一起父母去世后部分子女主张遗产房屋为其借名购买引发的继承纠纷

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

宋某杰、宋某涛、宋某英向一审法院起诉请求：要求按照法定继承分割北京市朝阳区一号房屋，各继承人各分得四分之一的份额。

宋某文上诉请求：1.撤销一审判决，将案件发回重审；2.宋某杰、宋某涛、宋某英承担本案诉讼费用。

事实和理由：一、一审判决事实查明不清，未能正确界定被继承人贾某遗产的范围，从而作出了错误的判决，北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）系通过北京市朝阳区M号拆迁所得，宋某文系被安置人，故一号房屋的所有权应属7个安置人共同共有。

二、一审判决对于《备忘录》的性质和效力认定错误，属于事实认定不清，适用法律错误，《备忘录》应认定为贾某同意将一号房屋的权益让与了宋某文。三、一审判决将宋某文能否给予出资事实享有对一号房屋的物权作为案件争议的焦点，属于归纳焦点错误。

宋某杰、宋某涛、宋某英辩称，同意一审判决，不同意宋某文的上诉请求和理由。

法院查明

宋某强与贾某系夫妻，二人育有子女四人，分别为宋某杰、宋某涛、宋某英和宋某文。

1989年，因房屋拆迁，宋某强、贾某被安置在朝阳区一号房屋。

1997年7月17日，宋某强去世，生前未留遗嘱。

2000年11月10日，贾某作为买方（乙方）与卖方（甲方）北京市Y公司签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将座落在朝阳区一号房二居室出售给乙方，房屋实际售价41868元；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年以后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

经查，贾某实际于2000年11月7日向北京市Y公司支付购房款41868元。根据该房屋的《单位出售公有住房房价计算表》，购买该房屋使用了宋某强工龄41年和贾某本人工龄11年。

2001年3月29日，上述房屋登记在贾某名下，登记地址为北京市朝阳区一号，建筑面积为57.78平方米。

2006年11月3日，由宋某杰召集，在宋某杰家中，宋某杰、宋某涛、宋某英与宋某文共同签订《备忘录》一份，内容为家庭会议作出的如下决定：“……；4、朝阳区一号房屋在1989年11月份在母亲贾某、父亲宋某强及三女儿宋某文居住；国家统一卖房（居住权）时，父母明确表示不愿买，三女儿宋某文出资（全资）买下一号房屋。……。”宋某杰、宋某涛、宋某英认为四子女并非房屋所有权人，无法处分该房屋的所有权，该协议未经过贾某的确认，故协议不生效，且协议签订后房屋仍登记在贾某名下，该备忘录并未实际履行。

宋某文称该备忘录就是生病的母亲委托宋某杰召开的家庭会议，目的就是为了照顾生病的母亲，且备忘录都是事实陈述性的，没有贾某的签字不影响真实性和有效性。

宋某文称备忘录签订时母亲贾某就在旁边，当时贾某就在宋某杰家住，因贾某不会写字，也没想过按手印。宋某杰、宋某涛、宋某英认可贾某在宋某杰家中住，但签订备忘录时并未在场。

2007年5月18日，贾某去世，生前未留遗嘱。

宋某文称从1989年开始其与其女儿就与宋某强、贾某一起居住在北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），后宋某涛说其没有地方住，宋某文就搬出去租房，让宋某涛在该房屋居住，2006年签署完备忘录后，宋某文就搬回一号房屋，当时该房屋居住的人由贾某、宋某英和宋某文一家三口，后宋某英搬走，贾某去世后，由宋某文一家三口居住。

宋某文提交1999年、2001年、2007年、2012年、2013年供暖费发票，欲证明其占有使用房屋的事实。宋某杰、宋某涛、宋某英对该证据的证明目的不认可。宋某杰不认可宋某文在2006年陪母亲居住的事实，称贾某生前主要是宋某涛、宋某英轮流陪住照顾。

经询，一号房屋现由宋某文居住使用。

法院庭审过程中，宋某文称涉案购房款实际由其全额出资，宋某杰、宋某涛、宋某英对此不认可。经询，宋某文称其未就购房事宜与贾某签订过协议。宋某文提交2017年春假后录音资料一份，证明宋某杰、宋某涛、宋某英对宋某文出资购房的事实是认可的，宋某杰、宋某涛、宋某英认为该录音不能证明宋某文出资购房的事实，且该事实是宋某文自述的，宋某杰、宋某涛、宋某英对此均不知情，即便真有证据证明宋某文有出资，也可能是债权债务关系或是儿女孝顺父母的行为。

2019年9月3日庭审中，宋某杰、宋某涛、宋某英、宋某文均认可一号房屋市场价值为400万元。

法院认为，关于2006年11月3日《备忘录》的性质和效力。首先，该《备忘录》并未对房屋的物权归属进行明确约定；其次，并无证据证明贾某认可《备忘录》中所记载的事实。因此，法院难以认定该《备忘录》系各方当事人就一号房屋物权达成的且可以约束贾某的协议，但不影响法院根据该《备忘录》的签署情况认定相关案件事实。

一号房屋系以贾某的名义购买，根据《单位出售公有住房房价计算表》，显示一号房屋购买时使用了宋某强、贾某的工龄优惠，故应认定为贾某为购买人；另，购房时使用的宋某强工龄优惠属于宋某强的财产性利益，属于其遗产范围。关于宋某文是否出资，根据《备忘录》，记载了宋某文出全资购买一号房屋的事实，该《备忘录》经同属家庭成员的宋某杰、宋某涛、宋某英、宋某文签字确认，具有较强的证明力，法院对宋某文出资的事实予以采信，其出资金额可认定为享受完宋某强、贾某工龄优惠后的41868元。

关于宋某文能否基于其出资事实享有对一号房屋的物权，法院认为，一、不动产物权以登记而发生公示公信效力，涉案《房屋买卖契约》显示的购房人、房屋登记的所有权人均为贾某；二、宋某文出资的事实仅能代表其可能与相关人员发生债的关系，宋某文作为贾某的子女，其出资的意思具有多种可能性，本案中宋某文并未举证证明其与贾某达成过关于房屋权属方面的协议，亦无其他证据可以充分证明该主张；

三、此次购房所享受的工龄优惠属于宋某强、贾某的财产利益，不宜认定是宋某文个人全额出资而排除宋某强、贾某的财产利益；四、在房屋可以上市交易后，并无证据证明宋某文要求办理房屋权属转移登记手续。综上，法院难以认定宋某文仅凭其出资事实而享有对一号房屋的物权，故对宋某文在本案中主张物权的意见不予采纳，如宋某文另主张其他性质的权利，可另行主张。据此，法院认为一号房屋为贾某的遗产，该房屋购买时享受的宋某强的工龄优惠所提现的财产利益属于宋某强的遗产范围，上述遗产在本案中一并处理。

继承从被继承人死亡时开始；遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产；继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。宋某强去世后，其在一号房屋中享有的财产利益由贾某及本案宋某杰、宋某涛、宋某英与宋某文按照法定继承办理。贾某去世后，一号房屋作为其遗产由其继承人即本案宋某杰、宋某涛、宋某英与宋某文按照法定继承办理。

从各方当事人陈述来看，宋某杰、宋某涛、宋某英与宋某文均曾与贾某共同居住，对母亲生活起居进行照料，法院难以认定某方尽了主要的扶养义务或某方不尽扶养义务，故法院认为各继承人对涉案遗产应均等继承。具体遗产分割方式，法院根据房屋实际使用情况及现市场价值酌予确定。

在本院审理中，宋某文提出其与贾某系借名买房关系，但是未提交证据证明其所述。宋某杰、宋某涛、宋某英对其所述不予认可。宋某文称2006年11月3日的《备忘录》系宋某杰之妻书写，宋某杰认可该事实。

双方均认可本案诉争的一号房屋系1989年拆迁北京市朝阳区M号房屋（以下简称M号）被安置所得，M号系宋某强承租的公房，一号房屋在房改之前亦为承租公房。

裁判结果

一审判决：

位于北京市朝阳区一号房屋由宋某文继承，宋某文于判决生效之日起六十日内分别给付宋某杰、宋某涛、宋某英房屋折价款各100万元。

二审判决：

一、撤销北京市朝阳区人民法院一审民事判决；

二、位于北京市朝阳区一号房屋由宋某文继承，宋某文于本判决生效之日起六十日内分别给付宋某杰、宋某涛、宋某英房屋折价款各七十五万元；

三、驳回宋某杰、宋某涛、宋某英的其他诉讼请求。

四、驳回宋某文的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点有二：一是一号房屋是否属于遗产；二是遗产如何分配。

关于争议焦点一。一号房屋以贾某的名义购买，房屋买卖契约显示买方为贾某，发票联显示付款单位为贾某，房屋登记的所有权人登记为贾某，因此一号房屋应属贾某所有。根据《单位出售公有住房房价计算表》显示，购买时一号房屋使用了宋某强的工龄优惠，故一号房屋中包含宋某强的财产性利益，属于宋某强的遗产范围。

宋某文认为一号房屋不属于遗产，而应认定为宋某文个人所有，理由有二：一是其作为M号的被安置人对拆迁所得的一号房屋有拆迁利益，二是其与贾某之间已经构成借名买房合同关系。法院认为其上述理由均不成立，具体论述如下：首先，各方当事人均认可M号房屋拆迁前系宋某强承租的公房，一号房屋在房改前亦为承租的公房，即使认定宋某文系被安置人，也无法得出被安置人可直接享有房屋所有权的结论；

其次，宋某文不能提供其与贾某已经就一号房屋达成借名买房合同关系的证据，在房屋可以上市交易后宋某文亦未与贾某办理房屋权属转移登记手续；第三，购房时所享受的工龄优惠属于宋某强、贾某的财产利益，无法排除一号房屋中宋某强、贾某的财产利益。据此，法院认定一号房屋属于贾某的遗产，又因该房屋购买时享受的宋某强的工龄优惠所财产利益属于宋某强的遗产范围，上述遗产可在本案中一并处理。

关于争议焦点二。2006年11月3日的《备忘录》写明宋某文出全资购买一号房屋的事实，宋某杰、宋某涛、宋某英虽表示上述内容均系按照宋某文的意愿书写，但《备忘录》经同属家庭成员的宋某杰、宋某涛、宋某英、宋某文四人签字确认，具有较强的证明力，法院对宋某文出资的事实亦予以采信。

继承从被继承人死亡时开始；遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产；继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。宋某强在一号房屋中享有的财产利益由贾某及本案宋某杰、宋某涛、宋某英、宋某文四人按照法定继承办理。贾某去世后，一号房屋作为其遗产由其继承人即本案宋某杰、宋某涛、宋某英、宋某文四人按照法定继承办理。

但根据《备忘录》记载宋某文出全资购买一号房屋，应认定宋某文对于取得一号房屋贡献较大，法院根据房屋实际使用情况确定一号房屋由宋某文继承并无不当，法院予以确认，但是就宋某文给付宋某杰、宋某涛、宋某英的房屋折价款一节，应结合房屋市场价值及各继承人在取得房屋时作出的贡献，酌情予以确定。