开发商延期交房且主张疫情原因不愿支付违约金怎么办

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

迟某君、吴某麟向本院提出诉讼请求：1.要求解除迟某君、吴某麟与A公司、B公司于2019年1月24日签订的《北京市共有产权住房预售合同》；2.要求A公司退还购房款总价1471302元，并向迟某君、吴某麟支付购房产生的全部贷款利息；3.要求A公司按照迟某君、吴某麟支付的房价款的3%向迟某君、吴某麟支付违约金，共计44139.06元；4.要求A公司处理解除网签记录、银行贷款合同等相关事宜。以上共计1576641.06元整。

事实和理由：迟某君、吴某麟参与北京市保障性住房项目共有产权摇号，于2019年1月24日购买A公司所销售的位于北京市延庆区一号房屋，房款总价1471302元。并与A公司、B公司签订《北京市共有产权住房预售合同》。合同约定房屋于2020年12月30日前向迟某君、吴某麟交付，且A公司应于交付房产日期届满前不少于10日内，将房屋查验时间等内容告知迟某君、吴某麟，如逾期交付房产超过60日，根据合同第十二条逾期交付责任（2）逾期60日后，迟某君、吴某麟有权解除合同。

迟某君、吴某麟解除合同，应当书面通知A公司。A公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还迟某君、吴某麟已付全部房款（含已付贷款部分），并自迟某君、吴某麟付款之日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，A公司按照迟某君、吴某麟支付房款金额的3%向迟某君、吴某麟支付违约金。综上，为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

A公司辩称，不同意迟某君、吴某麟的诉讼请求，具体如下：首先，因新冠病毒疫情影响导致不能正常施工，从而致使A公司交付房屋时间顺延，但是并未达到合同解除的条件，迟某君、吴某麟无权要求解除合同。2020年1月24日，北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，延迟交付房屋为新冠病毒疫情影响导致。北京市启动一级响应期间以及2020年4月30日进入二级响应之后，因受疫情影响期间，施工人员因防疫管制问题难以入场作业，建材以及施工设备亦难以入场；

其次，因市政道路施工，导致建筑材料不能正常进场，导致房屋建造施工受阻，受影响时间至少为18天；再次，涉案房屋建造过程中因冬季施工时供暖问题未解决导致多项室内工程无法正常施工，受影响时间至少为15天。综合以上三方面原因，第一个原因为不可抗力，第二、三个原因为情事变更，根据共有产权房项目承建单位的不同，本案涉案房屋应将工期顺延115天。

上述施工期间顺延之后，涉案房屋并不存在逾期交付导致合同解除的情形。此外，房屋所存在的质量问题是竣工之前存在的质量问题，竣工前该工程属于在建、未完成工程，不存在质量问题一说。

法院查明

2019年1月24日，A公司（甲方）、迟某君、吴某麟（乙方）与B公司（丙方）签订合同，就共有产权住房预售事宜约定如下：房屋坐落于北京市延庆区，总价款1471302元。涉案房屋交付时应取得相应手续以及具备相关验收的标准及基础设施。涉案房屋交付时间为2020年12月30日，且应在交付之日前10日内将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点等告知乙方。

如逾期交付房屋在60日以内，则甲方需支付逾期交付房屋的违约金（房屋总价款×逾期天数×日万分之二），逾期交付房屋超出60日，则乙方可主张解除合同，甲方退房款及相关利息并负担因解除合同产生的违约金（房屋总价款×3%）。住房地基基础和主体结构符合国家、本市及行业标准和施工图设计文件的要求。经检测不合格，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方，并自送达之日起15日内退还乙方已付全部房价款。

住房应当使用合格的建筑材料、构配件设备，装置、装修、装饰所用材料产品质量必须符合国家和本市的强制性标准和双方约定的标准，不符合上述标准的，乙方有权要求甲方按照双方约定的标准进行恢复。合同签订后，迟某君、吴某麟分别于2018年12月31日、2019年12月9日向A公司支付房款671302元、800000元，共计1471302元。2020年12月30日，A公司未交付房屋。2021年5月10日，迟某君、吴某麟诉至本院，主张A公司存在逾期交付房屋超过60日等情形，故要求A公司解除合同后退还全部购房款并赔偿各项损失。

庭审中，迟某君、吴某麟向本院提交了购房合同、购房首付款（含定金）发票、个人贷款支付凭证、房屋预验及交付使用通知书等证据用以证明A公司逾期交付房屋以及房屋存在质量问题的事实。A公司认为迟某君、吴某麟提交的证据不能证明涉案房屋存在逾期60天交付的情形，亦不能证明涉案房屋具备交付条件之后房屋存在严重质量问题。

A公司提交了疫情期间有关停工、复工的政策文件，涉案房屋工程因疫情施工受阻，因供暖问题、修路问题导致施工受阻的证据，以及涉案共有产权住房项目竣工验收备案等证据材料，用以证明因疫情影响以及其他客观原因导致相关施工进度延迟的情况。迟某君、吴某麟不认可A公司提交证据的证明目的，认为A公司逾期交付房屋与疫情无关。

庭审中，迟某君、吴某麟提出如法院未支持其解除合同则要求A公司支付逾期交房的违约金、利息等损失，A公司表示如法院支持双方继续履行合同，则同意支付延迟交付房屋的补偿，以总购房款为基数，自2020年12月31日起计算至2021年6月19日止，共计171天，每日按万分之二的标准给付。

再查，2021年9月23日，B公司将共有产权住房项目的权利义务转移至C公司，迟某君、吴某麟与A公司当庭均表示没有异议。本院依法变更C公司为本案第三人。

裁判结果

一、A公司在迟某君、吴某麟接收位于北京市延庆区×房屋后七日内给付迟某君、吴某麟延迟交付房屋补偿款50318.53元；

二、驳回迟某君、吴某麟的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案迟某君、吴某麟与A公司之间签订的购房合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的主要争议焦点为：A公司是否构成解除合同的根本违约；A公司是否应当赔偿迟某君、吴某麟相关损失。对此，法院论证如下：

第一，2020年初，新冠病毒疫情爆发之后，全国各行各业均受其影响颇深，且随着不同时间疫情发展的严重程度，我国相关部门就有关行业发布了停工、复工的通知，从而使得多个行业的经营不定期出现中断，具体到本案，A公司在建造共有产权房屋期间，受疫情影响并非单独的某特定期间，施工单位在建房过程中，需要人力、物力、原材料、设施、相关部门的协调等，即便在某阶段的疫情防控措施降低风险之后可以复工复产，复工复产人员返岗需要隔离以及材料采购需要检验检疫等相关工作均会发生滞后。

虽然合同约定的交付房屋时间为2020年12月30日，但是鉴于疫情对各行业造成的影响，延迟交付房屋并非A公司主观所期望或故意为之，A公司延期交付房屋并未导致合同目的无法实现，A公司不构成根本违约。A公司主张疫情影响系不可抗力，因不可抗力导致延迟交付房屋的抗辩，法院予以采信。对迟某君、吴某麟以A公司逾期交付房屋为由要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。

第二，迟某君、吴某麟要求解除合同的诉讼请求不成立，迟某君、吴某麟与A公司应继续履行合同，故关于迟某君、吴某麟主张A公司退还购房款并赔偿相关损失的诉讼请求，法院不予支持。庭审中，A公司表示同意支付延迟交付房屋补偿款，以1471302元为基数，每日按万分之二的标准，自2020年12月31日至2021年6月19日，共计171天，经核算为50318.53元，因该补偿金额系由A公司自愿支付，对此法院不持异议。