北京房产律师：未签订买房协议，是否属于借名买房。

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
原告诉称
郑A向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告将原告借被告名义购买的、登记在被告名下的位于A市一号房屋过户至原告名下；
事实和理由：原告郑A与其妻子即第三人于B为了给儿子创造良好生活和学习环境，遂于2011年选购M公司（以下简称M公司）开发的期房一套（以下简称“801房”），后于2012年7月补差价调换二号房屋（以下简称“涉案房屋”）。因801房为期房、原告家庭当时名下已有两套商品房以及规避即将出现的A市房屋限购政策等原因，原告及第三人便与第三人的母亲即被告王C共同协商借被告名义购买801房，被告同意以其名义购买，并与原告在换购涉案房屋后签订《关于购买二号房屋的说明》。《购房说明》明确原告与第三人借被告名义购买涉案房屋、被告出借款项及借款不计利息等事实。
原告的亲友邻居、同事等均在与原告及第三人的日常交往过程中知道原告与第三人借被告名义购买涉案房屋之事实。被告与M公司签订购房合同后，系原告与第三人支付的房屋总价款约727万余元，其中包括被告提供的借款。涉案房屋购买后，被告以其名义办理了房屋所有权证，将涉案房屋登记在被告名下。被告趁原告与第三人夫妻关系恶化之际，伙同其丈夫于D、第三人将《购房说明》、购房合同等其他重要证据藏匿，致使原告举出证据困难。被告作为原告岳母违背道德、诚信及法律，拒绝将房屋过户至原告名下，企图侵吞原告之合法财产。因第三人也不同意主张对涉案房屋的共有产权，该案处理结果与其有利害关系，故应当作为第三人参加诉讼，明确其诉讼地位。
被告辩称
王C辩称，原告郑A主张构成构成借名买房，我们查阅了关于借名买房的相关案例，结合本案事实，我们认为，“借名买房”不成立，具体阐述如下：一、通过查阅借名买房的案例，我们看到：案例认定借名买房时考虑四个方面的因素：1、双方是否签署了借名买房协议和权属确认书。2、主张借名买房的当事人是否支付全部房款或支付首付款、贷款。3、现房屋由谁实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费用谁支付。4、房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由谁持有。
结合本案事实，逐一分析上述四个因素，可以看到郑A主张借名买房不符合任何一个因素，根本不成立。
（一）双方之间没有所谓借名买房协议或含有此内容的文件。
（二）购房款中来源于郑A于B的数额较少，且已经归还。且二中院判例明确：出资与否不是主张诉争房屋享有所有权的依据。涉案房屋整体购买价格是7240571元，王C支付给开发商6070571元，于B支付给尹某1170000元来源于王C的售房款。其中，只有170万元来源于郑A于B夫妻共同财产(即郑A于B汇给于D的炒股款)，而且这170万，王C已经归还给于B。170万元只占总房款7240571元的23%，郑A主张支付了绝大部分房款不符合事实。
（三）涉案房屋现由王C实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费均由王C支付。（四）房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由王C持有。
综上，原告郑A主张“借名买房”，但没有所谓借名买房协议，购房款中来源于郑A于B数额较少，也没有实际居住，物业费水电费燃气费等后续费用也不是原告缴纳，也不持有房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件。根本不符合“借名买房”的习惯，无法成立。
二、根据A市高院司法解释，王C购房过程从郑A于B处借用170万为债权债务关系，且该债务王C已经返还。
三、原告所称借名买房的原因是“限购政策”，事实上，无论是购买801房产还是购买涉案房产，原告郑A于B依据政策均可购买住房。购买涉案房产时，于B名下望园房产已经出售，郑A于B这个家庭只有和光里一套房子，完全可以购买二套房。
四、对于涉案房产，原告郑A在法院起诉过三次，每次说法都不一致，这说明原告观点漂浮不定，来源于原告单方面的主观臆想。2014年第一次起诉时，原告在起诉状称：原告向被告借款200万。2015年第二次起诉时，原告在起诉状称：原告与其妻子于B全额支付房屋总价款共计7283779元，其中包括向被告的借款115万。2016年第三次起诉时，原告在起诉状称原告与第三人支付房屋总价款约727万余元，其中包括被告提供的大约110万元的借款。可见，原告的观点前后不一致，主观臆想的成分大。
五、从情理上讲，涉案房产为王C和于D在A市唯一住房，如果王C失去诉争房产，在A市将无处居住。为了购买涉案房产，王C将其出资购买的登记在于B名下的其他房产出售，诉争房产为王C和于D在A市唯一住房。王C和于D的户口已经迁入A市，于B是独生子女，王C和于D年老时还需居住在A市，方便于B照顾老人。
综上，本案事实根本不符合“借名买房”的习惯，无法成立。根据A市高院司法解释，王C购房过程从郑A于B处借用款项为债权债务关系，且该债务王C已经返还。且涉案房产为王C和于D在A市唯一住房，如果王C失去涉案房产，在A市将无处居住。因此，我们认为，依据A市高院司法解释，参照司法判例，郑A主张的“借名买房”根本不能成立。
第三人于B述称，认可被告所述，陈述意见同被告的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。关于郑A称汇给我方的531万元经我方统计实际为525.8015万元，关于这些汇款如何使用的详见列表，上述费用并未全部交给我的父母，大部分费用都是用于夫妻之间的花费。
本院查明
本院经审理认定事实如下：王C与于D系夫妻关系，于B系二人所生之女。于B与郑A于2006年7月25日登记结婚，2009年10月28日，于B与郑A生育一子。
2011年，王C选购二号房屋。诉讼中，郑A表示购买801房屋系其与于B借用王C名义购买。王C及于B对此均不予认可。
2011年1月16日，通过于B的银行卡，向M公司支付801房屋的定金10万元。郑A表示，涉案房屋实际系其与于B购买，因此，由于B支付了定金。王C对此不予认可，王C表示因为当时未带银行卡，因此，借用了于B的银行卡付款，此笔定金已在2011年3月以现金形式还给于B。王C出示于B签署的《收条》，于B认可王C所述。郑A对《收条》的真实性不予认可，其认为收条系2014年后补的。
2011年1月22日，通过王C的银行卡向M公司支付801房屋的购房款3446792元。
诉讼中，王C表示，2012年将购买801号房屋更换为涉案房屋，原801号房屋已交纳的购房款转为涉案房屋的购房款，并向涉案房屋原购买人尹某支付了转让费117万元。郑A表示2012年7月份于B告问郑A有一套三居买不买，郑A同意购买。
2012年7月25日，尹某（甲方）与王C（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方同意将自己已订购的、位于A市一号房屋转让给乙方，乙方同意买受，王C表示，二号房屋系其借用于B名义于2003年购买，房屋虽登记在于B名下，此房屋产权归王C所有，2012年7月，王C将此房屋出售所得售房款170万元。王C出示2003年7月8日A市N公司（甲方）与于B（乙方）签订的《A市市内销商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方开发的二号房屋，房屋总价款为307006元。王C出示了此房屋的购房款发票，发票显示2003年7月8日付款17万元、2003年7月17日付款137006元。王C出示房屋产权证，显示二号房屋于2003年10月30日登记到于B名下。
王C出示于B与杨H签订的《A市市存量房屋买卖合同》的《补充协议》（复印件），签订日期为2012年7月14日，《补充协议》第二条约定房屋合同价100万元，房屋的配套设施折价款70万元，房屋总价款170万元。王C出示银行账户明细，王C表示2012年7月17日入账60万元、2012年8月17日入账65万元、2012年11月7日入账40万元即为购房人支付的首付款和贷款，另有5万元定金为现金支付。王C出示其（甲方）与于B（乙方）签订的《协议书》（复印件），内容为：甲方为乙方的母亲，2003年7月，乙方大学毕业，甲方出全款以乙方名义购买A市二号房屋一套，双方约定此房乙方可以居住，但乙方不能处置该房屋，此房归甲方所有，该房屋出租款、房屋增值款、卖房款均属于甲方，双方确认一下事实，一、2012年7月14日，乙方与买房人签订卖房合同，卖房款项分四笔共170万元整汇入乙方账户.
二卖房款所得170万元，乙方已经汇给甲方70万元，代甲方支付购房款117万元，
三、乙方应当归还甲方的售房款为170万，乙方已经汇给甲方及代甲方支付款项共计187万，因此，甲方尚欠乙方17万元；
四、甲方认可尚欠乙方17万，承诺还给乙方。
王C出示汇款凭证，显示其多次转账给于B。王C出示于B书写的《收条》，王C欠于B的17万元已经全部还清。
郑A认可《A市市内销商品房买卖契约》及发票的真实性，但郑A表示该房屋的购买人是于B，虽系于B婚前个人财产，但双方婚后郑A出资对房屋进行了装修，出售时应属夫妻共同财产。郑A认可于B银行账户明细，但郑A认为无法认定170万元系售房款。对于王C出示的其他证据，郑A均不认可，其认为均是双方发生纠纷后王C与于B补签的。王C与于B均不认可郑A对二号房屋进行了装修。
2012年7月25日，M公司（出卖人）与王C（买受人）签订《A市市商品房预售合同》，约定王C购买M公司开发的房屋，房屋总价款6070571元。
2012年7月25日，通过于B的银行账户向M公司支付涉案房屋定金10.3779万元。郑A表示涉案房屋由其与于B购买，因此，由于B支付了房屋定金。王C对此不予认可，王C表示此笔定金已在2012年底以现金的方式归还给于B。王C出示于B签署的《收条》，日期为2012年12月4日，内容为：2012年7月25日，于B代王C向M公司支付购房款103779元，这笔款王C已返还。于B认可王C所述。郑A对《收条》的真实性不予认可，其认为收条系2014年后补的。
2012年10月22日，通过王C的银行卡向M公司支付购房款2458298元。
2013年7月24日，M公司（出卖人）与王C（买受人）签订《A市市商品房现房买卖合同》，约定M公司将A市二号房屋出售给王C，房屋实测面积182.19平方米，房屋总价款6070571元。
2013年7月30日，M公司出具了涉案房屋购房款发票，金额为6070571元。
郑A表示，2011年1月22日支付购房款3446792元、2012年10月22日支付购房款2458298元，虽通过王C的银行账户付款，但这两笔购房款绝大部分来源于郑A与于B的家庭收入。于B认可王C所述。王C出示数份汇款凭证，证明其自2014年开始陆续向于B还款。于B对于表示认可。郑A认可汇款凭证的真实性，但其认为2014年时双方已经对涉案房屋权属产生了争议，因此，对于王C的证明目的不认可。
郑A认为资金来源于于B。王C表示此皆为王C的自有款项，与于B无关。
2013年9月12日，涉案房屋产权登记到王C名下。
律师点评
2014年，郑A曾在起诉王C及于B，要求确认涉案房屋产权归郑A及于B所有。认为借名购房纠纷系合同关系，并非确权之诉，于2014年民事裁定书，驳回了郑A的起诉。
庭审中，郑A出示公证书，2014年9月11日公证人员对郑A与于B短信进行了公证。郑A表示于B在短信中认可涉案房屋系借用王C的名义购买。王C、于B对于短信的真实性不予认可，于B表示未发送过短信，并且技术上可以修改短信的内容。郑A表示载有原始短信的手机已经灭失，无法提供。
庭审中，郑A出示公证书，2014年7月16日公证人员对相关论坛中于B的留言进行了公证。郑A出示A市H公司出具的《关于郑A、于B夫妇借名购房的证明》，郑A用于证明涉案房屋系其与于B借用王C名义购买。王C对该证明的真实性不予认可。
郑A申请证人出庭作证，上述证人都提及在与郑A、于B见面时，郑A及于B曾表示借用王C的名义购买房屋，并借用了王C的资金。郑A表示上述证人可以证明涉案房屋系其与于B借用王C名义购买。王C对于证言的真实性均不认可，王C表示证人系郑A的同学、朋友及亲属，与本案存在利害关系。于B的意见与王C的一致。
王C出示房屋产权证、商品房预售合同、商品房现房买卖合同、房屋转让协议、购房款发票、支付购房款银行存根，证明涉案房屋系王C购买。郑A认可证据的真实性，但其表示购房资金大部分系其与于B的共同财产，并且预售合同中留存了于B的电话。
王C表示其当时没有A市的手机，并且耳背经常听不到电话，因此，留了于B的电话号码及地址，于B只是帮助王C联系，但并不是购房人。
王C出示汇款凭证，证明其于2017年10月12日、2017年12月4日、2018年1月9日、2018年3月8日、2018年6月13日陆续向于B还款，已经还清了100余万元的借款。郑A对于汇款凭证的真实性认可，但郑A表示上述转款均发生在双方多次开庭之后，因此，对于王C的证明目的不认可。于B对此表示认可。
王C出示郑A，2014年起诉状、2015年起诉状，证明郑A在每次诉讼中表述其支付购房款的数额不一致。郑A认可起诉书的真实性，但郑A表示因为家庭财产均由于B掌管，除了看房之外，郑A没有经手购房事宜，仅知道大概的钱款数额，经过查看银行流水得知，郑A并未向王C借款200万元，实际只有100多万元。
裁判结果
驳回原告郑A的诉讼请求。
律师点评
本案中，双方争议的焦点为郑A、于B是否借用王C的名义购买涉案房屋。对此，从以下几点考虑，认为郑A主张借名购房的法律关系不能成立。
第一，借名购房的理由。郑A表示借用王C名义购买房屋是因为限购政策，但2011年1月16日在购买一号房屋时，A市市尚未出台限购政策，郑A与于B可以用自己的名义购买一号房屋，没有必要借用王C的名义购买。
第二，购房的过程。在购买涉案房屋之前，先购买了一号房屋，王C、于B、郑A虽都参与了看房，但后续签订合同及换房郑A未参与，郑A也认可其因未参加购房过程，因此不清楚具体付款的情况。
第三，购房款的支付。购房款是由王C的账户直接支付，王C支付购房款时除自有资金之外还使用了于B及郑A的资金，但郑A所述的部分资金在购买房屋之前就已经到达于D及王C的账户，且当时于B、郑A并非因购买801号房屋而汇款至于D的账户，而是用于理财，因此，即便王C使用郑A与于B的资金，但并不能以此认定系郑A、于B借用王C名义购买房屋。
第四、房屋的管理使用情况。郑A虽表示2013年5月开始郑A、于B与王C家庭共同使用房屋，但王C对此不予认可，且房屋相关缴费凭证均由王C持有，亦可说明涉案房屋平时由王C管理、使用。
郑A虽主张双方签订有借名协议，两位证人的证言不足以认定借名协议存在的事实。本案其他证人虽陈述于B曾表示系借用王C名义购买的房屋，但此并非王C的表述，并且证人与郑A存在亲属、朋友、同学关系，因此，其他证人的证言亦不足以证明郑A、于B借用王C的名义购买房屋。
需要指出的是，涉案房屋的价值巨大，其归属对双方当事人的利益将产生重大影响，诉讼中，郑A虽出示了一系列的证据，但经审查证据的效力，上述证据仍不足以证明借名购房的事实，因此，郑A主张涉案房屋系其与于B借用王C名义购买，要求王C将涉案房屋过户郑A名下的请求，缺乏依据。
 
近年来随着限购政策收紧，借名买房纠纷愈发增多，实践中认定借名买房时考虑四个方面的因素：1、双方是否签署了借名买房协议和权属确认书。2、主张借名买房的当事人是否支付全部房款或支付首付款、贷款。3、现房屋由谁实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费用谁支付。4、房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由谁持有。因此，若产生借名买房纠纷，也可以从以上四个方面收集证据。
如果您也有类似的纠纷，可以拨打律师的电话或者见面沟通。