购买房屋并居住后发现为央产房不符合购买条件能否起诉办证

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某君、赵某甘、陈某旭、陈某英向本院提出诉讼请求：1、要求判令二被告为原告办理位于北京市西城区一号房屋的产权证；2、判令第三人交出上述房屋产权证，配合原告办理房屋产权证；3、诉讼费由被告承担。

事实与理由：2001年8月15日，赵某奇与北京C公司（现名称为C公司）签订了《现房购销合同》，约定购买位于北京市西城区一号房屋。赵某奇支付了全部购房款，并于同年9月29日搬入涉案房屋居住，且将户籍迁入。2009年1月5日赵某奇去世，2019年5月赵某奇之妻去世，但至今二被告未为原告方办理涉案房屋的产权证。赵某奇夫妇及原告方曾多次进行催促均未果，后原告方通过起诉才得知涉案房屋登记在第三人林某燕名下，其以办理另一套房屋产权为条件才肯交出产权证。

原告方认为，原告方在购房过程中没有任何过错，依法应获得房屋的产权；二被告侵害了原告作为产权人办理房屋产权证的权利，使得第三人林某燕不当持有房产证，其能否办理另一处房屋的产权证不能成为其拒绝配合提供涉案房屋产权证的理由；另有关央产房的相关政策规定不应违背民法典的相关法律规定。为维护原告方的合法权益，故提起诉讼。

被告辩称

被告C公司公司辩称：涉案合同已达20余年，超过了诉讼时效。因时间过长，我公司需核实合同的真实性，认可原告方已支付购房款，我公司尊重法院的判决。我公司同意原告方的第二项诉讼请求，第三人林某燕应把涉案房屋房产证给我公司，我公司可以办理房产证。如果第三人林某燕不认可涉案的买卖合同，我公司对与其之间的换房协议也不认可。

被告M公司辩称：我公司对原告方与C公司的房屋买卖合同及C公司与第三人林某燕换房的情况均不知情，我公司与C公司系合作开发关系，因C公司尚拖欠我公司1.2亿元投资款，导致我公司无力支付土地出让金，更无法办理产权证。我公司认为原告方与C公司订立房屋买卖合同，故所有责任应由C公司承担。

第三人林某燕述称：我与C公司于2001年5月15日签订换房协议，用涉案房屋换了二号房屋，我按约定已交付差额面积的房款，C公司也把该房屋交付我了。2006年12月17日我与C公司签订办理过户的协议书，并支付了印花税。我不同意C公司认为办证已超时效的意见。涉案房屋的产权证是2001年11月12日取得的，我曾找C公司要求尽快办理二号房屋的产权证，C公司表示正在办理中，让我先拿着涉案房屋的产权证。

原告方与C公司的房屋买卖合同我不知情，虽然我对C公司将房屋卖给谁没意见，但认为其应在双方换房协议履行完毕才能将涉案房屋出售，或者应在征得我同意的情况下出售房屋。C公司协助我办理二号房屋产权证后，我才能将涉案房屋产权证交给C公司。涉案房屋产权证系我合法取得，依法现在是我合法所有。我现不同意原告的诉讼请求，需要等我二号房屋办完产权证。

法院查明

赵某奇与龚某娟系夫妻关系，二人育有三子女，分别是赵某君、赵某聪、赵某康。赵某奇于2009年1月9日死亡，龚某娟于2019年5月8日死亡，赵某康于2021年4月2日死亡。赵某康与陈某旭系夫妻关系，二人生有一子陈某英。

单位与林某燕曾签订《房屋购销合同》，约定该单位将北京市宣武区一号房屋出售给林某燕，房价款为80265元，付款方式为一次性付清。双方签订合同后林某燕按规定时间交齐购房款后，由该单位到房屋所在地房地产交易管理所办理房屋买卖过户手续。林某燕在取得《产权证》后，出售或出租房屋时，必须按《北京市住房制度改革实施方案》《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》执行。合同显示该单位签订时间为2000年12月28日，林某燕签订时间为2001年1月3日。

2001年5月15日林某燕与北京C公司签订了《换房协议书》，约定用北京市宣武区一号房换同院二号房屋，双方协商同意互换。一号房屋建筑面积71.6平方米，归C公司所有，二号房建筑面积116.08平方米归林某燕所有，差额面积44.48平方米按每平方米6300元付款。商品房房产证及过户手续由C公司负责，办理房产证及过户手续费用由林某燕承担。同日林某燕交纳房屋差价款为280224元。2006年12月17日林某燕与C公司签订《协议书》，约定有关办理房屋产权事宜。同日林某燕交纳契税4203.36元。

2001年8月15日，赵某奇与北京C公司签订了《现房购销合同》，约定其购买位于一号住宅，成交价格为6100元／建筑平米，总价款为421144元。赵某奇承诺在合同签订后16日内付清房款，该公司负责在其付清房款5日内，向其发放住房钥匙，同时向其提供物业管理服务。2001年8月27日赵某奇交纳购房款421144元。2001年8月29日该公司出具《情况说明》，表明上述房屋实测面积为71.6平方米。赵某奇支付了全部购房款，并于同年9月29日搬入涉案房屋居住，且将户籍迁入。

2001年11月12日林某燕取得北京市宣武区一号房屋的所有权证，上述房屋产权证上标注为成本价出售住宅。

另查，在之前判决书中，法院查明：1997年5月14日，北京市宣武区M公司（以下简称宣武M公司）取得项目《建筑工程施工许可证》。

1998年3月10日，宣武M公司（甲方）与北京C公司（乙方，以下简称C公司）签订《合作建房协议书》，该协议约定：甲方将其负责开发的项目一次性卖给乙方建设经营，乙方应付甲方项目总款额为12000万元；凡项目部的一切经济责任、权利和义务均由乙方完全承担，甲方不参与承担责任；项目建成后，产权为乙方所有，甲方负责将“产权证”办理至和乙方发生购销房关系的各客户名下，甲方负责按乙方要求办理房产证完毕。

1998年11月18日，宣武M公司签发《法定代表人委托书》，该委托书载明：根据双方《合作建房协议书》规定，双方将共同开发建设商住楼项目，为使该项目的开发建设顺利进行，特委托C公司总经理过毅先生全权负责该项目的建设、经营、销售工作，具体包括全权签订该项目的经营销售和物业管理各类合同，委托权限自签发之日起至该项目运作完毕止。

另诉讼中，本院曾向北京市规划和自然资源委员会西城分局进行调查，该单位表示房改房上市交易应提交补交土地收益的证明（中央单位房改房过户还需经央产办审核通过并出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》）；赵某奇与北京C公司签订的《现房购销合同》明确约定涉案房屋为商品房，因此不能按照房改房性质登记产权，应在缴纳相关税费后按照商品房办理不动产权登记。

另按照《关于切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关问题意见的通知》及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》相关规定，经区历史遗留工作专班决定并报市级联系会审议，确定按照“证缴分离”原则启动不动产登记工作。目前，相关部门已向开发企业追缴土地出让金，购房人可持生效法律文书向该分局不动产登记中心申请办理产权登记。

裁判结果

驳回原告赵某君、赵某甘、陈某旭、陈某英的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据查明的情况，涉案房屋本质上系央产房性质，经过房改售房程序登记在第三人林某燕名下。第三人林某燕与C公司虽签订了《换房协议书》，但未经央产房管理单位或房管部门审核或备案，尚未改变涉案房屋房改房的性质。C公司在涉案房屋仍为房改房性质的前提下，将房屋以商品房性质出售给赵某奇，亦未在相关部门或单位履行相应的审核或备案手续，客观上造成了一房二卖的情况。

现原告要求判令二被告办理涉案房屋的产权证，并要求第三人进行配合的诉讼请求，鉴于涉案房屋的特殊性质，其过户办理产权证需经相关部门审核，另现阶段第三人与被告之间的换房协议尚未有明确结论之前，为维护各方当事人的合法权益，不宜在本案中针对涉案买卖合同的效力直接进行确定，故法院针对原告的诉讼请求，难以支持。