房产纠纷律师解析一起在亲属宅基地上建房后拆迁安置利益分割案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：1.判决位于北京市大兴区一号房屋（以下简称一号）、二号房屋（以下简称二号）为二原告所有，二原告为上述房屋的所有权人；2.本案诉讼费用由范某君承担。

事实和理由：二原告的父亲范某刚（已去世）与范某君系姐弟关系；二原告父亲范某刚于2000年在村里出资建造平房4间并实际使用，范某君既未参与建房也未在此居住；2007年1月30日，范某君与其配偶秦某鹏和范某刚签订“证明”，明确表示该房屋系范某刚出资所建，自己并未出钱出力参与建房，自愿放弃房产，愿意让范某刚变卖该房产；

2007年9月3日，该房屋拆迁，补偿了一号、二号2套回迁安置房，范某刚因治病所需将2套房屋出卖给他人；2008年5月24日，范某刚因病去世，未留遗嘱，其法定继承人只有二原告；后范某君向北京市大兴区人民法院提起诉讼，要求二原告返还原物和要求确认范某刚与案外人签订的2套房屋买卖合同无效，均被法院驳回诉讼请求；由于范某刚已去世，为确认二原告为上述2套房屋的权利人，二原告诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

范某君辩称，第一，回迁房屋归范某君所有，该事实已经由北京市大兴区人民法院作出生效判决中，已经明确：“范某君名下的位于宅基地院落一处被拆迁后，范某君应取得上述院落的拆迁利益，包括诉争的两套回迁房屋及剩余补偿款”；该判决是法院经过司法程序审理做出的合法有效判决，法院应当维持生效判决作出的认定，维护司法权威。

第二，被拆迁土地是范某君的宅基地，范某刚在范某君宅基地上建造房屋的事实，无法产生不动产物权效力；法院不应仅因范某刚的建造行为确认房屋所有权归二原告所有；法律规定：“因合法建筑、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，土地的合法权利人只有在自己的土地上建造房屋，才可依据该条规定取得不动产物权；本案中，范某刚的建造行为是发生在范某君的宅基地上，不能仅考虑范某刚的建造行为将范某君的宅基地认定为范某刚的财产，更不能认定其为涉案两套拆迁安置房的所有权人。第

三，“证明”系范某刚欺诈范某君、秦某鹏签署，并非秦某鹏及范某君的真实意思表示，该“证明”无效；……因范某君是精神病人，秦某鹏又是文盲，没有文化，长期以来，为范某君的孩子在北京办理户口及领取村里福利等一切事宜均由范某刚代为办理；范某君的户口本、身份证、村里的股权证等也一直由范某刚保管，秦某鹏一家对范某刚十分信任；后以为范某君一家办理村里福利领取事宜为由，骗取秦某鹏在已经有范某君签字的空白纸上签字，之后套打了“证明”的内容；因此，该“证明”系范某刚欺诈范某君与秦某鹏签署，并非秦某鹏真实意思表示；

该“证明”无效。第四，不讨论“证明”的效力问题，本案中，二原告主张其对涉案房屋享有所有权的主要依据和理由系由范某君、秦某鹏及范某刚签订的“证明”，暂且不讨论该证明如何取得及是否有效，单就“证明”的内容来说，二原告的请求权基础是具有赠予内容的合同法律关系，而不具有共有或者其他创设实体法意义上物权意义的法律关系，法院无权根据“证明”作出具有物权效力的形成性判决。

第五，根据“证明”内容，无法认定范某君有处分涉案2套回迁安置房所有权的意思表示；根据“证明”所载：“我范某君秦某鹏夫妇自愿放弃范某刚给予范某君的房产”根据证明内容，范某君基于没有建造房屋也仅放弃的是范某刚在宅基地上所建房产，根本不涉及宅基地的权属，范某君更未处分两套回迁安置房的所有权。因此，即便“证明”被认定有效，范某刚也仅可取得地上建筑物或因地上建筑物本身价值转化的拆迁货币补偿，二原告以此要求确认一号、二号归其所有，于法无据。

第六，涉案两套拆迁安置房屋具有特殊政策性安置性质，仅有被安置人员有权取得；如法院将涉案房屋所有权确认为二原告所有，一方面系通过法院判决确认了二原告取得违法利益，另一方面剥夺了范某君享有回迁安置房屋的福利政策的权利，依据政府的福利政策取得回迁安置房是解决范某君家庭最基本居住保障的唯一希望。

第七，农村村民一户只能拥有一处宅基地，根农民集体所有的土地的使用权不得流转；如果法院将2套诉争房屋的所有权确认为二原告所有，无疑是以法律的形式宣告，即使不是合法登记的宅基地使用权人，也可以通过在宅基地上建造房屋，等房屋拆迁的时候，通过买卖回迁安置房在事实上流转宅基地，从而获得国家赋予宅基地使用权人的一切权益；这样一来，法院会鼓励更多非法流转宅基地的行为，完全违反现行法律规定；同时，范某君作为宅基地合法使用权人，其因拆迁获得安置房是国家的政策福利，是国家对农村经济组织成员家庭生活居住的基本保障，如果范某君这一合法权利因为二原告的非法行为被法院剥夺，实则严重侵害了范某君的合法权益。

第八，本案二原告诉讼主体身份不成立，因为回迁房屋登记的是范某君所有，在之前判决书确定了，在该判决书中法院明确认定范某君名下的宅基地被拆迁之后，应由范某君取得回迁房屋和拆迁款，该判决是经过司法程序审理的生效判决，在该案中二原告主张涉案房屋已经出售给林某峰，但根据原告所出示的2份购房协议书，房屋买卖的甲方是范某君，乙方是林某峰，范某刚在见证人处签字按印，所以涉案房屋与范某刚无关，既然范某刚与涉案房屋无关，所以二原告主体身份存在重大问题，不是适格权利主体。

综上所述，不同意二原告的全部诉讼请求。

第三人林某峰未到庭，其在向本院提交书面意见中述称，本案诉争一号、二号为林某峰实际使用，系林某峰于2008年在范某刚处购买所得；在林某峰当时买房时认可房子是范某刚的，对于本案诉讼，林某峰同意二原告的诉讼请求，同意涉案房屋判归二原告所有。

法院查明

范某君、范某刚系姐弟关系；范某君系精神残疾人，自1980年患有精神病，经诊断为精神分裂症；2009年本院作出判决书，判决宣告范某君为无民事行为能力人，指定范某君之夫秦某鹏为范某君的监护人。范某君的户籍住址为“北京市大兴区S号”（以下简称S号院），范某霖、范某亮系范某刚与案外人孙某慧之子；范某霖的户籍住址为“北京市大兴区P号”，并非S号院。

2004年10月8日，范某刚与其妻子孙某慧经北京市大兴区民政局登记离婚。2006年左右，范某刚被查出患病。范某刚与北京市大兴区某村签订借款合同1份，范某刚向某村借款200000元用于治疗疾病，借款期限为2006年11月27日至2011年11月27日，约定范某刚以手术后报销的医疗费和某村每年给付的分红款偿还其向某村的借款。

2007年9月3日，某村村民委员会出具“宅基地权属证明”，该证明载明：范某刚（村民）以范某君的名义建一处院落，房屋四间，此事属实”。范某君既没有参与S号院内房屋的建造，亦未曾在所建成房屋内居住过，但S号院宅基地系以范某君名义申请，且范某君的户籍住址位于S号院。

2007年1月30日，范某刚与秦某鹏、范某君夫妇签订“证明”1份，其内容为：“我秦某鹏与范某君结婚。范某君的房产，从此和范某刚在房产上经济上毫无关系”；上述证明签订后，范某君、秦某鹏及其子女搬到秦某鹏位于河北省的户籍地居住。范某君主张秦某鹏不识字，秦某鹏与范某刚签订该证明时纸张为空白页，并无内容，且签署时间与落款时间不符，并提交由廊坊市广阳区Y村村民委员会出具的证明，该证明载明：“兹有我村村民秦某鹏……文化程度是文盲”；

同时范某君提交“政府信息公开告知书”1份、“拆迁公告”1份（载明“拆迁公告”发布于2006年11月1日，所涉项目为建设经济适用房工程，已取得《房屋拆迁许可证》，要求各被拆迁的单位和居民必须服从城市建设的需要，自2006年11月1日起至2006年12月31日以前完成搬迁），证明上述“证明”系范某刚让秦某鹏签署在空白纸上，且范某刚故意向秦某鹏隐瞒了空白文件的真实用途以及房屋即将拆迁的事实。

2007年9月3日，范某刚代替范某君签署了“住宅房屋拆迁货币补偿协议”、“选房通知”、“暂缓选房协议书”、“房屋拆迁补偿估价结果通知单”等拆迁补偿手续，拆迁人（甲方）为北京市大兴区人民政府，被拆迁人（乙方）为范某君；“住宅房屋拆迁货币补偿协议”载明：“乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋10间，合法建筑面积135.17平方米，占地面积180.23平方米。乙方现有在册人口4人，实际居住人口4人，分别是户主范某君、之女范某芝、之子范某超、之外孙周某瑞”；拆迁补偿款及补助费共计493314元，范某刚选择回迁房屋两套，即二号（建筑面积80平方米）和一号（建筑面积80平方米），房款分别为198400元、156724元，合计355124元。

2008年1月7日，范某刚代替范某君与林某峰签订“购房协议书”，范某刚将二号和一号卖与林某峰，林某峰主张其已经一次性全部付清购房款。2008年5月24日，范某刚因病去世，未留遗嘱。范某霖主张其了解的情况是范某刚将卖房款用于治病及归还某村的借款和其向他人的借款，继承人并未继承。

2008年8月14日，范某霖代替范某君办理了诉争两套回迁安置房的入住手续，领取了两套房屋的电卡、气卡、钥匙并办理了物业委托协议书，上述电卡、气卡、钥匙、物业委托协议书及购房协议书、暂缓选房通知书原件在林某峰处。范某君主张，范某霖系伪造委托书，谎称与范某君系母子关系，办理的收房入住手续。

2010年，范某君将范某霖以返还原物纠纷的案由诉至本院，要求范某霖返还范某君二号、一号以及上述两套房屋相关的拆迁补偿手续和房屋电卡、气卡、钥匙，法院民事判决书，认定：“公民的合法权益受法律保护，范某君名下的位于某村的宅基地院落一处被拆迁后，范某君应取得上述院落的拆迁利益，包括诉争的两套回迁房屋及剩余的拆迁补偿款；但诉争的两套回迁房屋及剩余的拆迁补偿款被范某刚处置，故范某刚是否有权处置上述拆迁财产是本案的争议焦点。

范某君主张林某峰的证言及其提供的购房协议书虚假，因未提供相关证据佐证，故本院对其该项主张不予采信。根据查明的事实，诉争的两套回迁房屋二号和一号系林某峰从范某刚处购买，并由林某峰占用，范某霖虽在林某峰办理回迁房屋的入住过程中代替范某君办理了相关手续，但确定林某峰与范某刚房屋买卖合同的有效性是解决问题的前提，在未解决上述房屋买卖合同是否有效的情况下，范某君要求范某霖返还诉争房屋及附属的拆迁手续、房屋电卡、气卡及钥匙等物品的主张，依据不足，本院不予支持”，判决驳回范某君的诉讼请求。双方当事人均未上诉，该民事判决已生效。

2017年，范某君、周某瑞、范某芝、范某超将范某霖、范某亮、林某峰以确认合同无效纠纷的案由诉至本院，要求确认在2008年1月7日林某峰与范某刚、范某君关于购买一号和二号所签订“购房协议书”无效，并要求3名被告立即向4名原告返还一号、二号。判决书，认定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；根据本案所查明事实，范某刚借范某君名义申请了S号院宅基地，之后由范某刚建造S号院内平房，范某君一家既未参与建房，亦未在S号院居住，即范某君一家并非S号院内房屋的所有权人，建房人范某刚系S号院内房屋的所有权人；

之后，S号院被拆迁，S号院转化为包括诉争二号、一号在内的拆迁利益，虽然系以范某君名义签署拆迁协议，但因范某刚系S号院内平房的所有人，且秦某鹏作为范某君的监护人已与范某刚签订‘证明’，明确表示：‘我范某君秦某鹏夫妇自愿放弃范某刚在西红门给予范某君的房产’，故上述拆迁利益应由范某刚享有……因范某刚系二号、一号的权利人，故其出卖上述房屋与林某峰系有权处分，对4名原告要求确认2008年1月7日林某峰与范某刚、范某君订立的‘购房协议书’无效的诉讼请求，本院不予支持。

因‘购房协议书’有效，4名原告并非诉争房屋权利人，故对4名原告要求3名被告返还二号、一号的诉讼请求，本院不予支持”；判决驳回范某君、周某瑞、范某芝、范某超的全部诉讼请求。

范某君、周某瑞、范某芝、范某超不服一审判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院经二审审理查明：“对于《证明》，秦某鹏称其在上签字虽为其所签，但其签字的时候是一张纸盖在上面的，其对签字的内容并不知情。有关一号，二号房屋的《购房协议书》中甲方处均签有‘范某君’和捺印，范某刚在见证人处签字、捺印。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异”，认定：“《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

本案中，范某君、范某超、范某芝、周某瑞系以范某刚无权处分一号二号房屋为由主张《购房协议书》无效，不论范某君、范某刚谁是上述房屋的权利人，依据上述规定，其请求本院均无法支持。对于被拆迁房屋及所在宅基地的权利人系谁以及拆迁利益应归谁享有的问题，本案不予审查，双方可另行解决”，判决驳回上诉，维持原判。

范某君、周某瑞、范某芝、范某超不服二审判决，主张一、二审认定购房协议有效性问题适用法律错误，购房协议的出售人为范某君，而范某君为无民事行为能力人，主体不适格，购房协议应属无效等理由，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审；北京市高级人民法院经该院审查认为：“《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，范某君、范某超、范某芝、周某瑞主张范某刚无权处分诉争房屋，要求确认购房协议书无效并予以返还的诉求，缺乏依据。

应当指出，涉案被拆迁房屋及所在宅基地权利人的认定及拆迁利益的归属问题，本案不予审查，双方可另行解决。综上，范某君、范某超、范某芝、周某瑞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，本院不予支持”，裁定驳回范某君、范某超、范某芝、周某瑞的再审申请。

经范某君申请，本院调取了针对S号院所在区域拆迁所适用的《拆迁安置实施方案》；该实施方案中“经济适用房拆迁安置实施细则”载明：“被拆迁人是拆迁范围内的房屋所有权人”、“拆迁人对被拆迁人的补偿采取货币补偿、产权调换两种方式”、“产权调换：被拆迁人愿意实行产权调换的，首先根据受委托评估机构对被拆迁房屋的市场评估价格确定补偿金额，同拆迁人签订拆迁货币补偿协议后，与政府签订购买安置房协议，按照优惠价格购买安置房”。

二原告认可实施方案真实性，并主张根据所调取到拆迁政策，可以证实系按照地上物的面积来进行拆迁，并非按照户籍；范某君认可实施方案真实性，并主张根据其中“经济适用房拆迁安置实施细则”第七条规定，拆迁时的合法建筑面积是和宅基地相关的，第十条规定，该条只是规定了回迁安置房面积的计算方式，并不是认定权属的依据，第十六条规定，该条可以说明范某君是本村村民才有资格获得回迁房和相关拆迁利益；同时范某君还主张，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》之规定，农村房屋的拆迁可以按照房屋面积，也可以结合被安置人口计算拆迁利益。

裁判结果

一、位于北京市大兴区一号房屋为范某霖、范某亮所有；

二、位于北京市大兴区兴二号房屋为范某霖、范某亮所有。

房产律师靳双权点评

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利;因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理；所有权确认纠纷是指就所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷。本案中，在范某刚于2008年死亡时，其已离异，其父母已死亡，其子女为二原告，故二原告系范某刚的全部第一顺序继承人，主体适格；虽然存在与林某峰之间的房屋买卖合同纠纷，但林某峰同意诉争2套房屋归二原告所有，在此基础上其再与二原告另行解决房屋买卖合同的履行事宜，在核实清楚林某峰的上述陈述意见后，本案系审理原、被告之间针对诉争2套房屋的所有权归属事宜，对林某峰买受诉争2套房屋一节在本案中不做审查；

本案最大争议焦点即在于二号、一号的所有权归属，就此有以下几点考虑。

第一，从房屋建设角度看，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；根据本案所查明事实，系范某刚借范某君名义申请了S号院宅基地，之后由范某刚建造S号院内平房，范某君一家既未参与建房，亦未在S号院内居住，即范某君一家并非S号院内房屋的所有权人；建房人范某刚系S号院内房屋的所有权人，之后，S号院被拆迁，S号院转化为包括诉争二号、一号在内的拆迁利益。

第二，从取得宅基地使用权及拆迁转化利益角度看，范某刚提出了如果确认S号院拆迁利益2套回迁安置房归二原告所有即变相确认二原告享有宅基地使用权人的一切权益的抗辩；但是“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的土地管理法规定，系关于经行政许可取得农村宅基地的取缔性规定，其不能作为农村宅院被拆迁后相关拆迁利益归属的认定依据；在审理房屋买卖合同纠纷的司法实践中，当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外；

具体至本案，虽然S号院所涉拆迁项目为“经济适用房项目”，但此系指利用被拆迁地块建造经济适用房（在申请购买经济适用房上具有收入及居住条件等严格要求），并非指诉争回迁安置房系经济适用房，S号院的转化利益2套回迁安置房不具有人身专属性，并非必须由名义上的宅基地使用权人或本村村民取得。

第三，从拆迁政策角度看，“经济适用房项目拆迁安置实施细则”第三条规定：“被拆迁人是拆迁范围内的房屋所有权人”，其第七条、第九条、第十二条、第十三条针对拆迁补偿、补助款项、回迁安置房的面积等计算方式均是根据被拆迁房屋面积计算，与被拆迁院落的实际居住人口及户籍构成情况无关；而且，区别于在部分市区拆迁中，以考虑被安置人员为基础，在大兴区所普遍实施的拆迁政策中，拆迁补偿、补助款项（包含搬家补助、停产停业综合补助费、提前搬家奖、周转费、工程配合奖等）及回迁安置房的面积与被拆迁宅院的合法建筑面积、被拆迁房屋重置成新价、装修、附属物评估价等因素有关，而与被拆迁院落的实际居住人口与户籍构成情况无关；

上述拆迁政策也与防止空挂户人员（并非户籍住址房屋的产权人）获得拆迁利益，造成户籍不正常流动等有关；在市区普遍存在的每多1个户籍人员就可以获得50平方米优惠购房面积并非在大兴区适用，除非所涉拆迁政策有明确规定；经法院审查“经济适用房项目拆迁安置实施方案”，未发现并非房屋产权人的户籍人员可以取得拆迁利益的明确规定，其所用措辞为“产权置换”、“被拆房屋”、“被拆迁房合法面积”，没有“在册户籍人数”或“实际居住人口”等相关措辞。据此，S号院内房屋系范某刚一家所建，与范某君一家无关；根据该次拆迁政策，范某君无法基于其户籍住址在S号院即可获得相关拆迁补偿。

第四，从与已生效判决关系角度看，对于范某君与范某霖返还原物纠纷一案（要求范某霖返还范某君二号、一号以及上述两套房屋相关的拆迁补偿手续和房屋电卡、气卡、钥匙），法院作出判决驳回范某君的诉讼请求；而返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷，法院驳回范某君的诉讼请求，即说明范某君作为权利人的基础并非充分，不能将该判决的既判力延伸至其全部说理部分；据此，不能依据之前判决认定范某君系诉争二号、一号的所有权人。

第五，从审查本案重要证据落款时间为2007年的“证明”角度看，无民事行为能力人范某君的配偶（监护人）秦某鹏在该“证明”上签字并按印确认，范某刚亦签字并捺印确认；范某君主张受到欺诈提出抗辩，但就受欺诈的事实，未提供证据证明，故法院不予采纳；该“证明”明确载明：“我范某君秦某鹏夫妇自愿放弃范某刚在西红门给予范某君的房产，从此和范某刚在房产上经济上毫无关系”，即范某君一家明确放弃房产，并主张从此和范某刚“在房产上经济上毫无关系”，又考虑到当地政府在2006年11月1日即发布拆迁公告，而该“证明”的落款时间为2007年1月30日，故当然可以推断出范某君亦不对S号院拆迁所得主张权利，因拆迁所得房屋应归范某刚所有；在范某刚去世后，二原告因继承取得二号、一号房屋所有权。

综上所述，对二原告之诉讼请求，法院予以支持。