某鹏系张某英与其前妻之子，第三人张某莉系二人之女，二人于1975年离婚，张某鹏归张某英抚养。杨某君于1977年经北京市海淀区人民法院调解与其前夫高某离婚，二人未生育子女。1978年9月，张某英与杨某君登记结婚，双方再婚后未生育子女。被告杨某聪系杨某君的侄女。

北京市西城区XXX号房屋（以下简称案涉房屋）是张某英与杨某君的夫妻共同财产，该房屋于2000年登记至杨某君名下。

2008年6月10日，杨某君作为出卖人，杨某聪作为买受人，网签了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，双方约定杨某君以25万元的价格将案涉房屋出售给杨某聪，房款支付方式约定为自行交割。

该格式合同中有关房屋交付、违约责任、税费承担、权属转移登记、争议解决方式等等内容均未进行约定。双方于同日还签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定双方协商确定自行划转交易结算资金。

上述合同签订后，杨某君配合杨某聪办理了案涉房屋的产权过户手续，2008年6月13日，案涉房屋登记至杨某聪名下。杨某聪主张以现金形式向杨某君支付了购房款25万元，但未对此提交证据加以证明。

2010年10月22日，张某英因病去世，2021年9月1日，杨某君在案涉房屋内去世。

现张某鹏诉至本院，要求确认杨某君与杨某聪签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。

庭审中，张某鹏主张杨某君未征得张某英及其监护人的同意，擅自将案涉房屋以极低价格转让给杨某聪，杨某君属于无权处分，杨某聪明知案涉房屋是杨某君与张某英的夫妻共同财产，杨某聪与杨某君趁张某英患病后意识不清、张某英的儿子张某鹏不在时，恶意串通将案涉房屋产权转移给杨某聪，侵犯了张某英及张某鹏的合法权益，该合同无效。

张某鹏针对其主张张某英意识不清，没有行为能力的事实，提交了2010年7月张某英在医院的住院病历，该病历主诉部分有关于张某英在11年前脑出血，行开颅术后间断发作四肢抽搐、意识丧失、呼之不应等癫痫表现的陈述。被告认为该证据不能证明张某英在2008年没有民事行为能力，原告因此申请对张某英在案涉合同签订时是否具有民事行为能力进行鉴定，但现有鉴定材料不充分，无法满足鉴定要求为由，未受理该项鉴定。

张某鹏另申请证人到庭作证，证明张某英自1999年6月16日发病后，没有行为能力；同时证明2008年6月办理案涉房屋过户时，张某英没有到场。

杨某聪对上述证人证言的真实性不认可，杨某聪主张张某英只是行动不便，关于张某英行为能力的表述都是证人的主观判断，不能作为定案依据。杨某聪主张张某英一直具有行为能力，办理过户当天张某英本人到场了，杨某君还征求了张某英的意见，但杨某聪未提交张某英到场的证据。

杨某聪针对张某英对杨某君出售案涉房屋事宜知情且同意的事实提交了2008年申请人为杨某君的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》予以证明，杨某聪主张该登记表“共有人意见”一栏中有“同意转让”的记载，说明张某英不仅知道还同意上市。

张某鹏对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，张某鹏主张央产房上市管理办法第六条规定需要共有人书面同意的意见，但是杨某聪没有提交张某英书面签字确认的材料，上述证据“同意转让”的字迹是杨某君填写的，不是张某英本人书写的，因为张某英当时已经不能写字了，现有证据不能证明张某英同意将案涉房屋出售给杨某聪。

本案法庭辩论阶段，杨某聪表示在办理房屋案涉房屋过户手续时张某英活动能力受限，所以没有在买卖合同上签字。

裁判结果

确认杨某聪与杨某君于2008年签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。

房产律师靳双权点评

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，杨某君与杨某聪订立的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》是否属于无效合同，应当审查是否存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。案涉房屋系在杨某君与张某英婚姻关系存续期间取得，属于杨某君与张某英的夫妻共同财产。杨某君与杨某聪明知案涉房屋为张某英与杨某君的夫妻共同财产，仍然以明显低价与杨某聪订立《北京市存量房屋买卖合同》，杨某聪也未提交证据证明向杨某君支付了购房款及张某英对杨某君出售案涉房屋知情且同意的事实，足以认定杨某君与杨某聪存在恶意串通的故意，损害了张某英的财产权益，进而损害了张某鹏作为张某英继承人的财产权益，故杨某君与杨某聪订立的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》属于无效合同。