对方购买房屋时未按约定支付房款起诉要求其支付违约金纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某雄向本院提出诉讼请求：1.吴某康赔付周某雄逾期违约金80000元。2、诉讼费全部由被告承担。

事实和理由：周某雄与吴某康于2021年7月2日签完购房合同，合同价款约定6950000元，吴某康支付周某雄300000元的定金，合同约定2021年10月30日过户。之后，吴某康一直以房价低不出售朝阳区商住房。直到合同快到期了，才于10月15号出售，合同到期也不履行，也不告知周某雄情况。周某雄为落实真相于11月3日到中介，方知吴某康卖房合同到11月28日结止。

2021年11月24日，吴某康向周某雄支付6500000元，双方才办理的房屋转移登记。但，按照约定应当向周某雄支付6530000元，并起初吴某康称让周某雄就不要继续要这30000元，周某雄不同意。双方后经中介协商约定，除了迁户口违约金以外，将尚未支付的30000元并与迁户保证金，待周某雄迁出户口之后一并支130000元。

物业交割金20000元，在物业交割完成支付给周某雄。周某雄已给吴某康4个月卖房时间，而吴某康于合同不顾，不按期履行手续，逾期24天，导致周某雄与另一家合同违约逾期15天，赔偿出售人50000元，周某雄只好起诉吴某康赔付原告8万元。

周某雄在2022年1月10日就将房屋腾空，但因为吴某康仅同意支付剩余房款，不同意将赔付款80000元，故周某雄起诉时尚未与吴某康办理房屋交接。

被告辩称

吴某康辩称，认可与周某雄于2021年7月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》，但不同意周某雄的诉讼请求，理由如下：一、吴某康自与周某雄签订房屋买卖合同前，周某雄知道吴某康需先卖掉房屋后才有资格购买周某雄的房产。吴某康在签订房屋买卖合同后，为积极履行合同，在三个月内进行5次降价，累计降价950000元，占所售房屋总价近30%。

二、吴某康的房产于2021年10月15日签订买卖合同，为缩短交易周期，吴某康选择全款购买客户，但因为购买者所居住小区因疫情影响在2021年10月22日至2021年11月13日进行小区封闭，造成无法交易；2021年11月15日，在购房者解封后第一时间完成了房屋产权交易，并告知案涉合同的中介机构G公司。因G公司自身原因造成吴某康与周某雄的房屋延至2021年11月24日才完成过户手续。

因此，吴某康认为其为了履行合同付出巨大努力且遇到不可抗力才造成合同执行延期，且因中介机构业务问恶意造成了7至9天的延期，故相关责任不应由吴某康承担。

法院查明

2021年7月2日，周某雄作为出卖人，吴某康作为买受人，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将北京市西城区一号出售给买受人，房屋成交价格为6950000元，其中定金为300000元，买受人向商业银行申请办理抵押贷款，拟贷款金额为2600000元，双方约定具体付款方式几期限的约定见附件。双方在“违约责任”条款中约定：买受人为按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过15日(该日期应当与第（1）项中的期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

当事人双方同意，自本合同签订之日起至2021年10月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方在上述合同中还约定了其他权利义务。

同日，周某雄作为甲方，吴某康作为乙方，北京G公司作为丙方，三方签订《补充协议》，载明甲、乙双方约定的房屋主体价格为6500000元，乙方对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿450000元。定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2021年7月2日将第一笔定金100000元，以自行支付的方式支付甲方；乙方于2021年7月9日将第二笔定金200000元，以自行支付的方式支付甲方。乙方于过户前一天将首付款3930000元以银行监管的方式支付甲方，尾款2600000元，甲方同意乙方商业贷款支付剩余购房款。

甲乙双方同意，在2021年10月30日共同房屋所有权转移登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行支付给甲方。甲乙双方应当在过户完成60日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

2021年11月24日，周某雄作为甲方，吴某康作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：“……1.乙方购买方式由贷款改成全款购房；2.原合同约定的户口保证金100000元整，先更改为130000元，户口迁出三日内支付给甲方；3.成交总价6950000元整，已付定金300000元整，户口保证金130000元整，物业保证金20000元整，过户前首付款银行监管金额为6500000元整”。当日，吴某康向周某雄转款6500000元。

另查，一、庭审中，周某雄提交其与中介机构之间的微信聊天记录、案涉房屋购买群的微信聊天记录，证明周某雄在合同履行过程中，多次催促吴某康进行房屋出售，但吴某康一直未将其名下房屋出售；同时，周某雄提交其与吴某康家人的微信聊天记录、周某雄与中介人员的微信聊天记录，证明因吴某康未能如期付款，导致周某雄向他人赔付50000元；吴某康购房时为3600000元，其出售价格为3300000元，所以吴某康并未损失高于1000000元，且吴某康与案外人之间的合同履行期为2021年10月15日至2021年11月28日，已经超过周某雄与吴某康之间约定的付款时间。

吴某康对上述微信记录的真实性予以认可，但认为与不能证明吴某康未积极出售名下房屋，吴某康称其一直在积极出售房屋，并对房屋进行降价，出售价格低于购买价格，如果正常交易市场价格应该在4000000元左右，且吴某康与案外人约定的是履行的最终期限，吴某康要求对方尽可能的提前履行。吴某康为证明其在出售自有房屋时进行了多次降价，提交电脑截图。周某雄认为吴某康确实进行了降价，但2021年8月有多人看房定会有人出价购买，中介机构也说给吴某康介绍客户，吴某康不予出售。

庭审中，吴某康提交小区封闭证明，证明因为疫情原因造成吴某康与案外人办理房屋过户滞后。周某雄对上述证明真实性认可，但认为吴某康与案外人约定的交易时间至2021年11月28日，早已超过吴某康与周某雄约定的付款时间，故认为与本案无关。

再查，庭审中，经向双方释明，双方同意于2022年2月11日办理案涉房屋及物业交割、剩余房款支付；本院于2022年2月14日向双方核实，双方均认可完成案涉房屋交接及剩余房屋款项支付。

经询，周某雄表示其所主张违约金系以6950000元为基数，按照每日万分之五计算自2021年10月31日至2021年11月24日期间的违约金。吴某康认为其虽晚于合同约定期间支付相应款项，但认为周某雄所主张违约金过高，且超过合同约定付款日期的15日后不应按照每日万分之五计算。

裁判结果

自本判决生效之日起七日内，吴某康支付周某雄逾期付款违约金80000元。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，周某雄与吴某康签订案涉《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，故上述协议约定内容对合同当事人具有法律约束力。

依据合同约定，吴某康应与周某雄于2021年9月30日申请办理2600000元的贷款手续，并于2021年10月30日双方办理案涉房屋产权的转移登记，双方约定在办理案涉房屋产权转移登记前一日，吴某康即需向周某雄支付首付款3930000元，并但吴某康未能于上述时间点办理相应手续或支付相应款项，周某雄在吴某康违约超过15日后，选择继续履行，故吴某康应当承担相应的违约责任。

吴某康虽与周某雄于2021年11月24日达成全款方式支付购房款，但吴某康违约行为在先，不能免除其违约责任。吴某康认为其不能及时出售房屋，并在履行过程中，为筹集款项降价售房，其所出售房屋的购买人因疫情影响无法进行交易导致未能如期履约，不应当承担违约责任。但，吴某康与周某雄签订案涉合同在先，其对自己在签订案涉合同时无购房指标系明知，案涉房屋买卖合同明确了双方办理产权过户时间及付款时间，故如不能在上述时间点前取得购房指标及按时付款的风险，应由吴某康自行承担。

吴某康所售房屋购买受疫情管制政策影响交易进度，不能成为吴某康的免责事由。吴某康称因北京G公司提供业务问题导致延迟时间延长，因该问题属于吴某康与北京G公司中介服务合同的履行问题，与本案并非同一法律关系，吴某康可另行主张。

对于违约金金额，吴某康提出违约金约定过高，并认为超过15日部分双方未有约定不应支付。因双方在补充协议中约定对于未按时履行补充协议义务的亦应承担违约金的约定，而补充协议中亦包含房款支付的条款，故法院对吴某康称逾期超过15日部分不予支付违约金的意见不予采纳；结合在案证据显示,周某雄所主张自2021年10月31日至2021年11月24日期间的违约金80000元并未存在过高情况，故法院对周某雄所主张违约金金额不持异议。