借他人名义购买经济适用房起诉要求强制过户纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某贤向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告将北京市昌平区一号房屋过户至原告名下；2、诉讼费及保全费由被告承担。

被告吴某艳前夫陈某江，原告朋友陈某宇为陈某江的哥哥。2005年，原告有机会购买北京市昌平区房屋，当时原告希望借他人名义购房，与陈某宇商量以其弟弟陈某江名义购买，后经商议最终以被告名义于2005年1月8日签订《商品房买卖合同》，即原告借被告名义购买上述房屋。原告支付全部购房款及相关费用，该房屋也始终由原告收房、装修、占有使用至今。

期间原告多次要求被告办理房屋过户，被告均予以拖延，2007年10月，被告突然告知原告其私自挂失重新办理了该房屋的《房屋所有权证》，原告意识到自身合法权益受到侵害，故向贵院提起诉讼。

被告辩称

被告吴某艳辩称：不同意原告诉讼请求，原告说的不是事实，不符合实际，本案被告从来没有借给原告身份证，也没有委托过原告，原告所说不是事实。被告身份证曾经丢失过多次，我不清楚。吴某艳的签字是原告自己写的，私自刻了吴某艳的名章。

第三人陈某江述称：房子是本人与吴某艳两个人在结婚期间，把身份证借给原告买房子。

法院查明

吴某艳与陈某江原系夫妻关系，二人于2010年9月16日经北京市房山区人民法院判决离婚。周某贤与陈某江、陈某江之兄陈某宇系朋友关系。

2005年1月8日，出卖人北京H公司与买受人吴某艳签订《商品房买卖合同》，房屋坐落于昌平区一号。该合同为周某贤代签，签订合同后，周某贤交付全部购房款。房屋交付后，由周某贤装修并占有使用。2008年11月27日，该房屋取得房屋所有权证，房屋性质为经济适用房。登记的权利人为吴某艳。原始房屋所有权证由周某贤持有。2017年，吴某艳补办了该套房屋的房屋所有权证，补领的房屋所有权证由吴某艳持有。

本案审理过程中，周某贤提交《证明》，予以证明其与吴某艳之间存在借名买房的关系。证明内容为，吴某艳所购一号住房，购房、装修等所有费用全部为周某贤支付，证明人处有吴某艳签名。庭审中，吴某艳称签名非本人所签，并提出笔迹鉴定申请。但是现所提供的样本字迹较少，特征点不稳定，根据现有的样本字迹，无法对上述事项作出明确的鉴定意见。

本案审理过程中，陈某江之兄陈某宇出庭作证称，“2004年秋天，吴某艳将身份证交与自己，2005年1月其陪同周某贤与开发商签订购房合同。2007年9月，周某贤说事情不踏实需要出证明，证明购房款来源，其陪同周某贤到陈某江家，吴某艳在证明上签字。”周某贤及陈某江对证人证言无异议。吴某艳对证人证言不予认可。

另查，购买经济适用房档案中存有《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》，核定表中登记的申请人为吴某艳。表中注明：经我单位审查，申请人个人情况属实，同意其家庭购买经济适用住房，并进行公示。吴某艳称核定表中签字非本人所签。

裁判结果

吴某艳于本判决生效之日起十日内配合周某贤，将位于北京市昌平区一号房屋的所有权转移登记至周某贤名下。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为周某贤与吴某艳之间是否达成了关于借名买房的约定。综合考虑房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据的持有等情形，法院对二人之间的借名买房合同关系予以认可。吴某艳辩称关于购房一事不知情，从未达成借名买房合意。但根据北京市规划和自然资源委员会调取的《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》，申请购房需经过申请人的单位对基本情况予以核准。

现房屋管理部门已通过经济适用房申请审核，可以证明吴某艳所在单位曾对吴某艳申报的收入情况予以审查并确认，且房屋主管部门亦认为该申请及相关材料、印章均符合法律规定。在此种情形下，吴某艳辩称其对购房不知情不符合常理，结合证人证言及陈某江的陈述，法院对吴某艳的辩称不予采信。周某贤、吴某艳之间关于借名买房的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。