北京房产律师——承租人出售公房与他人签署合同是否有效

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认2016年1月21日签订的《房屋买卖协议》于2021年8月10日解除；2、请求法院判令二被告腾空并向四原告交付坐落于北京市门头沟区一号房屋；3、本案的诉讼费用由二被告负担。

事实和理由：被告一杜某慧与被告二郭某平原为夫妻关系，双方于2012年3月21日登记结婚。2016年1月21日，原告与被告郭某平签订《房屋买卖协议》，买卖双方约定如下：原告向被告二郭某平出售坐落于北京市门头沟区一号的房屋（以下简称一号房屋），被告二郭某平向原告支付购房款人民币385000元。在该协议签订后，被告二郭某平向原告支付了购房款385000元，原告随后向被告二郭某平交付了涉案房屋。

但是，因一号房屋属于公租房，原告无权出售。原告刘某莹是涉案房屋的承租人，有权继续占有和使用涉案房屋。原告要求解除《房屋买卖协议》，但是被告杜某慧予以拒绝，且涉案房屋被杜某慧霸占。原告要求杜某慧返还涉案房屋，杜某慧予以拒绝。综上所述，原告特依据相关法律法规向贵院提起诉讼。

被告辩称

郭某平述称：同意原告的诉讼请求。

杜某慧辩称：不同意原告的诉讼请求，针对四原告的第一项诉请，四原告没有法定或者约定解除理由，一号房屋是公房，属无权处分，无权处分不一定导致合同无效或解除。被告杜某慧在北京市没有其他住房，一号房屋是其唯一住房，郭某平单方签署的解除协议，双方有串通的嫌疑。

关于案涉房屋买卖协议，应该是郭某平与杜某慧两人共同向原告方购买，郭某平无权单方与原告解除该买卖协议，基于以上理由和事实，不同意原告的诉讼请求。

杜某慧向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君向反诉人杜某慧返还购房款385000元；2、判令被反诉人刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君向反诉人杜某慧支付违约金300000元；3、判令被反诉人刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君赔偿反诉人杜某慧经济损失300000元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。

事实与理由：2016年1月21日，被反诉人刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君与杜某慧、郭某平签订《房屋买卖协议》，协议约定如下：甲方（刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君）向乙方（杜某慧、郭某平）出售一号房屋，房屋价格为人民币385000元；在甲方取得房产证（该房屋交易时未取得房产证）后10个工作日内和乙方办理房屋过户手续，否则视为甲方违约；甲方保证出售房屋符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷……

若有违反上述约定造成的责任由甲方承担；如遇拆迁，国家给付的拆迁补偿款、优惠安置房等全部利益归乙方所有和享有；本合同签约后，双方不得违约，甲乙双方任何一方违约，双方共同认定违约金额为人民币30万元整。在该协议签订后，乙方向甲方支付了购房款人民币385000元，并接收了房屋。2018年11月2日，反诉人杜某慧与本案被告郭某平诉讼离婚，上述房屋因没有产权证，故在离婚诉讼中没有予以分割，离婚之后由反诉人杜某慧居住至今。现刘某莹等人以涉案房屋属于公租房，无权出售为由提起诉讼，要求解除合同，腾退房屋。

杜某慧认为上述房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且约定房屋过户的条件成就时，即可以办理房屋过户手续，同时还约定若遇拆迁则全部安置利益均归买受人所有。该合同继续履行没有问题，并非不能履行。现反诉人因为房屋市场价格的上涨及巨大拆迁利益的原因，单方提出解除合同，违反了合同约定及诚实信用原则。若法院判决解除合同，则被反诉人应当向反诉人杜某慧和郭某平返还购房款，并承担违约责任，赔偿损失。综上，现反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉。

刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君对杜某慧的反诉请求辩称：同意返还购房款，不同意向杜某慧支付违约金和赔偿经济损失，由于房屋买卖合同只约定甲方取得房产证后配合乙方完成过户，该约定并未要求甲方与原某单位进行房屋买卖，其实质要求是配合乙方办理房屋过户手续，所以甲方没有责任主动向原某单位主动购买房屋。杜某慧在庭审中陈述其知晓该房屋买卖协议，其应当知道该房屋是原某单位的公房，公房无法进行买卖，因此杜某慧本人对房屋买卖协议的解除也具有相当的过错，因此无权向刘某莹等人主张赔偿和违约金。即使刘某莹等人违约也请求降低违约金，但刘某莹等人实际不存在违约行为。

郭某平对杜某慧的反诉请求述称：涉案房屋是我借钱买的，当时谈好了是公房，我也知晓可能过不了户，当时刘某莹等人跟我说过不了户一直住着就行，什么时候能过户就什么时候过。

法院查明

郭某平与杜某慧于2012年3月21日登记结婚，经本院于2018年11月2日作出（2018）京0109民初5154号民事调解书调解离婚。

一号房屋原系某单位公房。2016年，刘某莹等人曾将一号房屋出售，售价385000元。对于订立合同的具体主体，双方存在争议，四原告主张买受人为郭某平一人，杜某慧主张买受人为郭某平与杜某慧二人，郭某平主张买受人为郭某平一人，具体情况本院下文论述。

一号房屋出售后，郭某平向刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君支付385000元购房款，对一号房屋进行了装修并居住使用。郭某平与杜某慧离婚后，至本案审理过程中，一号房屋由杜某慧一人居住。

另，经本院与一号房屋现管理单位北京S公司负责人调查有关一号房屋的性质等情况，该单位表示：原被告之间买卖公房的行为该公司不予追认，公房不允许买卖，承租人刘某莹长期欠缴租金，该公司将向刘某莹追缴租金并收回房屋。

双方对以下证据和事实存在争议:

一、双方对合同签订主体存在争议

刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君主张：《房屋买卖协议》主体为刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君与郭某平。

杜某慧主张：《房屋买卖协议》双方实际为刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君与郭某平、杜某慧。

郭某平主张：同意刘某莹等人的意见。

对此，刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君提交：2016年1月21日刘某莹、孙某勤、张某鹏与郭某平签订的《房屋买卖协议》复印件一份，刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君表示《房屋买卖协议》原件已经遗失，无法提供原件。该协议载明：甲方：刘某莹、孙某勤、张某鹏，乙方：郭某平，……第一条：房屋基本情况甲方拥有位于北京市门头沟区（一号）一套建筑面积28.5平米，现乙方欲购买甲方合法拥有北京市门头沟区（一号）（最终以实际房产证为准）建筑面积28.5平方米的一套。达成以下协议。

第二条：付款方式1、双方议定上述房产出售价格为385000元整，此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。2、因甲方现在：未取得房产证所以乙方在甲方交付使用房屋当日先行交纳总房款的90%（346500元整）。3、买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。

第三条：房屋过户在甲方取得房产证后必须在10个工作日内核乙方办理房屋过户手续否则视为甲方违约。

第四条：甲乙双方责任1、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证房产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。2、甲方应在2016年1月21日将该房产交付乙方与（银行划拨余款日为准）。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。……

第五条：如遇拆迁乙方购买的房屋今后如遇拆迁，国家给付的拆迁补偿款、优惠安置房等全部利益归乙方所有和享有。……

第六条违约责任本合同签订后，双方不得违约，如甲乙双方任何一方违约，双方共同认定违约金额为人民币（违约金为人民币共30万元整）。合同下方落款，甲方处有刘某莹、孙某勤、张某鹏三人签字字样，乙方处有郭某平签字字样，落款日期为2016年1月21日。

经质证，郭某平对刘某莹、孙某勤、张某鹏提交的《房屋买卖协议》真实性认可；杜某慧对刘某莹、孙某勤、张某鹏提交的《房屋买卖协议》不予认可，杜某慧表示《房屋买卖协议》原件在其手里，该协议中房屋买卖双方实际为刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君与郭某平、杜某慧。

对此，杜某慧提交《房屋买卖协议》一份、购房定金收条一份、授权委托书一份。

杜某慧提交的《房屋买卖协议》中，协议首部甲方落款处有刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君签字捺印，乙方处无人员姓名，协议末尾甲方落款处有刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君签字捺印，乙方处无落款人员签名，其余协议内容均与刘某莹、孙某勤、张某鹏提交的《房屋买卖协议》内容一致，落款日期为2016年1月21日。购房定金收条显示：今收到郭某平购买一号房屋购房款定金5万元，付款人处有郭某平签字，收款人处有刘某莹签字，落款日期为2016年1月10日。授权委托书显示：委托人为刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君，受委托人为郭某平，刘某莹等人委托郭某平处理一号房屋有关拆迁一切事宜，落款日期为2016年1月21日。

经质证，刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君对杜某慧提交的《房屋买卖协议》等证据真实性认可，不认可证明目的，认为乙方的签署人员并非是郭某平和杜某慧二人，这份协议乙方的落款是空白的，可以证实签署协议时，杜某慧并未参与合同的签订，该合同与原告方提交的另一份有郭某平签字的《房屋买卖协议》内容一致，所以可以证实刘某莹等人当时将一号房屋出售给了郭某平。郭某平经质证表示：这个买卖协议一直是我谈的，也是我签的，我跟杜某慧知会了一声，她不管，她也没出钱，装修完成后，我将《房屋买卖协议》等材料给杜某慧保存了。

本院认为，刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君虽未提交《房屋买卖协议》原件，但郭某平对该份协议的真实性予以认可，且《房屋买卖协议》除签字人之外的内容与杜某慧提交的《房屋买卖协议》一致，故本院对刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君提交的《房屋买卖协议》真实性予以确认；因刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君对杜某慧提交的《房屋买卖协议》真实性予以认可，故本院对杜某慧提交的《房屋买卖协议》真实性亦予以确认，根据上述两份《房屋买卖协议》的签字情况，本院确认《房屋买卖协议》的订立人为刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君与郭某平。

二、双方对合同有无解除以及合同解除的时间存在争议

刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君主张，其四人与郭某平订立的《房屋买卖协议》已经于2021年8月10日解除。

杜某慧不予认可，并主张《房屋买卖协议》未解除。

郭某平认可刘某莹等人的主张。

对此，刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君提交《解除协议书》一份，该协议书载明：甲方：刘某莹、孙某勤、张某鹏，乙方：郭某平，甲乙双方于2016年1月21日签署了《房屋买卖协议》，甲方将一号房屋出售给乙方。由于一号房屋的产权单位为某单位，甲方属于承租人无权出售一号房屋。

甲乙双方经过友好协商达成如下协议：一、甲乙双方于2021年8月10日解除《房屋买卖协议》。二、甲方在2021年8月10日前向乙方返还购房款人民币385000元。三、乙方需于2021年8月15日前腾退房屋并向甲方交付房屋。乙方实际交付房屋前所产生的水费、电费等一切费用由乙方自行承担。四、本协议项下发生的争议，由当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。协议下方甲方处有孙某勤、刘某莹、张某鹏的签字捺印，乙方处有郭某平的签字捺印。协议未落款日期。

经质证，郭某平对《解除协议书》真实性与证明目的均予以认可，并同意刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君主张的《房屋买卖协议》解除时间；杜某慧对《解除协议书》不予认可，其认为涉案房屋实际购买方是杜某慧与郭某平二人，《解除协议书》没有杜某慧签字，故《房屋买卖协议》未解除。

经询问，刘某莹等四原告表示：2021年8月10日签署《解除协议书》时找过杜某慧，但杜某慧拒绝签署，所以我方才与郭某平一方签订了《解除协议书》。

《解除协议书》签字双方对真实性均予以认可，故本院对《解除协议书》真实性不持异议。双方《房屋买卖协议》是否于2021年8月10日解除，系本案争议焦点。

裁判结果

一、驳回刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君的本诉请求；

二、驳回杜某慧的反诉请求；

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，受法律保护。刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君与郭某平于2016年1月21日订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反强制性法律法规，合同依法成立、有效。一号房屋系公有住宅，刘某莹、孙某勤、张某鹏、杨某君对一号房屋不享有所有权，故无权出卖一号房屋，产权单位对其买卖行为亦不予追认，且一号房屋亦未过户，杜某慧、郭某平并未获得一号房屋所有权，一号房屋并不属杜某慧、郭某平夫妻共同财产，但郭某平依据《房屋买卖协议》所应享有的债权，包括居住使用一号房屋、待刘某莹等人取得房屋所有权证后进行过户、如遇拆迁取得拆迁补偿以及如遇违约主张违约金等权利，应属杜某慧、郭某平夫妻共同财产。

对刘某莹、孙某勤、张某鹏与郭某平订立的《解除协议书》效力，法院规定：“关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

本案中，郭某平与刘某莹等人协商解除《房屋买卖协议》时已与杜某慧离婚，上述行为显然属于非因日常生活需要对夫妻共同财产进行处理，应当由杜某慧与郭某平平等协商，取得一致意见。根据刘某莹等人的陈述，刘某莹等人与郭某平签订《解除协议书》之前，杜某慧明确表示拒绝，因此刘某莹等人才与郭某平签订了《解除协议书》，刘某莹等人并非善意相对人，刘某莹等人与郭某平签订的《解除协议书》不能产生解除《房屋买卖协议》的法律效果，法院确认《房屋买卖协议》尚未解除。

对于《房屋买卖协议》是否能够继续履行，虽然一号房屋管理单位表示不追认刘某莹等人的出售行为，亦表示要收回房屋，但尚未采取法律行动并取得生效法律文书，且根据双方《房屋买卖协议》的约定，双方订立协议时即知晓一号房屋未取得房屋产权证，有可能无法过户，关于过户的条款也仅是约定在出卖人取得房产证后10个工作日内和买受人办理过户，仅是对过户的条件进行了约定，并未约定固定期限。

另外，双方也约定了如遇拆迁，国家给付的拆迁补偿等全部归买受人享有，并由出卖人向郭某平出具了处理拆迁事宜的授权委托书，对在未办理房屋所有权证的情况下如何进行拆迁也能够处理，且郭某平亦陈述购房时其知晓一号房屋可能过不了户、刘某莹等人表示过不了户一直住着就行、什么时候能过户就什么时候过。因此，在现阶段，即使一号房屋不能办理过户，亦可以通过由买受人居住使用、刘某莹等人占有价款的方式继续履行，不存在不能继续履行的情况。

综合上述情况，刘某莹作为出卖人并不享有约定或法定解除权，也不存在因涉案合同目前陷入僵局、允许由违约方起诉解除的情况，故法院对刘某莹等人提出的确认《房屋买卖协议》解除、腾退一号房屋的诉讼请求不予支持。

对于杜某慧的反诉请求，因杜某慧不同意解除合同，仅是主张在法院判决解除合同的基础上才提出各项有关合同解除后果的反诉请求，现法院对刘某莹等人要求确认《房屋买卖协议》解除的本诉请求不予支持，故对杜某慧基于此所提各项反诉请求亦不予支持。