北京房产律师解析一起父亲去世后母亲将遗产房屋赠与孙女，子女起诉要回案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告陈某君向本院提出诉讼请求：1.请求确认赵某兰与陈某洁签订的《赠与合同》无效；2.本案诉讼费用由二被告承担。

事实与理由：原告系陈某鹏与赵某兰之次子，父亲陈某鹏于2017年7月12日去世，生前留有一套位于北京市西城区S号的房屋，该房屋为2000年购买，系陈某鹏与赵某兰夫妻共同财产，原登记于赵某兰名下。2021年5月，原告到北京市西城区房屋管理局查询房屋登记信息，发现案涉房屋被变更登记在原告兄长陈某涛之女陈某洁名下。

原告于2021年到西城房管局查询档案，发现存档材料中有一份《赠与合同》，显示赵某兰将北京市西城区S号的房屋赠与给陈某洁，然而案涉房屋原属于赵某兰与陈某鹏夫妻共同财产，陈某鹏也未留下遗嘱，且赠与合同也不符合法律规定，明显不具有法律效力。原告现依法向贵院提起民事诉讼，望贵院查明此案，依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告陈某洁及赵某兰辩称，我方认可原告陈述的陈某鹏去世时间，但涉案房屋不是陈某鹏和赵某兰夫妻共同财产，不属于陈某鹏的遗产。涉案房产过户之前虽登记在被告赵某兰名下，但实际产权人是第三人陈某慧。合同的效力与是否有权处分没有法律上的利害关系。本案赠与合同是否有效，其结果与原告并没有法律上的利害关系，原告不存在诉的利益。因本案诉讼标的是赠与合同效力纠纷，涉案房屋是否是夫妻共同财产、是否是遗产、是否是侵害了其他遗产继承人的合法权益，均与本案没有法律上的利害关系，这不在本案的审理范围之内。综上，我方对原告所主张的法律依据均不予认可，不同意原告的诉讼请求。

第三人陈某慧及陈某涛述称，不认可原告的诉讼请求及其法律依据。涉案房屋不是赵某兰夫妇的夫妻共同财产，该房屋虽然登记在赵某兰名下，但房屋的实际权利人是陈某慧。本案原告诉求的是确认合同效力，和原告主张的涉案房屋是否是无权处分，没有任何关系。综上，不同意原告的诉讼请求。

法院查明

赵某兰与陈某鹏系夫妻关系，二人生育三名子女：长子陈某涛、次子陈某君、女儿陈某慧。

2000年1月15日，赵某兰作为乙方（买方），某合作社作为甲方（卖方），签订《房屋买卖契约》（社员回迁集资购房），约定甲方将座落在宣武区S号2居室单元房壹套出售给乙方，房价款26347.44元整。甲方根据上述文件规定，同意按标准价每平方米430元卖给乙方，同意乙方拆迁时社员及一次性付款的优惠。乙方按住房建筑面积交纳公共维修基金，每建筑平方米30元，甲乙双方各负担一半，乙方应交付每平方米15元，共计1195.80元。

2000年11月30日，北京市S号房屋登记在赵某兰名下。

2003年3月18日，陈某鹏的户口迁入北京市S号房屋。

2017年7月12日陈某鹏去世。

2020年12月22日，赵某兰作为赠与人，陈某洁作为受赠人，双方签订《赠与合同》，约定：赠与人赵某兰在西城区S号有不动产一处，此不动产为赠与人赵某兰单独所有。经赠与双方共同协商，自愿达成如下赠与合同：1.赠与人赵某兰自愿将坐落于西城区S号的不动产无偿赠与给陈某洁所有。并作为陈某洁个人财产。2、受赠人陈某洁表示同意接受上述不动产的赠与。3、赠与双方保证遵守上述赠与合同条款，不反悔。如有违约，由违约方承担法律责任。4、本合同经赠与双方签字后生效，并以此办理房屋赠与的产权登记事宜。同日，陈某洁取得上述房屋的产权证书。

现原告陈某君起诉至本院，要求确认赵某兰与陈某洁签订的《赠与合同》无效。

庭审中，陈某君主张涉案房屋是陈某鹏与赵某兰的夫妻共同财产，赵某兰在陈某鹏去世后，处分涉案房产的行为侵犯了其合法权益，涉案赠与合同无效。赵某兰及陈某洁称涉案房屋的实际产权人是第三人陈某慧，不是陈某鹏和赵某兰的夫妻共同财产。赵某兰、陈某洁针对其主张，提交如下证据材料：

一、购房款收据、赵某兰的录像材料及证人陈某旭的视频、陈某慧本人书写的陈述，用以证明涉案房屋实际由陈某慧出资购买，该房屋实际权利人为陈某慧。陈某君认可缴费凭证的真实性，但不认可其证明目的，认为购房款用的是陈某鹏和赵某兰的钱。陈某君对赵某兰的录像材料及陈某慧本人书写的材料真实性、关联性和合法性及证明目的均不认可，认为赵某兰没有自主表达的能力，赵某兰无法自主表达自己的真实意思，陈某慧全程引导赵某兰讲话，该视频无法达到其证明目的，陈某慧的陈述材料中存在多处与实际不符的情况，没有证据证明其为实际权利人。陈某君对陈某旭视频材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，称陈某旭长期生活在上海，对于双方当事人的家事无法知悉。第三人陈某慧及陈某涛对以上证据没有异议。

二、赵某兰、陈某洁申请证人金某杰出庭作证，用以证明涉案房屋的实际权利人为陈某慧。陈某君对证人金某杰证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，陈某君认为金某杰并非双方当事人家属，没有参与房屋分配，证人所述情况与房屋登记事实不符，证人只承认陈某慧享有房屋居住权，但是居住权不等于所有权。第三人陈某慧及陈某涛对以上证据没有异议。

本案审理中，本院曾向陈某慧释明，如对涉案房屋的产权存在争议，可另案诉讼主张权利，但陈某慧在本院限定的期限内未提起相关诉讼。

裁判结果

确认被告赵某兰与被告陈某洁签订的《赠与合同》无效。

房产律师靳双权点评

涉案房屋为陈某鹏与赵某兰婚姻关系存续期间所购买，该房屋产权登记在赵某兰名下，被告赵某兰、陈某洁及第三人陈某慧、陈某涛主张陈某慧缴纳了房屋购房款且对涉案房屋享有实际产权的陈述意见，缺乏证据证明，法院不予采信。根据现有证据及双方当事人陈述，法院确认涉案房屋为陈某鹏与赵某兰的夫妻共同财产。

陈某鹏去世后，赵某兰及陈某洁在明知陈某君对涉案房屋享有继承权的情况下，未征得陈某君的同意并认可，通过赠与的方式将房屋产权过户至陈某洁名下的行为属于恶意串通，根据规定，法院对陈某君要求确认赵某兰、陈某洁于2020年签订的《赠与合同》无效的请求予以支持。