子女借父母名义购买房屋后父母赠与他人是否有效

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某鹏向本院提出诉讼请求：1．判决被告共同配合办理北京市西城区一号房屋的过户手续至原告名下；2．判决赵某丽腾退北京市西城区一号房屋给原告；3．要求二被告赵某丽、赵某杰承担诉讼费用。

事实和理由：原告与其父赵某贤（赵某贤已于2017年9月2日去世）于1999年10月就北京市西城区一号房屋（原为北京市宣武区一号）签署《协议书》，约定因赵某贤无力购买上述房屋，由原告出资购买并付清房款，房屋所有权归原告所有，并将该《协议书》内容告知包括被告赵某丽、赵某杰在内的其他子女。后又于2000年2月7日依据传统立下《分家单》，再次确认上述房屋所有权归属原告并经包括被告赵某丽、赵某杰在内的所有子女确认无异议。

原告其子赵某昊自1999年起一直与其祖父赵某贤一起生活并将户口迁入北京市西城区一号房屋，原告亦于2017年将户口迁入涉案房屋。原告目前已履行完毕《协议书》约定的包括但不限于出资、允许赵某贤居住等全部合同义务。被告赵某丽与赵某贤在原告履行《协议书》期间，恶意串通在原告不知情的情况下签署《房屋赠与协议》，将涉案房屋所有权由赵某贤转移登记至赵某丽名下，侵害原告对涉案房屋的财产权益。

被告赵某丽的违法行为已被贵院以及北京市第二中级人民法院以判决形式予以认可，并确认赵某丽与赵某贤于2011年2月16日签署的《房屋赠与协议》无效。在将涉案房屋过户后，被告赵某丽为其子林某鑫结婚用房，将赵某贤强行搬离涉案房屋并挑拨其他兄弟姐妹之间关系，并将擅自将赵某贤送至养老院。贵院及北京市第二中级人民法院均认定原告与赵某贤签署的《协议书》合法有效应当依法予以保护，且赵某贤其他子女赵某欢、赵某凡明确表示认可《协议书》内容并愿意配合原告办理房屋过户手续，而被告赵某丽、赵某杰拒不配合办理。

请求贵院依法判决两被告配合办理涉案房屋所有权转移登记手续，并判令赵某丽腾退涉案房屋停止侵害行为。

被告辩称

被告赵某丽辩称，不同意原告诉讼请求。本案之前与原告有关行政诉讼还未终审，房屋没有变更到赵某贤名下，不具备过户条件。我申请法院调查取证，查明案件事实，到房地产开发有限公司调取房屋购买合同及所有相关档案。

被告赵某杰既未作出答辩，亦未参加本院庭审。

第三人赵某欢、赵某凡述称，根据二中院判决，原告对案涉房屋存在民事权利，案涉房屋应该返还赵某贤，我们认可以上判决，同意房屋实际属于原告，应该过户并腾退给原告。

法院查明

赵某贤与吴某霞系夫妻，二人共育有子女五人，即赵某杰、赵某欢、赵某鹏、赵某丽、赵某凡。吴某霞于1991年死亡，赵某贤于2017年9月2日死亡。

1999年10月，赵某贤（甲方）与赵某鹏（乙方）签订《协议书》一份，其内容为：“关于原有房屋因危房拆迁，现已建成小区。把一号分配给赵某贤（甲方）。因无力购买，由其子赵某鹏（乙方）付清房款，经协商达成协议。甲方有居住权至寿终，乙方有房产权。期间双方不得转租转让（卖）。双方按上述条件执行，不得违约，并希望甲方子女监督执行和不得提出其他纠纷。”该协议由赵某贤、赵某鹏签字。在该协议下方写明：“此件复印六份：赵某贤、赵某杰、赵某欢、赵某鹏、赵某丽、赵某凡各一份。”

其后，赵某贤取得了北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权证书。

2011年2月16日，赵某贤（赠与人）与赵某丽（受赠人）签订《房屋赠与协议》，其内容为：“赠与人赵某贤是受赠人赵某丽的父亲。赵某贤是位于北京市宣武区（现西城区）一号房屋的所有权人，该房屋购房款已付清，没有设定任何抵押。现赵某贤和赵某丽自愿达成本《房屋赠与协议》，赵某贤自愿将上述房屋全部赠与赵某丽个人所有，作为赵某丽的个人财产，赵某丽同意接受该赠与。

作为条件，赵某丽承诺除按有关法律继续履行对赵某贤的扶养义务外，还保证赵某贤有权在上述房屋无条件居住直至去世。”同日，公证处对该《房屋赠与协议》进行了公证。

2011年2月24日，赵某丽取得案涉房屋的所有权证书。

2017年11月16日，本院受理原告赵某鹏与被告赵某丽、赵某杰、赵某欢、赵某凡合同纠纷一案，本院经审理后作出（判决书，确认赵某丽与赵某贤于2011年2月16日签署的《房屋赠与协议》无效。赵某丽不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后作出判决书，维持了一审判决，该判决书本院认为部分载明：“……依据《协议书》，赵某贤与赵某鹏之间就案涉房屋存在借名购房合同关系，赵某鹏基于该借名关系对案涉房屋存在民事权益。……。”

2019年5月24日，本院受理原告赵某鹏与被告北京市规划和自然资源委员会、第三人赵某丽行政诉讼案，本院经审理后作出行政判决书，判决撤销北京市规划和自然委员会2011年2月24日作出的将涉案房屋所有权由赵某贤转移登记至赵某丽名下的房屋登记行为及为赵某丽颁发的《房屋所有权证》。该判决已经生效。

审理中，赵某丽主张购买案涉房屋折合了吴某霞的工龄，具有吴某霞的权利，赵某贤没有完全权利处置案涉房屋。

裁判结果

一、本判决生效之日起七日内，赵某丽、赵某杰、赵某欢、赵某凡协助赵某鹏办理北京市西城区一号房屋的所有权过户手续，将房屋所有权登记至赵某鹏名下。

二、自上述房屋所有权登记至赵某鹏名下之日起七日内，赵某丽将上述房屋交付给赵某鹏。

房产律师靳双权点评

生效判决认定赵某贤与赵某鹏就案涉房屋签订的借名买房的《协议书》合法、有效，赵某丽主张因购买案涉房屋时折合了吴某霞的工龄，具有吴某霞的权利，赵某贤没有完全权利处置案涉房屋。对此，法院认为，法律规定：“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”吴某霞在赵某贤购买案涉房屋之前早已死亡，即便赵某贤在购房时使用了吴某霞的工龄，因吴某霞当时早已死亡，丧失民事权利能力，不可能再取得案涉房屋的物权，不会影响赵某贤与赵某鹏签订的《协议书》的效力和履行。当然，如果使用了吴某霞的工龄，其工龄所对应的财产价值可以作为吴某霞的遗产予以继承，各方当事人可另行主张权利。

《协议书》约定案涉房屋由赵某鹏出资购买，产权归赵某鹏所有，双方应当依约履行，由于赵某贤已经死亡，赵某丽的产权登记也已被撤销，故应由赵某贤的法定继承人赵某丽、赵某杰、赵某欢、赵某凡共同协助赵某鹏办理案涉房屋的所有权过户手续，对赵某鹏要求办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持。现案涉房屋由赵某丽占用，房屋所有权过户至赵某鹏名下后，赵某丽应将案涉房屋交付给赵某鹏，对赵某鹏要求赵某丽交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。