房屋买卖合同中未约定违约金卖方能否主张占有使用费

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某勤向本院提出诉讼请求：1、要求吴某峰支付占用位于北京市朝阳区X室和Y室房屋的使用费72万元及利息；2、吴某峰支付损失50万元；3、吴某峰支付违约金50万元。

事实与理由：我是X室（以下简称X室）和Y室（以下简称Y室）房屋所有权人。2014年5月20日，吴某峰、郭某建提出以4500万元价格购买X室两层和Y室三层房屋。双方达成协议后，我依约将钥匙交付给吴某峰，但是之后一直没有给付款项，吴某峰就又骗我签订了一份合同，也就是吴某峰提交的合同，日期是倒签的，签约时间2014年5月20日，但是还没有履行。

2015年5月19日，吴某峰找到我说协议没有办法履行，故其签订了承诺书。承诺书当时只有吴某峰签字，后过来三个月又找到郭某建，让郭某建也签字确认。之后一直催促支付，但没有支付。

被告辩称

吴某峰辩称：不同意杨某勤全部诉讼请求。其起诉事实与实际不符，我方主体不适格。杨某勤提交的转让合同中的买方是S公司，签字甲方是吴某涛、郭某建，不是我。承诺书中记载的甲方是吴某涛、不知为何只写了吴某涛，合同和承诺书与我方没有关联性，杨某勤应该出示原件。

承诺书中也备注了郭某建拿走钥匙、是否实际居住，应当由郭某建到庭说明，现在证据无法证明是我拿走钥匙和实际居住。据我了解，杨某勤也并非涉案两套房屋产权所有人，将涉案房屋出售有欺诈行为。根据转让房产合同第四条和承诺书，也无法证明X室是如何交付的，郭某建那要是两把就是Y室的钥匙，另外我购买的是X室，不是Y室，即使按照杨某勤所述，Y室也没有实际交付给我，没有履行，主张使用费没有依据。

郭某建未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。

法院查明

1999年，杨某勤与开发商北京T公司分别签订两份《北京市内销商品房预售契约》，购买北京市朝阳区X室，Y室。2019年，杨某勤取得上述两套房屋所有权证。

2014年5月20日，甲方杨某勤、乙方郭某建、乙方吴某峰签订《房屋转让过户合同》，约定甲方持有坐落在X，Y室同意转让过户给北京M公司。乙方给甲方十年交清转让过户费，肆仟伍佰万，付款方式根据乙方的经济情况来每年支付甲方转让过户费，乙方经济条件好转也可在短时间内支付甲方转让过户费，付款依据乙方汇转给甲方的银行账号票据及收条为据。

乙方付给甲方壹仟万，甲方三个月内给乙方办理一套房屋过户转让手续，如甲方出现问题，乙方有权拒付其他房屋的过户转让费，直到甲方给乙方办理好转让过户为止，五层转给吴某峰，二十三层、二十四层转给郭某建。乙方未在约定时间内付清甲方转让过户款，甲方有权另行处理，如果甲乙双方发生违约情况协商不成，可以在当地法律部门解决。

就上述《房屋转让过户合同》，吴某峰表示是因郭某建欠吴某峰1000余万元债务，承诺购买X室房屋后以房抵债，故吴某峰在其上签字，但之后调查杨某勤并未取得产权，是欺诈签订的合同，后来发现没有产证后没有购买，合同没有解除就不了了之了。杨某勤表示该份合同是倒签的时间，没有履行。

杨某勤提交了《转让房产合同》和《承诺书》证明杨某勤与吴某峰、郭某建房屋买卖合同关系以及对方承认违约事实。《转让房产合同》主要内容如下：甲方S公司、乙方杨某勤，甲乙双方经友好协商，就甲方购买乙方位于北京X室两层和Y三层，共两套房屋的产权事宜达成协议，甲方真诚购买乙方两套房屋的永久产权，乙方同意转让。双方确认两套房产总计4500万元人民币。根据甲方的实际情况乙方同意暂不收取甲方的预付款。

自签订合同之日乙方交给甲方Y房门钥匙2把，并协助甲方解决公司的筹备工作。甲方同意2014年8月支付乙方100万元，2014年底之前支付乙方1000万元，余款于2015年3月、6月、9月、12月底之前分四次付清。收齐甲方的购房款后，乙方协助甲方办理房屋产权证。甲方签章处签字：吴某涛、郭某建，，乙方签字杨某勤。

《承诺书》内容为：2014年5月20日（甲方）吴某涛、郭某建与（乙方）杨某勤签订协议，购买乙方位于X,Y室两套房子，总价4500万元（人民币），由于甲方违约，给乙方造成直接损失200多万元。甲方应支付总购房款10%违约金，今日解除协议，违约金赔付给乙方。（交付日期自即日起算，不超过3个月）。以上承诺双方认可，并承担民事责任。承诺人：吴某峰、郭某建。日期2015年5月19日。下方有一处手写内容：郭某建拿钥匙2把。

就该份《转让房产合同》和《承诺书》，吴某峰表示杨某勤未提供原件，只有复印件，不认可真实性。杨某勤表示X室和Y室分别于2014年交付给吴某峰，Y室在2015年5月19日签订《承诺书》时交回，X室于2016年7、8月份吴某峰交回。吴某峰表示杨某勤并未将房屋实际交付给吴某峰，是否交付给郭某建不清楚。另外，杨某勤代理人在本院确定举证期限内未提交证据原件。

裁判结果

驳回原告杨某勤的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

从双方提交的证据看，虽然杨某勤未能提交《转让房产合同》和《承诺书》原件，但是吴某峰提交的《房屋转让过户合同》、双方陈述与杨某勤提交证据复印件可以相互印证，应认定杨某勤于2014年将其从开发商处购买X室和Y室房屋出卖给吴某峰、郭某建，房屋总价款4500万元，双方形成房屋买卖合同关系。依据双方所述，双方虽然签订合同但吴某峰、郭某建并未实际支付购房款。

现杨某勤表示2014年已将X室和Y室交付给吴某峰，吴某峰予以否认，杨某勤无充分证据予以佐证，且即使交付、即使杨某勤提交的《转让房产合同》系郭某建、吴某峰签署并真实有效，双方亦未约定房屋占有使用费，故现杨某勤主张占有使用费，无事实和法律依据，法院不予支持。

本案另需查明焦点在于吴某峰、郭某建与杨某勤形成房屋买卖合同关系后，吴某峰、郭某建与杨某勤之间就房屋买卖是否解除、就违约责任是否另有约定。现杨某勤提交了《承诺书》证明合同解除，证明吴某峰、郭某建认可违约给杨某勤造成损失同意支付违约金，但是在举证期限内杨某勤并未提交《承诺书》原件，吴某峰对此予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第六十一条规定，当事人向人民法院提供证据，应该提供原件或者原物，但是，原件或者原物已不存在，有证据证明复制件、复制品与原件或者原物一致的除外。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十条之规定，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。本案中，杨某勤提交的《承诺书》仅是孤证，在吴某峰提交的《房屋转让过户合同》并未约定房屋交付，也没有明确约定违约责任，而且约定十年付款周期。杨某勤表示双方之间房屋买卖合同2015年解除，吴某峰表示之后不了了之，从双方陈述中可知双方不再具有继续履约意思表示，现有证据无法认定吴某峰应承担的违约责任，故杨某勤的其他全部诉求，法院均不予支持。