北京房产律师解析一起子女借父母名义购买限价商品房引发房屋归属纠纷

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出以下诉讼请求：被告将北京市朝阳区一号房屋（以下称一号房屋）所有权变更登记至原告名下。

事实与理由：我与被告系母子关系。2010年3月拆迁，被告取得一个限价定向安置房购房指标（资格）。

2011年3月20日，我和被告书面协议约定，我以被告名义购买一号拆迁限价定向安置房，购房款由我自付，房屋产权归我所有。协议签订后，我先后支付购房款544467.14元、专项维修资金17626元。房屋交付后一直由我居住使用至今。

被告于2012年3月30日签订《北京市商品房预售合同》，于2013年3月29日取得《房屋所有权证》。

我认为，我和被告借名买房有书面协议约定，是双方真实意思表示，合法有效。

被告辩称：

1994年北京市朝阳区F号两间平房的承租人为周某英。为了分得更多拆迁安置房，周某英于1995年将上述房屋中11.30平方米一间承租人变更为原告。原告因该房屋拆迁已经获得拆迁利益。

2010年4月7日，被告通过公证委托方式委托原告代为办理拆迁事宜。原告代理被告签署了《北京市商品房预售合同》，并处理了所有拆迁事宜。原告告知被告拆迁只获得两套房屋及一百多万元的拆迁款。因为被告只有一子，在未征得相关人员同意的情况下同意赠与原告一套安置房，并让原告自行交纳购房款。双方签订2011年3月20日的协议书。因为被告只是初步意向，未决定赠与原告哪一套房屋，所以在协议书中地址一栏是空置的。

协议签署后，被告得知原告欺骗被告和其他家庭成员，一共获得了四套拆迁安置房屋。而其他子女一套房屋都未获得，被告不能接受。综上，被告没有与原告借名买房的明确意思表示，一号房屋应为家庭成员共有。

退一步讲，一号房屋为被告夫妻共有的情形下，被告现在也可以撤销赠与。再退一步讲，即使“借名买房”事实成立，因一号房屋为限价商品房的性质，该“借名买房协议”也无效和无法履行。综上，被告不同意原告的诉讼请求。

第三人述称：同意被告的诉讼意见。

法院查明

被告与周某英系夫妻关系，生育五个子女，即原告及第三人。周某英于2010年9月去世。

2010年3月15日，周某英（乙方）与北京市朝阳区某单位（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定拆迁乙方位于北京市朝阳区F号一间房屋，乙方在册人口8人，实际居住人口8人，分别是被告及周某英、周某兰、周某慧、周某浩（被告之外孙）陈某丹、（被告之外孙）林某杰、（被告之外孙）蔡某霖。因该房屋被拆迁取得购买两套限价定向安置房的资格，周某英将其中一个两居室安置房认购资格让予被告。

2012年3月30日，原告代理被告签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定被告购买一号房屋，同时约定“购买满5年，转让该限价商品住房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”等。

另，原告亦签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定拆迁其位于北京市朝阳区F号一间房屋，同时，因拆迁获得购买两套限价定向安置房的资格，后实际购买，分别为北京市朝阳区S号房屋（登记在原告名下）和北京市朝阳区D号房屋（登记在原告配偶朱某晨名下）。

2011年3月20日，原、被告及第三人签订《协议书》，约定“1.芳草地拆迁补偿房屋共计两套，父亲周某英名下一套两居室转周某兰名下归其所有，购房款由周某兰全款自付，赵某霞名下两居室一套转至长子周某奇名下，产权归周某奇所有，购房全款由周某奇自付。2.周某英、赵某霞所共有商品房两居室一套，地址：北京市朝阳区二号将作为遗产归周某莉、周某浩、周某慧三人共有。”

后，原告将其持有的《协议书》填写地点为“X号”（即X号房屋）及“一号”（即一号房屋）。

被告及第三人表示，拆迁事宜由原告经办，签《协议书》时原告隐瞒其另获得两套房屋及拆迁款的情况。经询，被告及第三人认可“赵某霞名下两居室一套”除原告填写的一号房屋的地址外，无其他解释。此外，原告表示，协议其他内容已经或应当继续履行。

一号房屋购房款544467.14元由原告支付。自2012年起一号房屋由原告实际控制。

2013年3月29日，一号房屋所有权登记在被告名下。该房屋性质为“限价商品住房”。

裁判结果

被告赵某霞配合原告周某奇将北京市朝阳区一号房屋所有权变更登记至原告周某奇名下。

房产律师靳双权点评

当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，原、被告及第三人于2011年3月20日签订的《协议书》系双方真实意思表示，约定的权利义务清楚，所涉及的房屋指向明确。一号房屋系被告购买的限价商品住房。原告根据约定支付该房屋购房款并自2012年实际使用至今，其要求被告配合办理房屋权属变更登记手续的诉讼请求符合双方约定，法院予以支持。