北京房产律师——购房后因开发商原因未能过户，后房屋被查封能否起诉停止

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

冯某向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告位于北京市顺义区A号房产的查封执行；2.诉讼费由被告承担。

事实与理由：北京市顺义区人民法院在受理杨某与K公司房屋买卖合同纠纷案中，杨某申请执行查封了原告购买被告开发的房产。原告于2017年2月25日与K公司签订了“北京市商品房预售合同”于北京房地产交易管理系统完成了网签及网上联机备案，并按时支付了全部购房款。

原告于2017年6月11日办理了入住手续，之后将房屋出租，由于本人办理产权登记需要在被告K公司办理产权登记之后并且需要被告K公司提供办理产权登记的相关资料，在涉案房屋查封前，原告多次联系被告K公司要求办理过户，但未从K公司处得到相应资料，导致房屋一直未办理过户手续。2019年1月，因原告租户需要办理营业执照，原告与K公司联系相关事宜，K公司告知还不能办理房本，遂向原告开具了住所证明。

2020年下半年售楼处撤离后原告甚至无法联系到被告K公司。原告在涉案房屋被查封后提出执行异议。北京市顺义区人民法院于2021年8月4日驳回了原告的异议请求。本案执行异议之诉过程中，原告才得知房屋能够办理过户手续，2021年7月22日被告K公司才将办证所需的两图两表给原告，2021年8月4日才给公维发票，2021年11月25日才给面积差发票、授权委托书。

原告认为涉案房屋已经签订合法买卖合同，交付全部房款并一直由原告实际占有、使用、收益，非因原告自身原因未办理过户登记，故原告满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定全部要件，请求贵院停止对涉案房屋的查封执行。

被告辩称

杨某辩称：合同对办房产证有约定为730日，从合同签订日开始计算，不是从2018年10月开始算，我认同原一审法院关于4年时间的认定。关于自办和代办问题，我没看到任何授权委托书和中介的代办协议，故本案业主应该是自办，权利和义务应是其自身承担，他们应尽自己最大努力完成义务，开发商需要在办理中协助，但督促、提醒、交涉、积极办理的义务是买受人。

对于其是否非自身原因未完成产权登记，原告说有多次沟通，而且提交了证据，我没看到可以证明他们有多次沟通的证据，原一审判决和执行异议书上写了他们自己认可只有一次和开发商沟通，开发商说等待办理他们就继续等待，原告说有多次催促的证据我不认可。

K公司辩称：我公司大产权证是2018年10月10日办下来的，没有通知小产权业主办证，我公司认可原告的诉讼请求，原告享有合法权益可以排除强制执行。

法院查明

2017年2月25日，冯某作为买受人与K公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，购买坐落于顺义区房屋。合同约定房屋价款为3781152元，付款方式为一次性付款，于本合同签署当日或之前，买受人向出卖人付清全部合同约定的房价款，其中履约定金20万元已于2016年9月30日支付。合同第九条约定交付条件：出卖人应当于2017年5月31日前向买受人交付该商品房……合同第十八条产权登记1、初始登记：出卖人应当在2018年5月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2.转移登记：（1）商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付支付日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；……

4.出卖人应就申请登记备案事宜恪尽勤勉义务，但因买受人提交相应资料（包括但不限于提交身份证件、交纳印花税等，具体以相关政府部门要求为准）延迟导致出卖人无法申请登记备案，或在申请登记备案过程中买受人有在先的违约行为时，出卖人有权顺延办理登记备案。由于买受人或不可归责于出卖人的原因，导致买受人未能在本条款规定期限内取得该商品房的房地产权属证书的，出卖人对此不承担任何责任。……。同日，冯某、K公司针对涉诉房屋办理了网签联机备案手续。

合同签订后，冯某支付了全部房款，K公司于2017年5月24日向冯某开具全款发票。2017年5月15日，K公司向冯某发出入住通知书，告知于2017年5月31日交房。

2017年6月11日，冯某办理收房手续，双方签署《结算协议》，冯某补交差额款8942元。2018年8月16日冯某交纳公共维修基金6230元，K公司向其开具收据。冯某称K公司在2021年8月4日将公维基金发票交给其，2021年7月22日收到盖章错误的授权委托书、两图两表，2021年11月25日收到面积差发票及正确的授权委托书，K公司对此表示认可。

冯某实际交纳了2017年6月11日至2018年6月10日物业费、2017-2018年度供暖费并出租房屋至今，冯某表示后续物业费、供暖费系租户交纳。冯某称其2019年1月为租户办理营业执照时需要房本，开发商告知其无法办理，只出具了住所证明，K公司从来没有通知过办证，2021年3月房屋被查封后才知道可以办理产权证。K公司表示在具备办证条件之后未在小区张贴公告，因其原因未通知所有业主可以办理产权登记事宜，公司卖完房后没有收益，没有人员，处于吊销状态，无人管理，其给自住型商品房业主发送了办理入住告知函是因为业主购房后就入住了，而商业住房没有入住，手续也没有交接，后期工作没有做到位。

2018年10月10日，K公司取得包括涉诉房屋在内初始产权登记。但冯某所购涉诉房屋一直未办理分户产权登记。

杨某系涉诉小区住宅类房屋的买受人，因与K公司商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，要求承担违约责任。本院审理后作出判决书，判决K公司支付违约金73481.65元。该判决已生效。K公司未履行生效判决确定义务，杨某向本院申请强制执行。本院于查封K公司名下的涉诉房屋。冯某向本院提出执行异议，请求解除对涉诉房屋的查封。本院认为“冯某主张未办理过户登记非因买受人原因，但未提交相关证据。冯某认可其在合同签订后一直等着开发商通知办理过户，可见，冯某未积极要求办理过户。”，故对冯某的异议请求不予支持，驳回了冯某的异议请求。

裁判结果

不得执行北京市顺义区房屋。

房产律师靳双权点评

对于案外人提起的执行异议之诉，法院主要审查案外人是否对标的物具有实体权利及实体权利是否能够排除执行。具体到本案应对审查买卖关系是否真实，合同是否需要履行，若没有法院查封是否能够正常履行等，来确定实体权利是否能够排除执行。

原告冯某提交的证据、被告K公司提交的证据及本案查明的事实可知，冯某与K公司签订的预售合同是双方真实意思表示，买卖合同合法有效并办理了网签备案手续，冯某支付了全部购房款、公共维修基金，K公司于2017年6月11日向冯某交付了房屋，冯某在收房后交纳了部分物业费、供暖费并实际使用房屋至今，冯某与K公司之间的买卖合同可以继续履行，如无法院查封，冯某可以正常办理房屋产权登记手续。

无论是自办还是代办产权转移登记，均需要K公司配合出具相应材料并提供给业主，本案非因买受人自身原因未办理过户登记，而系K公司未积极履行合同义务导致，故冯某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该执行标的。