亲属购买己方房屋后不想卖了对方能否起诉继续履行

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

许某玲、许某霞向本院提出诉讼请求：1.请求确认陆某峰与A公司签订的《补充协议书》无效;2.诉讼费由四被告负担。

事实和理由：2015年10月1日，陆某峰及其父母将位于北京市房山区一号房屋出售给许某玲，约定房款350万元（含装修、修缮、基础家具家电共计20万元），因A公司将房产证抵押，无法办理房产证，所以约定等可以办理房产证时再付款。因房价在涨，需支付10%的未付房款年利息。

2016年2月7日，许某玲将涉案房屋出售给许某霞并告知三被告。2017年1月，陆某峰及家人将涉案房屋交付给原告，原告将代缴的物业费及收房前的修缮费作为首付款。原告验房后入住涉案房屋。2017年2月4日，许某玲与陆某杰及许某芬沟通交付尾款事宜，陆某杰要求“二月底、三月初”完成总房款385万元的全部支付，但原告筹集全部尾款后，陆某杰一直拒绝收款。

2019年12月16日，A公司以已与许某芬签订补充协议解除原《商品房协议书》为由，向房山法院起诉主张排除妨害，要求原告家庭搬离，后A公司撤诉。2020年12月31日，A公司以与陆某峰签订补充协议解除原《商品房预售合同》为由，再次向房山法院起诉排除妨害，要求原告家庭腾房。原告认为被告之间的房屋买卖行为已经完成，陆某杰等已经按照约定向A公司支付了房款并完成了房产交付，双方约定未办理房产登记手续系双方真实意思表示，未变更登记不能对抗善意第三人。

陆某杰家庭除诉争房产外，在A公司还拥有其他房产，也存在其他合作关系，双方也多次合作对原告家庭进行骚扰，被告之间的行为明显系恶意串通，故意损害了原告的合法权益。故请求人民法院依法确认陆某峰与A公司签订的《补充协议书》无效，以维护原告的合法权益。

被告辩称

陆某峰、陆某杰及许某芬辩称：一、案件基本情况。许某玲、许某霞系姐妹。许某芬与陆某杰系夫妻关系，陆某峰系双方独生子。许某芬系许某玲、许某霞姑姑。涉案房屋由许某芬和陆某杰出资为陆某峰购买，陆某峰装修居住，陆某峰离开北京后，许某玲于2015年年底拿到钥匙，开始借住，后许某玲提出购房但又不支付购房款，后来又解除与陆某峰之间的购房合同，房屋由许某玲借住。最后陆某峰与A公司解除了房屋买卖合同关系，A公司将购房款退还陆某峰。

二、本案部分诉讼主体不适格。许某霞不具备原告诉讼主体资格。许某霞从许某玲处购买房屋，与陆某峰及开发商没有关系，许某霞并不存在直接利害关系，其应该与许某玲另案处理，现其起诉要求确认陆某峰与开发商之间的补充协议无效，其作为原告主体不适格，应驳回其起诉。陆某杰、许某芬不具备被告诉讼主体资格。陆某杰、许某芬未在陆某峰与开发商之间的补充协议上签字，不应作为本案被告起诉。

三、答辩人与开发商之间既不存在恶意串通的故意，也不存在恶意串通的行为。答辩人买房时与开发商并不认识，答辩人购房时也不知道涉案房屋已经抵押，无法办理房产证，答辩人已经不具有北京购房资格，答辩人均非京籍，即便陆某峰与开发商不解除合同，也无法办理房产证，双方合同关系也无法实现，所以只能解除合同，返还财产。涉案的补充协议书已经实际履行，开发商通过其下属公司将购房款及利息支付给陆某峰，许某芬出具手续，代为领取。

与开发商解除合同实属无奈之举，答辩人购买房屋的目的不能实现及已经不存在，虽许某玲及其家人要求购买涉案房屋，但一直没有支付购房款，后合同又已经解除。许某玲一家霸占涉案房屋，答辩人也无法使用，为避免更大损失，陆某峰与开发商协商解除合同。

四、案涉补充协议没有损害原告利益。许某霞与陆某峰没有直接法律关系，不能向答辩人主张权利。许某玲没有支付购房款，答辩人也没有同意其以代缴物业费和代付修缮款的方式作为首付款。许某玲和陆某峰所签订的房屋买卖协议明确约定，一次性付款，没有首付款之说。许某玲不具备北京购房资格，与陆某峰所签房屋买卖协议违反北京限购政策，损害公共利益，应属无效，合同目的也无法实现。

陆某峰与许某玲之间的房屋买卖合同关系已经解除。2017年3月，答辩人给许某玲邮寄挂号信明确告知许某玲解除合同，要求其搬离房屋。2017年3月8日，陆某杰代表家人告知许某玲，此房屋不再出售，许某玲与陆某峰之间的合同应为无效合同，答辩人是否从开发商处继续购买房屋与许某玲无关。许某玲对此没有异议，并承诺她可以年底前搬走，可以证明许某玲只是在陆某峰房屋中借住，答辩人和开发商没有损害原告利益。

原告在北京还有其他住房，解除合同的补充协议书不影响其居住生活。总之，答辩人与开发商之间既没有恶意串通的故意，也没有恶意串通的行为，更没有损害原告的利益，原告所述事实与实际不符，理由不能成立，请求人民法院查明事实，依法驳回原告许某玲的诉讼请求，驳回许某霞的起诉。

A公司辩称：一、许某玲、许某霞不具备原告诉讼主体资格，应依法驳回其起诉。原告诉请确认无效的合同是答辩人与陆某峰签订的《补充协议书》，而许某玲和陆某峰签订的《房屋买卖协议》约定的标的物不特定，且他们之间的合同已于2017年3月8日解除，所以许某玲不具备原告的诉讼主体资格。许某霞与涉案的补充协议没有直接的利害关系，二原告之间的房屋买卖合同纠纷与本案不是同一法律关系，应另案处理，许某霞不具备本案适格原告的诉讼主体资格。

二、原告请求确认补充协议无效的诉讼请求，没有事实和法律依据。《补充协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，应该视为有效。我公司与陆某峰及其父母之间不存在恶意串通、损害原告合法权益的情形，不符合恶意串通的构成要件。首先，我公司与陆某峰签订补充协议的行为，没有损害二原告的合法权益；其次，我公司与陆某峰主观上无串通，无损害二原告合法权益的意思联络；再次，我公司与陆某峰双方均没有损害二原告合法权益的“意思主义”的恶意，是否具有“观念主义”的恶意，再所不问。

从签订的背景看，签订的《补充协议书》内容合理、真实有效，应受到法律保护。我公司与陆某峰签订的补充协议已经实际履行，我公司已经将款项汇给许某芬并支付了资金占用利息。

三、许某玲与陆某峰签订的合同、二原告签订的房屋买卖合同中存在很多不符合常理及无法合理解释之处，这两份合同是有矛盾的，不能认定为陆某峰与我公司的补充协议书是否无效的依据。许某玲与陆某峰之间签订的房屋买卖协议仅有小区名称，无具体楼栋和房号信息，买卖标的物未特定化，合同内容多处空白，对付款时间、房产交付等重要信息约定不明，不符合商品房买卖的交易习惯，更像双方达成的购房意向书。许某玲与许某霞签订的《房屋买卖合同》明确约定了房屋信息、单价、原装修和附属设施作价等信息，与许某玲和陆某峰签订的房屋买卖合同相冲突。

另据二原告所述，许某霞支付给许某玲的购房款由许某霞支付给其母亲，再由其母亲支付给许某玲。许某玲与许某霞系亲姐妹关系，这种付款方式亦不符合常理。

综上，我公司与陆某峰所签的《补充协议书》合法有效，应受法律保护，不应当被认定为无效。原告诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。

法院查明

2008年12月16日，A公司与陆某峰签订《商品房预售合同》，约定陆某峰自A公司处购买坐落于北京市房山区R号的房屋。后期双方将调换为一号房屋。2009年1月8日，A公司与许某芬签订《北京市商品房协议书》，该协议书买受人为许某芬，约定购买的房屋为北京市房山区一号房屋。陆某峰、陆某杰、许某芬及A公司均认可涉案房屋是许某芬代陆某峰签定的，实际买受人为陆某峰。

2016年1月5日，许某玲（买受人）与陆某峰（出卖人）签订《房屋买卖协议》，约定：房屋坐落北京市房山区一号，买受人一次性付款，自签约日起30日内付全部价款350万元；……。针对本合同履行，陆某峰与许某玲存在争议。对双方曾于2017年2月商议如何支付房屋价款的事实，许某玲及陆某峰均没有争议，但许某玲主张已经通过代缴物业费、支付维修费等方式支付首付款约5万元，剩余款项系陆某峰及陆某杰拒绝收款，对此陆某峰等人不予认可，称合同约定一次性付款，并未约定首付款，且没有通过让许某玲代付物业费的方式支付房屋首付款，因许某玲未按期支付房屋价款，双方合同已于2017年3月8日解除。

2016年2月7日，许某玲（甲方、卖方）与许某霞（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋位于房山区一号，房屋总售价为350万元；双方将于本合同签约后7天内通过甲乙双方母亲陈某丽的银行账号转账方式支付房款。许某玲、许某霞主张涉案房屋现由许某霞及其父母等人居住。陆某峰、许某芬、陆某杰表示涉案房屋由谁居住不清楚，涉案房屋已经退给A公司，并对此合同与本案的关联性不予认可。

2019年6月27日，许某芬与A公司签订《补充协议书》，其中甲方为A公司，乙方为许某芬，协议主要内容为：2008年底经朋友介绍，乙方购买甲方开发的该小区一号房屋并分别于2009年1月和2009年3月将购房款合计90万元转入甲方账户；……现因北京限购乙方不再具有购房资格，购房手续无法继续办理……双方一致同意解除双方的房屋买卖合同关系，一号房屋由甲方收回，自本协议生效之日起归甲方所有，甲方将购房款90万元整以及参照银行同期贷款利息54万元整合计144万元整于2019年7月30日前返还乙方……A公司提交2019年6月30日收款人为许某芬的收据一张，其中载明退房款1440000元。

2020年9月27日，A公司与陆某峰签订《补充协议书》一份，甲方为A公司，乙方为陆某峰，协议内容与许某芬和A公司签署的《补充协议书》内容一致。A公司称该协议系补签的，一号房屋的实际购买人是陆某峰，许某芬系代陆某峰签的购房合同和解除协议。

A公司主张已与陆某峰解除购房合同，故将许某玲、许某霞等人诉至本院，要求腾退涉案房屋。本院作出判决书，认为A公司应通过合同纠纷解决与合同相对方之间的法律关系及房屋腾退问题，而不能直接以物权人身份起诉要求许某玲等腾退房屋，故判决驳回A公司的诉讼请求。A公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出裁定书，该裁定书认为一审法院应当追加案外人陆某峰参加本案之诉，进一步审查案件相关基本事实后，依据双方当事人的举证质证情况予以判决，故裁定：一、撤销北京市房山区人民法院判决;二、本案发回北京市房山区人民法院重审。目前此案正在审理中。

另根据查明的事实，一号房屋尚未取得独立的房屋所有权证，现房山区一号房屋的登记所有权人为A公司。

裁判结果

驳回许某玲、许某霞的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。许某玲、许某霞主张A公司与陆某峰之间恶意串通损害其合法权益，要求确认陆某峰与A公司签订的《补充协议书》无效。恶意串通是指行为人与相对人相互勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。本案中，涉案房屋登记所有权人为A公司，并未办理独立的房屋所有权证，陆某峰与许某玲签订《房屋买卖协议》、A公司与陆某峰签署的《补充协议书》等相关协议均未产生物权变动的效力。

根据查明的事实可知，许某玲并未向陆某峰支付涉案房屋的对价，即便如许某玲所言，已经通过代缴物业费、支付维修费等方式支付了首付款，但相对于350万元的房款而言，不能认定其已支付大部分房屋对价。此外，陆某峰、许某芬、陆某杰主张已于2017年3月8日与许某玲解除房屋买卖合同；即便涉案房屋买卖合同没有解除，在房屋连环买卖中，若许某玲、许某霞认为陆某峰与A公司解除房屋买卖合同导致其合同不能履行，进而使其利益受损，可以按照合同的相对性及合同不能履行的原因等向合同相对方主张赔偿责任，故不能据此否定《补充协议书》的效力。

综上，法院认为，许某玲、许某霞现有证据不足以证明陆某峰与A公司存在恶意串通、谋取私利、损害第三人利益的情形，故对其诉请，法院不予支持。