房产律师 ：如何认定是否属于借名买房？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
原告诉称
黄A向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认被告名下的A市一号房屋及二号房屋归原告所有；2.判令被告依法协助原告办理上述房屋的过户手续。
事实和理由：原、被告原系亲家关系，被告系内蒙人，2003年左右被告一家三口在B区打工。2007年原告儿子和被告女儿办理结婚登记。为解决被告夫妻的B区户口，2009年11月原告在购买A市一号房屋及二号房屋时，便借用被告的名义，与M公司签订了上述房屋的A市商品房买卖合同、委托经营管理协议书等。原告向M公司支付了上述房屋的购房款、公共维修基金、契税，M公司将上述房屋的A市商品房买卖合同原件、购房款发票原件、公共维修基金发票、契税发票等交付原告。
2010年上述房屋交付原告使用，并办理了房屋的交付手续。2011年原告为上述房屋办理了房屋的产权证，向房屋管理局缴纳了印花税、转让手续费、所有权登记费等费用，并取得了房地产权证书及相关票据原件。上述房屋每年返还收益，至今全部收益也由原告享有。
综上可见，原告只是借用被告的名义签订了相关的文件，但是房屋的相关权利和义务由原告享有和承担，原告才是涉案房屋的实际所有权人，原告和被告之间构成借名买房，原告应享有涉案房屋的所有权。因与被告协商未果，故起诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告如上诉请。
被告辩称
王C辩称，原告所述不属实，本案并非借名买房。原、被告在2014年前为亲家关系，买房的背景是被告女儿邱X已为原告家庭生育两子，邱X结婚前原告并未给被告家庭任何彩礼，被告一直按照原告的安排来专门照顾孩子，买房是原告对被告家庭的表示。原告儿子黄L在上一任婚姻未结束期间就与被告女儿邱X发展恋爱关系，导致邱X怀孕生子，后黄L与邱X结婚，但并未举行结婚仪式，也并未给付任何彩礼，被告之前是上班参加工作，第一个孩子出生后一直是被告被原告安排照顾孩子，原告在邱X结婚前就说给被告买房，彩礼就不给了，在第二个孩子出生后履行了买房承诺。被告没有落户A市的需要，更没有落户A市的事实，本案不存在为落户而借名买房的合意，不存在借名买房的事实。
本次诉讼的背景是被告女儿邱X与原告儿子黄L已于2014年协议离婚，在邱X离婚前原告从未主张过变更产权人为原告，离婚后原告也并未立即主张。
原告主张存在借名买房，按照谁主张，谁举证的诉讼原则，原告负有举证证明双方之间就借名买房达成合意，并对合同履行、双方的权利义务明确约定。本案不存在口头或书面的借名买房合同，原告提交的相关证据不足以推翻物权登记，也不足以证明原告系诉争房屋的实际权利人，原告的陈述及证据达不到高度盖然性的标准。为购买房屋，被告给原告之子黄L一共10万元，被告支付了购房款。房屋登记在被告名下，原告以借名买房为由主张确权，从程序上原告应首先提出合同之诉，请求继续履行原告单方认为的借名买房合同，本案房屋登记并未存在错误，原告直接请求确认权利归属没有法律依据。原告夫妻为A市本地户口，从开发商处购买的涉案房屋如现在变更登记为原告所有，则不符合A市现有的房地产调控政策。
本院查明
本院经审理认定事实如下：原、被告原系亲家关系，原告之子黄L与被告之女邱X生育两子，其中一子一直跟随被告生活，黄L与邱X于2014年1月20日协议离婚。2009年11月1日及2009年11月24日被告与M公司就位于B区一号房屋及二号房屋分别签订了《A市商品房买卖合同》，该两份买卖合同中被告处的签字均由原告代签，两套房屋的购房款也均由原告支付。后被告与华北城（A市）市场管理有限公司就上述两套房屋签订《委托经营管理协议书》，委托该公司将房屋对外出租，该协议书中被告处的签字也是原告所签。这两套房屋出租所获取的收益起初打入被告所开设的银行存折内，该存折由原告持有，所获取的收益也都由原告支配。后原告于2017年9月7日与N物业公司签订协议书，上述房屋所取得的收益直接打入原告账户并由原告支配。2011年7月14日B区房地产管理局就上述两套房屋下发了不动产登记证书，该两套房屋均登记在被告名下，房屋设计用途为非居住。与上述两套房屋有关的购房发票、购房合同、委托经营管理协议、不动产登记证书等原件一直由原告持有。
 
裁判结果
一、位于A市一号房屋及二号房屋归黄A所有；
二、王C于本判决生效之日起10日内协助黄A将上述房屋的所有权登记变更至黄A名
 
律师点评
本案的争议焦点是双方之间是否存在借名买房的事实。所谓借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人，被借名之人为登记购房人。
纵观整个涉案房屋的购房过程：原告支付全部购房款，代被告签订购房合同及委托管理协议，获取房屋的出租收益，持有与房屋有关的购房发票、购房合同、不动产登记证书等材料的原件，在购房过程中原告积极参与其中，办理各项购房手续，在房屋委托管理后，所取得的收益也均由原告支配，原告的上述行为符合借名买房的特征，由此可以认定双方存在借名买房的事实。
被告辩称如借名买房应签订借名买房协议，借名买房协议并非构成借名买房的必要条件。被告辩称原告因未给付被告彩礼，被告又被原告安排照看孩子，涉案房屋是原告对被告的补偿或赠与，但被告就该主张并未提交充足证据，且如涉案房屋确系是原告对被告的补偿或赠与，按照常理被告应持有与房屋权利相关的各项材料的原件，享有房屋所取得的各项收益，然事实却并非如此，法院不予采信。
近年来随着限购政策收紧，借名买房纠纷愈发增多，实践中认定借名买房时考虑四个方面的因素：1、双方是否签署了借名买房协议和权属确认书。2、主张借名买房的当事人是否支付全部房款或支付首付款、贷款。3、现房屋由谁实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费用谁支付。4、房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由谁持有。因此，若产生借名买房纠纷，也可以从以上四个方面收集证据。
如果您也有类似的纠纷，可以拨打律师的电话或者见面沟通。